• Как за последние три года (со времени выхода нашего первого номера) изменилась процедура получения ипотечного кредита?

Елена Шевелёва, Генеральный директор филиала BSGV в Санкт – Петербурге: Для того, чтобы соответствовать конкурентным требованиям современного рынка, в Санкт – Петербургском филиале BSGV были понижены ставки по ипотечным кредитам (теперь они составляют от 9,25% до 11% годовых для кредитов в долларах США, и от 10,50% до 12,50% годовых для кредитов в рублях), размер первоначального взноса сократился до 10% и срок кредита увеличился до 25 лет. Также, следует отметить, что процесс рассмотрения заявки значительно ускорился, и условия выдачи стали более гибкими.

Александр Шибанов, начальник управления розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы: В Банке Москвы появились программы ипотеки в так называемых экзотических валютах, которые позволили снизить процентную ставку по ипотеке до 6% годовых на фоне общего повышения ставок из-за кризиса ликвидности отдельных банков. Увеличился срок кредитования до 30 лет, что позволило увеличить сумму кредита при неизменном доходе.

Игорь Жигунов, член Правления, Директор по Северо-западному округу Городского Ипотечного Банка:  Технологичность работы банка с заявками, сервис для клиентов и партнеров становятся все более важными для успеха на рынке. За последнее время изменились и сроки рассмотрения заявок (уже не 5-10 дней как ранее, а порой ответ можно получить в течение 1 дня). Появилось такое предложение как ЭКСПРЕСС  ипотека. Суть его в том, что клиент, который уже определился с покупаемой квартирой, имеет на руках комплект необходимых документов по себе и квартире – может вполне рассчитывать на подписание кредитной сделки с банком в течение 1 дня с момента подачи заявки. Это очень удобно, особенно когда сделка идет в т.н. «цепочке» квартир и решение надо оформить и сделку и все быстро.
С другой стороны, немаловажным конечно являются сами условия кредитования. Первое полугодие 2007г. было на рынке периодом некоторого снижения ставок, предоставления кредитов с минимальным или даже нулевым взносом клиента, проведением массы акций. Однако события на финансовых рынках осени 2007 г. скорректировали рынок во втором полугодии и ставки в среднем по рынку стали расти, а критерии андеррайтинга по ряду программ ужесточились. При этом, все более оттачивается блок сервиса клиентам. Появились системы Интернет - банкинга для ипотечных заемщиков, смс - банкинг и т.д.

Екатерина Жукова, начальник отдела сделок ипотечных кредитов филиала «Санкт-Петербургский» ИНВЕСТСБЕРБАНК: Процедуры получения ипотечных кредитов до последнего момента на российском рынке упрощались так сказать «не по дням, а по часам»! Помимо значительного снижения ставок (в рублях с 18 % до 11 % годовых), снижения величины первоначального взноса, увеличения срока кредитования банки стали более клиентоориентированными, что привело к жесткой конкурентной борьбе, в которой выигрывает клиент.

Галина Архипова, начальник отдела ипотечного кредитования Управления розничного бизнеса Филиала С-Петербург НОМОС-БАНКа: Упростилась процедура принятия решения о выдаче кредита. Сократился перечень основных документов, при этом подача документов  может быть осуществлена не заемщиком лично, а ипотечным брокером. Постоянно происходило снижение процентных ставок: по кредитам в долларах США ставки снизились в среднем с 14% до 10%, по рублевым - с 16% до 12%.
В целом, по рынку ипотечного кредитования произошло снижение первоначального взноса в среднем с 30% до 10%, что было вызвано, в первую очередь, резким и значительным ростом стоимости жилья в 2007.
Некоторые из банков предлагали кредитный продукт без первоначального взноса, однако данное предложение было кратковременным. Большинство банков увеличили продуктовый ряд, предложив кредиты на покупку жилья на первичном рынке, под залог имеющегося жилья на жилищные цели, под залог земельных участков, на приобретение и строительство загородной недвижимости и т.д. В условиях возрастающей конкуренции банки стараются улучшать обслуживание клиентов, сделать присутствие заемщика в банке максимально комфортным с минимальными затратами времени. С этой целью некоторые банки открыли ипотечные центры.

Наталья Григорьева, начальник Кредитного управления Санкт-Петербургского филиала Национального Резервного Банка: С 2004 года российские банки постепенно снижали процентные ставки по ипотечным кредитам, уменьшали размер первоначального взноса, упрощали процедуру выдачи ипотечных кредитов.  Однако следует понимать, что на условия кредитования влияют многие факторы. Один из важнейших факторов - стоимость привлекаемых банками ресурсов. Сейчас на мировых финансовых рынках сложилась ситуация, которая ограничила возможности привлечения дешевых западных ресурсов, а в России финансовые ресурсы еще слишком дороги (Ставка рефинансирования Банка России с февраля 2008 года составляет 10,25%.  Ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитного регулирования и рассчитывается исходя от ситуации в экономике страны и уровня инфляции).   Поэтому в ближайшее время не стоит ожидать понижения ставок по ипотечным кредитам. Что же касается размера первоначального взноса, то обычно программы «без первоначального взноса»  реализуются при прогнозируемом стабильном росте цен на недвижимость.
В 2007 году Санкт-Петербургский филиал Национального Резервного Банка выдал  ипотечных кредитов на общую сумму 10,1 млн. долл. США. Из них 76% долларовые, а 24% рублевые кредиты.
Всего с 2004 года филиал через свою дочернюю структуру Национальную Ипотечную Компанию выдал 566 ипотечных кредитов на сумму более 35 млн. долларов США. Жителям Санкт-Петербурга и Ленинградской области предлагаются на выбор 16 видов ипотечных кредитных продуктов, в том числе ипотечные кредиты на покупку квартиры на вторичном рынке жилья, в новостройках, кредиты с пониженной процентной ставкой, ипотечные кредиты для молодой семьи, кредиты на ремонт, покупку или строительство коттеджа и другие виды жилищной ипотеки.

Ирина Вихтюк, специалист кредитного отдела СЕВЕРГАЗБАНКа:  Клиенты лучше представляют себе всю процедуру получения ипотечного кредита, могут сравнивать предложения различных банков, выбирать наиболее подходящий вариант. Упростилась сама процедура: меньше пакет предоставляемых документов, разрешается заявлять доход без подтверждения документами, появился большой опыт в оформлении ипотечных сделок.

Валерий Кочешков, директор филиала Ханты-Мансийского Банка г. Санкт-Петербург: За последние три года процедура получения ипотечного кредита для многих желающих стала проще: - сократилось количество документов, запрашиваемых у заемщиков банками для оформления кредита;
- существенно сократился срок рассмотрения заявлений клиентов на получение ипотечного кредита;
- произошли существенные изменения в условиях предоставления ипотечных кредитов - в части снижения первоначального  взноса, некоторые банки не требуют первоначального взноса по своим ипотечным программам;
- существенно снизились требования в отношении наличия полугодового трудового стажа на последнем месте работы, не требуется наличие Российского гражданства и регистрация в регионе присутствия банка.

Елена Храброва, заместитель Директора Филиала ОАО"Сведбанк" в г. Санкт-Петербурге: Общей тенденцией рынка в последние годы стала демократизация ипотечного кредитования – существенно снизились процентные ставки, появились кредиты без первоначального взноса, банки стали более гибко подходить к подтверждению доходов заемщика. Можно также сказать, что конкуренция постепенно смещается из чисто ценовой в сторону качества сервиса и дополнительных услуг, которые банк готов предоставить.
ОАО «Сведбанк» работает на рынке ипотечного кредитования с осени 2007 года, мы предлагаем нашим клиентам не только привлекательнее финансовые условия, но и высокий уровень сервиса и гибкие условия. Например, клиентам с положительной кредитной историей может быть предоставлена возможность пересмотра условий кредита по действующему договору:
- возможность отсрочки выплат по основному долгу на срок до шести месяцев в особых обстоятельствах: смена работы, отпуск по уходу за ребенком, временная нетрудоспособность по причине болезни;
- улучшение основных условий действующего кредитного договора – пересмотр процентной ставки и/или срока кредитования без перезаключения договора.

• Повлиял ли ипотечный кризис в Америке и в Европе на рынок ипотеки в  нашей стране? Каким образом?

Елена Шевелёва: Пока что рано говорить о масштабном влиянии ипотечного кризиса за рубежом на Российский рынок, но в среднесрочной перспективе, это влияние будет более заметно. На Российском рынке уже заметно сокращение свободных денег и кризис ликвидности набирает обороты.

Игорь Жигунов: Конечно, ситуация на мировых финансовых рынках повлияла на условия привлечения ресурсов банками. Они стали дороже, а порой вообще недоступны. Все это привело как к повышению ставок, приостановке некоторых программ у ряда участников и корректировке кредитной политике на рынке ипотеки в целом. Пока говорить о стабилизации ситуации на рынках вряд ли стоить, т.е. снижения ставок по ипотеке и либерализации требований также ожидать пока не стоит.

Галина Архипова: Так называемый ипотечный кризис практически не повлиял на ипотечный рынок России. Некоторое влияние кризиса ликвидности было заметно в Зауралье и Сибири.

Екатерина Жукова: Кризис  в Европе имел не прямое, а косвенное влияние на рынок ипотеки в России, отразившись, прежде всего, в более взвешенном подходе банка к оценке заемщиков.

Ирина Вихтюк: Да. Многие банки повысили ставки (примерно на 1,5-2 %). Смогли оставить на прежнем уровне ставки те банки, которые работают по своей программе. В декабре 2007 года повысилось количество обращений в банки и уменьшилось количество предложений на рынке недвижимости, видимо сыграл свою роль психологический фактор - ожидание перемен в связи с событиями в Америке и Европе.

Валерий Кочешков: В связи с ипотечным кризисом в Америке и Европе многие банки  России приостановили или прекратили выдачу ипотечных кредитов, отдельные банки перестали выдавать кредиты в иностранной валюте.  В ряде случаев не  принимались у клиентов документы на рассмотрение заявки, а также повысились процентные ставки по ипотечным кредитам.

Елена Храброва: Кризис, несомненно, повлиял на российский рынок, хотя, конечно же, не в такой степени как в США или Европе. В условиях удорожания и общего недостатка средств банки стремятся уменьшить свои риски и для этого меняют условия кредитования – более тщательно проверяют платежеспособность заемщика, не выдают кредиты без первоначального взноса и т.д. Отдельные банки даже повышают ставки на 1 – 2 пункта.

Владимир Чащин, Председатель правления КПКГ «Народная ипотека СПб»:  По большому счету, Американский ипотечный кризис оказал положительное влияние на наш ипотечный рынок. Чтобы это понять, нужно просто поставить себя на место кредитной организации, которая, выдавая деньги в кредит, всегда хочет  получить их обратно, без проблем. Поэтому полезно учиться на чужих ошибках. И как раз то, что произошло в развитой банковской системе Америки, является хорошей школой для еще достаточно молодой Российской банковской системе. Поэтому, вполне закономерно, что банки сейчас ужесточили андеррайтинг заемщика и некоторые финансовые условия, такие, как например, увеличение процента первичного взноса, который характеризует   финансовую состоятельность заемщика. При этом, наших заемщиков вообще нельзя сравнивать с заемщиками экономически развитых стран, где у каждого человека существует нарабатываемая годами кредитная история, без которой вообще невозможно получить любой кредит.
Кстати, полезно вспомнить, чем, несколько лет назад обернулась для Российских банков, программа «массовой раздачи» потребительских кредитов – массовым их невозвратом.
Сегодня, в нашей стране, проблема получения ипотеки в массовом масштабе, зависит не от сложности банковских условий, а от состояния экономики нашей страны. Даже, по оптимистичным высказываниям высокопоставленных чиновников, сегодня в нашей стране ипотеку могут получить только 10% наших семей. Соответственно, остальные 90% даже теоретически не смогут этого сделать.
И, даже те социальные проекты, как “Молодежи — доступное жилье”, “Жилищный сертификат”, “Расселение коммунальных квартир”, реально доступны лишь небольшому количеству наших сограждан, потому что при сегодняшних ценах на жилье, и при наших совокупных семейных доходах, - это сделать трудно. И для того, чтобы быть уверенным в успешном возврате кредита, нужно быть уверенным в своей финансовой стабильности на  длительный срок.
Жить в кредит в странах с развитой экономикой – это необходимая норма. Создавая этим кредитную историю, человек формирует информацию о своей финансовой стабильности. Жить в кредит в нашей стране – это показатель беды, в которой мы еще пока находимся. Конечно, это не относится к ипотеке, т.к. приобретать жилье, и у «них»  и у нас нужно при помощи заемных средств, т.к. это самая дорогостоящая покупка в жизни человека.

Анастасия Хамзова, руководитель отдела оценки ипотечных залогов Компании "Финансовый консультант": Ипотечный кризис в США и последовавший кризис ликвидности затронул и российский рынок ипотеки. В результате – некоторое ужесточение требований к заемщикам, повышение процентных ставок. В связи с кризисом ликвидности некоторые банки были вынуждены свернуть свои ипотечные программы. Кроме того, кризис на мировых рынках привел к тому, что российская ипотечная система стала более жесткой, некоторые игроки сошли с дистанции. По оценкам специалистов, свернуто до 25 % ипотечных программ, по некоторым из оставшихся ставки возросли на 1-1,5 %. Дальнейшее развитие ипотеки будут определять технологичность, стандартизация и создание разветвленной брокерской сети.
Именно эти обстоятельства – повышение ставок почти всеми участниками и изменение в сторону ужесточения требований к заемщикам – будут определять развитие рынка в 2008 году. Несмотря на это рост рынка ипотечного кредитования продолжится, как и качественное его развитие, но возможно меньшими темпами по сравнению с 2007 годом.

• Что более перспективно – работать по программе АИЖК или развивать собственную ипотечную программу? Почему?

Елена Шевелёва: Безусловно, для Банка более интересно и перспективно развивать собственную ипотечную программу, так как доходность по собственным активам выше. Работа по программе АИЖК актуальна лишь в случае отсутствия собственных «длинных» денег или заинтересованности в сиюминутной прибыли. Крупные Банки, как правило, ориентированы на долгосрочные стратегические отношения с клиентом. BSGV обладает большими возможностями по привлечению ресурсов, в первую очередь, за счет средств материнской компании, что дает нам возможность предлагать конкурентные условия: увеличивать срок кредита, понижать ставки и т.д.

Игорь Жигунов: Каждая из программ имеет свои блоки преимуществ. При этом все зависит, прежде всего, от возможности банка - первичного кредитора привлекать долгосрочный ресурс. Либо он это делает самостоятельно и работает по своей программе (как многие банки), либо  (что особенно распространено в регионах и у некрупных банков) работают в рамках программ рефинансирования вторичным оператором.

Екатерина Жукова:  АИЖК создало отличную стартовую площадку для развития ипотечного кредитования в России, однако программа АИЖК не является «панацеей». Крупные коммерческие банки своим клиентам могут предложить более выгодные и разнообразные условия кредитования. Я считаю, что в какой-то момент мы придем в большей или меньшей степени к стандартизации и унификации банковских программ, что позволит развивать «вторичный рынок» и выпускать ипотечные ценные бумаги.

Ирина Вихтюк: Работать по программе АИЖК выгодно т.к. все риски ложатся на рефинансирующую организацию. По собственной программе выгодно т.к. можно отслеживать тенденции рынка и быстро корректировать свой ипотечный продукт.

Валерий Кочешков: На сегодняшний день филиал Ханты-Мансийского Банка г. Санкт-Петербург планирует работать и по программе АИЖК и развивать собственные ипотечные программы, что позволит клиентам филиала выбирать наиболее выгодную для них  схему расчета по кредиту (аннуитетный или дифференцированные платежи). Работа по собственным программам  позволит банку более гибко подойти к условиям предоставления ипотечных кредитов и к процентным ставкам по ним, что позволит привлечь большее количество заемщиков. Кредитование по программе АИЖК позволит банку приобрести кредитный портфель по стандартам наиболее котируемым на ипотечном  рынке города.

Елена Храброва: Решение зависит от возможностей банка по финансированию, клиентов, на которых ориентируется банк и приоритетных регионов развития бизнеса. Деятельность АИЖК в первую очередь направлена на поддержку региональных и небольших банков.

• Ваши успехи в области ипотечного кредитования в 2007 году.

Елена Шевелёва: За истекший год филиалом  BSGV в Санкт – Петербурге было выдано  1.200 ипотечных кредитов на сумму 24 миллиона Евро. Таким образом, ипотечный кредитный портфель филиала увеличился вдвое. В 2007 году, как и в предыдущие два года сохранилась тенденция роста активности населения в использовании ипотечных кредитов. Значительно повысился уровень финансовой грамотности заёмщиков, они стали более избирательны в выборе ипотечных программ. Клиенты стали ценить качество сервиса, прозрачность кредитных схем и подходов Банка.

Александр Шибанов: За 9 мес 2007 года кредитный портфель по ипотеке увеличился почти в 2 раза с 198 млн до 370 млн рублей.

Игорь Жигунов: За 2007 г. банк довольно активно развивал свою региональную сеть. Сейчас Городской Ипотечный реализует свои программы в 24 регионах. Объем ипотечных сделок банка превысил 800 млн.долл. (более 9000 кредитов). За 2007г. прирост составил более чем 2 раза, что говорит о движении даже порой быстрее рынка в целом. Банк предложил несколько новых опций клиентам: расчет кредита с применением доходов третьих лиц, что актуально для молодых семей, акции с партнерами, ЭКСПРЕСС - ипотеку и т.д.

Галина Архипова: За 2007г. кредитный портфель Санкт-Петербургского филиала НОМОС-БАНКа вырос более чем в 10 раз, количество кредитных продуктов выросло до пяти. Открыты дополнительные точки продаж. Заявки на ипотечные кредиты могут быть поданы не только в банке и дополнительных офисах, но и  в консультационном ипотечном офисе на Кондратьевском, 64, к.2.

Екатерина Жукова:  В 2007 году наш Банк запустил собственную программу по целевому ипотечному кредитованию, а так же предложил клиентам программу по нецелевому кредитованию под залог жилого помещения.

Ирина Вихтюк: Количество сделок увеличилось в 3,5 раза. Наработан определенный опыт в проведении ипотечных сделок.

Валерий Кочешков: В 2007г. филиал Ханты-Мансийского Банка г. Санкт-Петербург только вышел на рынок ипотечного кредитования  города, об успехах говорить пока рано.

Елена Храброва: ОАО «Сведбанк» предлагает ипотечные кредиты на вторичном рынке жилой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и Калининграде с сентября 2007 года. Поскольку для нашего банка продукт новый на российском рынке, основной задачей 2007 года было разработать продукт и выстроить систему продаж, наладить отношения ипотечными брокерами, страховыми и оценочными компаниями. И мы можем сказать, что задача была выполнена успешно.
Например, мы рады сотрудничать с такими компаниями как Ингосстрах, АльфаСтрахование, КапиталЪ страхование, брокер «Служба ипотеки», центр жилищного кредитования «Адвекс недвижимость», агентство недвижимости «Бекар».

• Общие тенденции. Прогнозы на 2008 год.

Елена Шевелёва: Видимо, в новом году нас ждет смена лидеров ипотечного рынка, и перераспределение их доли между более понятными и прозрачными финансовыми институтами. Период демпинга пройден и теперь наступит время пересмотра подходов к ипотечным программам, как среди Банков, так и среди потребителей. Время, когда заемщика интересовала только процентная ставка, прошло и теперь он хочет занимать деньги, будучи уверенным, в завтрашнем дне, в том, что Банк, например, не пересмотрит ставку кредитования или вовсе не передаст его на Баланс или обслуживание другой организации.

Игорь Жигунов: В 2008г. в любом случае рынок ипотеки продолжил свое развитие, как в части программ, так и участников рынка. Вряд ли стоит ожидать столь стремительной динамики как в 2006-2007гг., с учетом ситуации на мировых рынках, однако вполне можно полагать, что рост объемов в 40-50%% вполне возможен. Все большую популярность будет получать кредитование загородной недвижимости, поскольку этот рынок все более динамично развивается.

Галина Архипова: Интерес к ипотеке возрастает. Накоплена положительная практика ипотечного кредитования. В сложившихся ценовых условиях на недвижимость единственным способом решения жилищных  проблем является ипотечное кредитование.

Екатерина Жукова: Если говорить о сегодняшней ситуации, то некоторое ужесточение  требований к заемщикам в течение 2008 года сохранится. Ситуация может измениться в зависимости от поведения мировых рынков.

Ирина Вихтюк: Цены на жилье будут равномерно расти. Возможно, будет скачок в марте апреле. Доля ипотечных сделок в общей массе сделок с недвижимостью также будет увеличиваться – это мировой опыт.

Валерий Кочешков: В целях реализации Программы развития розничного бизнеса и сети подразделений филиала Ханты-Мансийского Банка г. Санкт-Петербург на 2007-2009 гг., банк планирует в 2008г. открыть несколько дополнительных офисов (универсальных отделений) и одно ипотечное отделение.
Основной упор банк делает на развитие кредитных продуктов, в первую очередь, на ипотечное кредитование. Наиболее интересной с нашей точки зрения на сегодняшний день для клиентов  является программа кредитования на приобретение торгово-офисных помещений (коммерческая ипотека).
 
Елена Храброва: Последствия кризиса будут ощущаться на рынке еще как минимум до осени 2008 года: условия выдачи кредитов будут ужесточаться, отдельные игроки будут повышать ставки. Но, несмотря на кризис, рынок все равно будет расти, пусть и не такими темпами, как в 2007 – 2008 гг.