Банковское сообщество с оптимизмом смотрит в будущее и ждет роста ипотечного рынка на 10-15% благодаря продлению программы господдержки ипотеки. Застройщики традиционно не видят причин для радости, предрекая существенное падение покупательской способности и, как следствие, спроса на первичном рынке. Прогнозами участники финансового и строительного рынка померялись на круглом столе, организованном порталом TT Finance и интернет-газетой «Общественный контроль» в Ассоциации Банков Северо-Запада. 

В конце февраля 2016 года Минстрою РФ удалось выиграть у коллег из Минфина судьбоносное для строительного рынка решение о продление программы государственного субсидирования ипотечной ставки, впрочем, этого момента ждали как строители, так и банкиры. «Общественный контроль» попросил представителей банковского сообщества подвести итоги ипотечного 2015 года и дать прогноз на будущее: 

Светлана Четина, начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк»: 

- Программа господдержки ипотеки безусловно оказала влияние на рынок ипотечного кредитования, помогла стимулировать продажи квартир в новостройках. Поддержка была оказана не только банкам, но и строительному сектору. В условиях кризиса приобрести жилье с помощью ипотеки смогли, в первую очередь, граждане со средним доходом, ведь процентная ставка напрямую влияет на размер ежемесячного платежа. На сегодняшний день из 4 действующих программ кредитования в Промсвязьбанке по-прежнему наиболее востребована программа с господдержкой. Около 80% заявок на ипотеку – это именно льготная ипотека. В 2015 году у петербургского филиала был хороший прирост по объемам ипотеки по сравнению с 2014 годом, ипотечный портфель вырос в 1,5 раза. Объем ипотечного портфеля в нашем банке на сегодня составляет 2,4 млрд рублей., объем льготной ипотеки – около 1,3 млрд рублей. Не секрет, что на фоне отсутствия информации о продлении программы с господдержкой, в начале 2016 года был зафиксирован ажиотажный спрос на ипотеку именно с государственной ставкой, очень активнми были январь и февраль. Сейчас продажи немного ниже, но это связано не с увеличением ставки на «втором» этапе программы господдержки, а просто временными спадами – продажи в начале месяца всегда ниже, да и в январе-феврале ипотеку получили и те, кто мог получить ее в марте-апреле. 

Аркадий Бочарников заместитель управляющего филиалом- руководитель розничного бизнеса  Петербургского регионального центра филиала «Петербургский»  «ГЛОБЭКСБАНКА»:

- Ипотека с господдержкой составляет около 90% всего ипотечного портфеля нашего банка. Эта доля объясняется прежде всего пониженной ставкой, льготные ставки в 12% (а до 1 марта у нас ставка была еще ниже), разумеется более дружелюбны к клиенту нежели стандартные ставки в среднем по рынку – 14-15%. По февралю 2016 года мы идем в пределах показателей второй половины 2015 года, ситуация ровная. Пока что по поданным заявкам март у нас покажет результат на уровне февраля. Полагаю, что и весь 2016 год окажется в плане ипотечных объемов не ниже прошлого года, а в 2015 году мы выдали по Петербургу почти 1 млрд. рублей ипотеки. Основанием для оптимистичного прогноза является лидерство Петербурга в области жилищного строительства, и стабильный спрос на первичном рынке тащит за собой востребованность ипотечных продуктов.  Что касается портрета заемщика – это экономически активные граждане в возрасте от 35 до 50 лет, которые вполне осознано подходят к решению жилищного вопроса. Улучшают свои жилищные условия или приобретают квартиры для детей. 

Мария Батталова, заместитель управляющего филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» (ПАО) в Санкт-Петербурге:

- Для Абсолют Банка 2015 год стал  действительно эффективным, что подтверждают результаты: ипотечный портфель филиала в Санкт-Петербурге увеличился в 1,5 раза. В значительной мере за счет условий программы с господдержкой. К концу года объем поступающих к нам заявок на ипотеку существенно вырос и сегодня сохраняется на высоком уровне. 

 Высокий спрос на ипотеку с господдержкой  в Санкт-Петербурге вполне закономерен. Если раньше клиенты сомневались, брать или не брать кредит, и где найти средства на первоначальный взнос, то сегодня подход меняется. Теперь люди понимают, что пока государство предоставляет такую льготу  по ставке – надо пользоваться этой возможностью. 

По нашим прогнозам, Абсолют Банк в Петербурге сохранит положительную динамику по ипотечному кредитованию. 

Иван Макаров, представитель филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге:

- По итогам 2015 года мы выдали ипотечных кредитов на 18 млрд рублей, из них на ипотеку с господдержкой пришлось 8 млрд. Но с учетом того, что государство предоставило субсидии не с начала года, можно смело говорить, что половина всех выданных жилищных кредитов – это именно льготная ипотека. Безусловно, программа очень серьезно поддержала рынок и продление ее – событие как для банковского, так и для строительного рынка. И новость о скором завершении программы действительно очень сильно подхлестнула рынок. Мы, честно говоря, достаточно скептически относились к возможному ажиотажу в последние недели действия программы, полагая, что все, кто хотел, уже приобрели себе жилье по госпрограмме. Но ажиотаж был. Общий объем выдачи в феврале превысил 3,7 млрд рублей. Но это, на наш взгляд, некая пиковая ситуация. Полагаю, что от месяца к месяцу мы увидим рост в 10-15% по объему выдачи кредитов.

- А каковы основные причины отказов в выдаче ипотечных кредитов?

- Иван Макаров: Отказываем, когда очевидно, что у человека недостаточно доходов, чтобы комфортно выплачивать ипотечный кредит. Нет и «запретных профессий», которым мы ни при каких обстоятельствах не выдадим кредит. Конечно, при рассмотрении заявки мы учитываем риски профессии заемщика, и требования к заемщикам, работающим в отраслях, что находятся в зоне экономического риска, будут жестче, но четких стоп-факторов у нас нет. Да и ситуаций, когда отказ идет из-за несоответствия требованиям банка самого строящегося жилого дома давно нет. Такие отказы у нас были год назад, когда мы на некоторое время изменили требования к строящемуся жилью – от некоторых объектов мы требовали 80% готовности. Но тут сказалась позиция лидера российского рынка: в кризисное время, когда все банки вернули требования к этажности аккредитуемых объектов, Сбербанк этого делать не стал, из-за этого некоторое время доминировал на рынке, очень сильно нарастил портфель и все банки, безусловно, были вынуждены учесть это в своей работе. 

Светлана Четина: Что касается именно объектов, мы можем аккредитовать объект с нулевого цикла, но только в случае если застройщик обладает достаточной финансовой устойчивостью. В частности, смотрим на сданные объекты, которые могли бы подтвердить его надежность. 

Галина Микк, директор ЖНК «ЭЛИТ»: Действительно, не все застройщики и заемщики подходят под критерии участия в данной программе и что делать тем гражданам, которые в силу своих обстоятельств и планов не хотят покупать строящиеся квартиры, а хотят купить жилье на вторичном рынке? Брать ипотеку под высокий процент без льготированной ставки?  Ждать пока экономическая ситуация в стране нормализуется и основные процентные ставки по ипотеке снизятся? Есть другой путь: В России с 2005 года действует ФЗ № 215 «О Жилищных Накопительных Кооперативах». За 10 лет данный закон получил практическое применение, понятно как он работает, понятно, как с помощью его покупать жилье. Данный закон является альтернативой американской системы – ипотеки и аналогом европейских стройсберкасс. ЖНК - некоммерческая организация, созданная для обеспечения пайщиков жильем. Принцип работы ЖНК заключается во вложении привлеченных денежных средств граждан в строительство (долевое строительство) и приобретение квартир на вторичном рынке. ЖНК самостоятельно может осуществлять функции застройщика, инвестора, участника долевого строительства. Самым главным вопросом является финансовая устойчивость и гарантии денежных вложений в ЖНК.  По закону, их деятельность контролируется Центробанком, информация о всех существующих ЖНК (на сегодняшний день в России всего 78 ЖНК) ЖНК обязаны представлять в ЦБ ежеквартальный и годовой отчеты, которые включают бухгалтерскую отчетность и ежегодные аудиторские заключения, информацию обо всех пайщиках, сделках кооператива, размере паевого и иных фондов ЖНК, приобретенных жилых помещениях, количестве жилья, все учредительные и иные документы и т.д. 

-  Насколько позволяют снизить ставку совместные программы банков и застройщиков?

Иван Макаров: У нас есть совместные программы с 7 застройщиками, когда процентная ставка по госпрограмме ниже на 0,25-0,3%.  

Светлана Четина: У нас есть круг партнеров, с которыми мы работаем – 9 застройщиков, в их проектах предлагается ставка в 11,85%. 

Мария Батталова: Абсолют Банк постоянно расширяет круг партнеров, разрабатывает маркетинговые акции и предлагаем совместные программы субсидирования. В приоритете– упор на сервис и долгосрочное сотрудничество с клиентами. 

В Абсолют Банке ставка по ипотечной программе с государственной поддержкой составляет 11,95%. При этом мы предлагаем клиенту низкие тарифы по комплексному страхованию, бесплатное проведение аккредитивных расчетов по сделке и удобные способы погашения кредита, что является большим плюсом для клиента. 

Аркадий Бочарников: У нас тоже есть подобная программа субсидированной ставки от застройщика. Многие застройщики эту программу рассматривают, она, вроде бы, им интересна, но ни одного подписанного соглашения в Санкт-Петербурге нет. Отдать субсидию в 1%-3% от цены квартиры, с одновременным снижением ставки заемщика на весь срок кредитования никто не хочет. Видимо пока квартиры нормально продаются на стандартных условиях, на такие меры строители не готовы

Строительный пессимизм

А вот застройщики залихватские настроения банкиров разделают не в полной мере. Они также зафиксировали всплеск покупательской активности на рубеже 2015-2016 годов, но впереди роста нет, говорят бизнесмены.  

Олег Островский, сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя»:

- 2015 год был для строительного сектора непростым, но несмотря на наши пессимистичные прогнозы, в санкт-Петербурге удалось ввести более 3 млн кв. м. жилья, а Ленобласть вообще поставила рекорд по вводу за всю историю – 2,323  млн кв. У нас был неплохой январь, в городе было введено 705 тыс. кв. м, а в области почти 550 тыс. кв. м. нового жилья, это треть годового плана. Но потом произошел серьезный спад  - в феврале в городе ввели меньше 90 тыс. кв. м. – это самый низкий результат за последние несколько лет. Тем не менее, я надеюсь, что городской план на 2016 год в 2,9 млн кв. м. жилья, а в области 1,847 млн.кв.м., на заделах предыдущих лет, будет выполнен. А настораживает меня  очевидное снижение покупательской способности и одновременное увеличение себестоимости строительства, что вызвано объективными причинами. Застройщики попадают в некую «вилку», когда, в связи с увеличением затрат на стройку продажная цена должна расти, но с другой стороны если цена будет высокой, то и покупать будет некому. Очевидно, что надо  искать компромисс, жертвуя частью собственной прибыли, находить совместно с банками новые пути привлечения потенциальных клиентов. Большинство застройщиков так и поступает. 

Елена Тарабукина, начальник отдела ипотечного кредитования ГК «КВС»:

- Новость об окончании программы с господдержкой ипотеки подхлестнуло наших покупателей, количество сделок в феврале 2016 года по сравнению с февралем 2015 года увеличилось вдвое. Сумма аккредитива выросла в 4 раза. При этом хочу отметить, что многие пришедшие к нам под закрытие программы, в феврале, были готовы брать и под 14%, то есть локальный спрос все же сохраняется. Потому что клиент выбирает не процентную ставку, а застройщика, квартиру, место, уровень комфорта. 

Доля ипотеки в структуре сделок занимает у нас 60%, при среднегородском показателе в 55%. А в феврале это доля выросла у нас до 72%. Но тут сыграл фактор достаточно выгодной программы рассрочки от «КВС»: первоначальный взнос в 10-15% и ежемесячный платеж в 20 тыс. рублей. Когда мы разработали и ввели эту программу, доля ипотечных сделок рухнула до 40%. Кроме того, мы работаем по субсидированной ставке с Райффайзенбанком, мы субсидируем клиентам банка 1,1% процентной ставки на первый год кредитования – таким образом мы привлекаем внимание «зарплатников» банка. По такой же схеме планирует работать с «Абсолют-банком», и банком «Глобэкс». И пилотный проект с Райффайзеном сразу же дал рост потока клиентов. Таким образом  Райффайзенбанк вырвался на уверенное третье место по ипотечным сделкам на наши квартиры. 

Дмитрий Ефремов, руководитель отдела развития ГК Normann:

- В 2015 году стратегической целью компании стало именно развитие ипотеки, и эта задача была реализована. Компания нарастила пул банков-партнеров до 10 кредитных организаций. В то же время, через наш дочерний банк-партнер «Донхлеббанк», мы предложили клиентам и собственные ипотечные программы со ставкой от 9,9%. В 2015 году, по отношению к 2014 году, прирост доли ипотечных сделок в ГК Normann составил 68%. Доля ипотеки с господдержкой, в общем объеме ипотечных сделок по нашим объектам, дошла до 95%. Стабильный спрос на ипотеку в январе 2016 года был обусловлен решением банков продолжить выдавать ипотеку с господдержкой по аккредитивной схеме.  В феврале, в связи с информацией о возможном окончании действия программы субсидированной ипотеки, был максимально реализован отложенный спрос: мы зафиксировали в 2,5 раза больше, чем в январе, ипотечных сделок и заявок на ипотеку. 

Что касается марта, то вопреки сообщениям коллег из банковского сообщества, мы заметили очевидный спад. За 10 дней марта падение составило 45-50%. Причины тут разные, конечно, большой объем спроса на жилье был реализован в ажиотажном феврале. И дальше в течение марта-апреля мы ожидаем некоторый спад по сделкам с ипотекой.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПБ»:

 - По нашим прогнозам спрос в этом году может снизиться на 10-15%. По сравнению с 2015-м, в этом году будет приобретено не 3,6 млн кв. м жилья, а 3,1-3,2 млн кв. м. Это связано с зависимостью объема продаж от уровня доходов населения. Так как реальные зарплаты из-за инфляции снижаются, то и продажи не будут увеличиваться.

В среднем в предыдущие годы доля ипотечных сделок на первичном рынке составляла 50% от общего объема продаж. В сложившейся экономической  ситуации – это предел, и выше данный показатель подняться не сможет. При этом в Европе с привлечением ипотечных кредитов приобретается 80-90% недвижимости. Чтобы ситуация в России изменилась и приблизилась к европейской, нужны некие структурные сдвиги. Во-первых, снижение ключевой ставки со стороны ЦБ РФ. Во-вторых, рост доходов населения. Но эти меры трудно осуществимы, поэтому есть еще один сценарий – это снижение площади квартир. Правда, нужно учитывать, что за последние годы средняя площадь квартиры и так снизилась на 13 кв. м, а это уже близко к предельному уровню комфорта.

Виктор Резник

Источник