ЛЮДМИЛА...

Не полюбить Петербург не возможно. Мы с мужем несколько раз посещали этот город, когда были жителями Твери. Четыре года назад ему предложили работу в крупной компании, и мы переехали, сняли жилье, устроили сынишку в детский сад. Но всегда хочется жить в своем доме, обустраивать его, приглашать гостей – мечта и только. Мечты иногда сбываются. У нас теперь своя квартира! И помогла ИПОТЕКА.

После покупки квартиры знакомые засыпали нас вопросами. Надеюсь, что мои ответы на некоторые из них помогут многим также решить свои жилищные проблемы.

С чего начать? Я не знаю, в какой ситуации оказались вы. Расскажу о своей. У нас была комната в коммунальной квартире в Твери, где и были прописаны. В Петербурге прожили в снимаемой квартире уже 4 года. Постоянной прописки в Петербурге не было, что влекло за собой некоторые проблемы с медицинскими учреждениями, детским садом и прочим. Решили продать комнату, добавить денег, купить аналогичную здесь и прописаться. Но вовремя остановились, а причиной тому стала выставка в Манеже, которая была  посвящена кредитам. Я подходила к стендам и спрашивала: «Могу ли я взять у Вас кредит на квартиру?». С этого все и началось. Непонятные ответы, проспекты, рекламные буклеты, журналы с какими-то таблицами, цифрами и ТЕЛЕФОНАМИ. Начинайте со звонков в кредитные отделы различных организаций, которые предлагают кредиты на покупку квартиры (не обязательно ходить на выставку, сейчас много рекламы). Вам зададут несколько простых вопросов и назначат время для беседы, где Вы сможете подробнее узнать о возможности кредита в вашем случае.

Какие вопросы обычно задают по телефону? Семейное положение? Дети? Есть ли свои сбережения на первоначальный взнос? Где и кем работаете? Какой Ваш доход в месяц?  …

В какие кредитные организации звонили? Во многие. Но остановилась на банках (они мне внушают больше доверия).

В каком банке взяли кредит? В то время в «Международном Московском Банке» проходила рекламная акция «Кредит на квартиру по цене автомобильного кредита». У них кредит на квартиру давали под 9% годовых на сумму кредита в долларах, тогда как у остальных банков процент был не ниже 12. 

В какой валюте? В долларах.  Но можно брать и в рублях, но годовой процент на рублевый заем обычно больше.

Какой первый взнос?   30%.

Поручители нужны? Да. В нашем случае муж взял кредит только на свой доход (мой доход небольшой). Я стала поручителем, предоставив при этом документы на комнату, собственником которой являюсь. Кроме того, учли наличие у меня пакета акций Газпром на сумму около $3000.

Какие документы необходимы? Паспорта, водительские удостоверения (если их нет, то необходимо собирать некоторые справки), военный билет, справка о регистрации по месту жительства (Форма №9). Мы также предоставили договор аренды квартиры в простой письменной форме,  заключенный последние 4 года. Список необходимых документов кредитная организация предоставляет. Отдельно обратите внимание на документы, подтверждающие доходы. В идеальном случае, это справка 2-НДФЛ с места работы. Тем не менее, далеко не всегда есть возможность подтвердить такой справкой все доходы, а подтверждаемая сумма может оказаться недостаточной для предоставления кредита. Поэтому существует практика приема «суррогатных» подтверждений доходов. В зависимости от кредитной организации, в качестве таковых могут применяться разнообразные документы: например, справка в произвольной форме, заверенная руководителем предприятия. В нашем случае, часть доходов была подтверждена формой 2-НДФЛ, часть – выписками с банковских счетов (переводы от зарубежных компаний). Также мы предоставили копии налоговых деклараций за последние два года и квитанции об оплате налогов. Следует помнить, что при подтверждении доходов не справкой 2-НДФЛ, а другими способами, стоимость кредита может возрасти (в нашем случае с 9 до 9,5%) Банк оценивает и надежность организации-работодателя заемщика. Заемщик предоставляет в свободной письменной форме рассказ, содержащий историю компании, сведения о роде деятельности, финансовой успешности, основных клиентах и конкурентах. Разумеется, не вся информация такого рода может быть доступна заемщику или подлежать разглашению. Но чем подробнее информация, тем лучше. В основном, муж предоставил информацию, доступную на официальных web-сайтах компании. Для нас информация о работодателе была выигрышной – крупная компания, работающая как на внутреннем, так и на внешнем рынках, стаж работы 4 года, довольно высокая занимаемая должность. 

Сколько времени собирали справки? Недели две. Но налоговую декларацию, которая должна быть заверенной  Налоговой, не предоставили, так как в архиве делают копию в течение 15 рабочих дней. Поэтому банк принял незаверенную копию налоговой декларации, которую мы  отправляли по почте, вместе с квитанциями об оплате налогов и выписками из банка, по которым она была составлена в свое время. После сбора всех справок банк около двух недель рассматривает заявку на получение кредита.

Что влияет на принятие положительного решения? Доход, стаж на последнем месте работы, прописка, имеющиеся в наличии средства....

Сколько времени ждали разрешения? Ответ банк дал дней через 10. Разрешение действительно в течение 3 месяцев. За это время ты должен найти на вторичном рынке подходящую квартиру.

Как ищется квартира? Банк рекомендовал нам риэлтера, но мы не пользовались его услугами, искали квартиру самостоятельно. Пользовались данными из периодических изданий, из Интернета. Найденная нами квартира продавалась агентством. Необходимо учесть, что вторичный рынок включает и квартиры в новых домах. Однако мы заметили сильное повышение цен на квартиры после приема дома госкомиссией и передачи его в собственность. Например, такую квартиру продают за  70000 долларов США, а оценщик оценит только в 58 000 и кредитная сумма будет выдана только из расчета 58000. Поэтому мы остановили свой выбор на квартире, расположенной рядом с работой мужа и школой, в которую пойдет ребенок в этом году. Своим выбором остались довольны.

Что происходит, когда вы выбрали устраивающую вас квартиру? Банк рассматривает документы на квартиру и принимает решение. При этом проверяется отсутствие отягощений собственности, наличие всех надлежащих документов и прочее. В принципе, эта процедура дает уверенность в последующей благополучной регистрации сделки в Главном Управлении Федеральной регистрационной службы (ранее ГБР).

Как определяется сумма кредита? Исходя из стоимости квартиры. При этом выбирается меньшая из стоимостей: рыночная стоимость (которая указывается в договоре купли-продажи) и стоимости по оценке. С этим связана еще одна сложность: для некоторых продавцов более предпочтительна продажа квартир по балансовой стоимости. Для нас вариант покупки квартиры по балансовой стоимости уменьшает кредитную сумму, которую выдает банк (70% от стоимости). В нашем случае, о покупке с хозяевами квартиры мы договорились на 59 900 долларов США. Оценка прошла на 57 500 долларов США. Разницу пришлось покрывать вне суммы кредита.

Кто проводит оценку? Оценку проводит независимый оценщик, имеющий лицензию. При проведении оценки квартира фотографируется.

Какие расходы потребовались после первого взноса?

1. 30% от стоимости квартиры - первый взнос (521 доллар США выплачиваем ежемесячно банку в течение 10 лет).  Досрочное погашение кредита возможно через 1 год без штрафов. На оставшуюся сумму в этом случае будет сделан перерасчет.

2. 1% от суммы кредита заплатили банку за предоставление кредита.

3. Стоимость оценки квартиры – 5000 рублей за срочность (обычная оценка стоит 150 долларов).

4. Разница между оценкой квартиры и реальной стоимостью – 2400 долларов США.

5. Страховка на квартиру на всю сумму займа. Первый год около 600 долларов, далее сумма страховых платежей выплачивается ежегодно и уменьшается до 95 долларов США за последний год. Страховка не входит в кредит, но является обязательной. Нас застраховали от четырех видов рисков: пожар или взрыв, залив, противоправные действия,  падение летательных аппаратов на дом, от нетрудоспособности (если 2 месяца находишься без работы). Сумма рассчитывается,  учитывая количество человек в семье.

6. Нотариальные услуги.

7. Комиссия за пользование банковской ячейкой (25 долларов США за 1 месяц), куда на 1 месяц закладывается  вся сумма (наша и банковская). Месяц документы лежат в ячейке, пока документы находятся в ГБР. Иногда в ГБР бывают задержки, и срок растягивается на еще большее время. В этом случае аренда ячейки продлевается еще на 1 месяц. 

8. Но когда содержимое ячейки изымается, нужно уже уплатить первый взнос по кредиту, т.к. прошел месяц. Хотя этот месяц мы деньгами не пользовались и в новой квартире еще не жили. Раньше можно было сделать регистрацию за 3-7 дней. Теперь на Главное Управление Федеральной регистрационной службы (ранее ГБР) уходит 1 месяц, что нужно учитывать, планируя расходы.

9. Обычно еще платят комиссию агентствам за поиски квартиры, но в нашем случае  их не было, т.к. квартиру нашли сами через Интернет.  Читателям хочется сказать, что всего можно достичь, если захотеть и приложить к этому усилия. И, конечно, нужно собрать информацию по интересующей Вас теме.

АНЮТА...

Как и большинство молодых семей, мы давно мечтали об отдельном жилье, но приобрести сразу квартиру не представлялось возможным. Поэтому мы решили начать с малого и несколько лет назад приобрели комнату в коммунальной квартире.

Наверное, мечты об отдельном жилье так и оставались бы еще некоторое время мечтами, если бы мне на глаза не попалась статья о программе Cбербанка «Молодая семья», участвовать в которой могут семьи, в которых одному из супругов не исполнилось 30 лет. Мы вполне удовлетворяли данному критерию.

Преимуществами данной программы для нас было то, что при расчете суммы кредита рассматривается доход не только предполагаемого заемщика и его супруга, но и доходы их родителей. Было решено, что мы с супругом и кто-либо из родителей станут заемщиками, а остальные поручителями.

Но здесь выяснились нюансы, усложняющие нам задачу:  во-первых, как заемщиками, так и поручителями могут выступать только граждане, зарегистрированные в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, то есть мои родители, проживающие в Московской области, не могли принять участие в задуманном нами мероприятии; во-вторых, это возрастной ценз – маме моего супруга на тот момент до пенсии оставалось 2 года, а это означало, что сумма кредита, на которую можно рассчитывать, заметно сокращалась. 

Надо отметить, что на родителей супруга у нас была единственная надежда, так как у них достаточно хорошая официальная зарплата государственных служащих. Но, в свете выясненных обстоятельств, нам нужно было искать новых поручителей. 

Поэтому, мы были вынуждены отказаться от выбранной программы, в которой заемщиком обязательно являются оба супруга, и выбрать стандартный вид ипотечного кредитования – муж становился заемщиком, а я и его папа поручителями.

После подачи всех документов в каждом банке существует обязательная процедура проверки поданных данных. В процессе проверки, в том числе, представитель службы безопасности звонил на место работы заемщика и всех поручителей и выяснял, как долго работает интересовавший его сотрудник, действительно ли у него такая зарплата и не собирается ли он увольняться.  

Конечно, прежде чем остановить свой выбор на Сбербанке мы ознакомились с ипотечными программами и других банков. Часть кредитных учреждений предлагают более выгодные условия со ставкой по кредиту меньше на 2- процента, чем у Сберегательного банка.

Главное преимущество, которое повлияло на выбор банка – это возможность получить кредит суммой до 25 000 долларов США (или рублевый эквивалент)  без залога, под поручительство физических лиц и минимальный набор документов, требуемый для его оформления (паспорта заемщика и поручителей, справки о заработной плате и анкеты каждого из участников сделки).

Итак, мы выполнили все формальности и получили кредит в размере 12000 долларов США. Часть из необходимой нам суммы для приобретения квартиры составили вырученные средства от продажи комнаты, которая на тот момент стоила около 10000 долларов США и наши собственные накопления. А недостающую сумму мы заняли у друзей, к счастью это оказалось возможным.

Вспоминая сейчас процедуру получения кредита, мне кажется, что все легко и просто. Основными проблемами, с которыми нам пришлось столкнуться – это необходимость найти поручителей с достаточной официальной зарплатой.

В заключение хочется сказать, что мы очень рады, что решились воспользоваться банковским кредитом, так как это позволило нам осуществить свою мечту – приобрести отдельную квартиру, документы на которую супруг забрал из Главного Управления Федеральной регистрационной службы (ранее ГБР) за 2 дня до рождения нашей дочки.

РАССКАЗ Л.К. - СОТРУДНИЦЫ БАНКА.*

Долгие годы семья наших знакомых жила в общежитии. За это время старшей дочери уже исполнилось 18 лет. В надежде получить собственное жилье, они стояли в очереди на квартиру. Надо сказать, что их семья состоит из 5 человек. Это родители – Ольга и Александр и трое детей, младший из которых - инвалид детства. Ольга - социальный работник с очень низкой зарплатой. В общежитии они занимали 3 комнаты. Думаю, не надо говорить - насколько мечта о собственном жилье была вожделенной и казалась уже практически неосуществимой.

Надежда появилась, когда стало известно о совместной программе администрации Санкт-Петербурга и нескольких банков по кредитованию очередников.

Суть программы сводится к тому, что очередником приобретается квартира на условиях, что 1/3 стоимости квартиры выплачивается из собственных средств очередника, 1/3 – за счет банковской ипотеки, на 1/3 администрация предоставляет субсидию.

Учитывая ситуацию в семье, администрация Калининского района пошла навстречу Ольге и Александру, а так же рекомендовала несколько банков для получения ипотечного кредита.

Сравнив условия кредитования, мои знакомые выбрали банк 1 ОВК (Росбанк). Привлек достаточно низкий процент по кредиту (10%-15% годовых в валюте, который  для каждого заемщика определяется индивидуально), а так же отсутствие требования наличия «белого» дохода.

В настоящее время семья Ольги и Александра получает субсидию администрации. В результате, после стольких лет проживания в общежитии, семья готовится к переезду в четырехкомнатную квартиру.  

*имена героев истории изменены.

При использовании информации нашего портала www.ttfinance.ru не забудьте поставить гиперссылку на соответствующую страничку "ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга."