ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги.ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги.ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги.
ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги.
ТТ Финансы. Финансовые услуги Санкт-Петербурга. Банки. Автосалоны. Страховые компании. Лизинговые компании. Риэлторы. Застройщики. Оценочные компании. Управляющие компании.  Автокредитование и лизинг. Ипотека. Потребительское кредитование. Банковские вклады. Банковские карты. ПИФы. Ценные бумаги. Новости  Новости Статьи  Статьи Выгодные предложения  Выгодные предложения Мероприятия  Мероприятия Курсы валют  Курсы валют О нас  О нас О нас  Награды
   
Банки Электронные деньги Страховые компании Застройщики
Микрофинансовые
Пенсионные фонды Инвестиционные компании Лизинговые компании Оценочные компании
организации
Страхование     
Пенсия     
Вклады
Онлайн банкинг
Потребительское кредитование
Банки для бизнеса     
Лизинг     
Автокредиты
Ипотека
и недвижимость     
Инвестиции     
Мероприятия
TT Finance
 2018 год
 2017 год
 2016 год
 2015 год
 2014 год
 2013 год
 2012 год
 2011 год
 2010 год
 2009 год
Рейтинг PR
 2016 год
 2015 год
 2014 год
 2013 год
 2012 год
 2011 год
 2010 год
 2009 год
 2008 год
 2007 год
 2006 год
 2005 год
 2004 год
Подписка на новости
E-mail:

Курс ЦБ на 20.10.2018
  65.814
  75.3241
Ассоциация Банков Северо-Запада

Выпуски
 2012 год
 2011 год
 2010 год
 2009 год
 2008 год
 2007 год
 2006 год
 2005 год

Яндекс.Метрика

 
 
Яндекс цитирования
 
Круглые столы Банковский и страховой пиарщик глазами журналиста - итоги рейтингов
Недвижимость ждет новых правил: обсуждение закона о долевом строительстве
15.01.18


В России 2017 год запомнится постоянными правками закона о долевом строительстве. Часть материалов круглого стола, проведенного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «МК в Питере» на тему «Новая квартира. Ипотека. Предварительные итоги — 2017 и ожидания — 2018» была посвящена этому трудному вопросу и изложена ниже. Вторая часть материалов круглого стола изложена здесь.

Берега - тот и этот 

Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень прогнозирует, что по итогам 2017 года в России будет введено порядка 77-78 млн кв. м. жилья. Для сравнения, в 2016 году в России было сдано 80,2 млн кв. м жилья. Правда, министерство рассчитывает, что в следующем году жилищное строительство вернется на уровень 2016 года. Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский, привел эти слова Михаила Меня и заметил, что Санкт-Петербург и Ленинградская область выглядят лучше, чем страна в среднем. 

Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег ОстровскийВ городе уже построено 2,9 млн. кв. м жилья (план на 2017 год — 3 млн. кв. м), в области 2,4 млн. кв. м (при плане 2 млн. кв. м с небольшим). С учетом традиционной активной сдачи жилья в последние дни года, эксперт не сомневается, что планы будут перевыполнены в обоих субъектах. 

Намного более тревожно воспринимается правка закона об участии в  долевом строительстве (214-ФЗ). 

«Сам закон мне напоминают басню Крылова «Тришкин кафтан» — там отрежут, тут пришьют, а в итоге одежда никуда не годна. К сожалению, законодатели, принимая поправки в закон с целью обеспечения прав и законных интересов участников долевого строительства, не всегда просчитывают последствия принимаемых решений, в том числе и для самих дольщиков. Не случайно, еще не все поправки к 214-ФЗ вступили в силу, а уже созданы рабочие группы по их корректировке. Не хотелось бы такой же поспешности при выполнении поручения Президента РФ о постепенном переходе от долевого строительства к проектному финансированию. Как мне кажется 3 года для этого не достаточно», — сообщила начальник отдела продаж  ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.   

Я внимательно изучал поручение президента страны навести порядок в жилищном строительстве. Но кто готовит  исполнение поручения – непонятно. Замысел — просто отказаться от долевого строительства и перейти целиком на проектное финансирование, только вот этот замысел невозможно за три года реализовать», — сказал Олег Островский.

начальник отдела продаж  ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана ДенисоваСветлана Денисова привела такие цифры: «Сейчас в России жилье строится на средства самих же граждан. Ежегодно они вкладывают в квартиры в будущих домах 3,5 трлн. рублей, еще  700 млрд. рублей – это кредиты, которые получают застройщики от строителей, и еще примерно те же 700 млрд. рублей — собственные средства строительных корпораций, реинвестируемые в бизнес», - сообщила она.

Соответственно, у банков и у владельцев строительных фирм нет возможности заместить средства дольщиков, согласились эксперты. Но бизнес устроен так, что само отсутствие денег — это еще полбеды. В данном случае, самое печальное, что нет возможности обеспечить фондирование: капиталы банков ограничены (громкие истории отзывов лицензий или санаций последнего года наглядно это демонстрируют), а граждане имеют право в любой момент изъять депозит.  Сейчас граждане держат в банках 24,9 трлн. рублей, (статистика Банка России). Но из этой суммы надо вычесть «гробовые» пенсионеров (некоторые эксперты предполагают, что на них приходится 70% средств), крупные вклады состоятельных граждан (они давно решили квартирный вопрос), а так же оперативные накопления людей среднего класса («на отпуск», «на машину»). Средств, которые могли бы придти на рынок недвижимости в остатке не так много.

Олег Островский образно сравнил ситуацию с  переправой через реку к берегу, где стоит новый дом. Долевое строительство напоминает лодку, которая может выручить, а может оказаться ненадежной, дать течь, перевернуться. Потому, ради безопасности решили соорудить мост (финансирование через банки). Но забыли предупредить, что проход по мосту платный (и недешевый). И вдобавок с него тоже можно рухнуть в реку.  

Выручат новые схемы 

Но если долевки не будет, то что ее заменит? Обсуждаются два варианта: проектное финансирование и эскроу счета. 

Первый вариант прост. Банк выдает застройщику кредит, финансируя проект строительства конкретного объекта, отсюда название. Когда стройка завершена, то жилой комплекс выводится в продажу. Граждане, желающие приобрести квартиру, и готовые заплатить в ожидании могут держать деньги на депозите. 

Второй вариант - эскроу счета похож на первый, но связи в треугольнике человек-банк-застройщик  прочнее. Покупатель квартиры вкладывает деньги в банк на счет эскроу. Банк же выдает застройщику кредит за счет денег взятых с этих счетов. Не сложно видеть, что это напоминает долевое строительство. Но главное отличие – банк выступает в роли «прокладки». Разблокирование средств возможно либо по этапам (но тогда банкам нужно будет проверять завершение каждой стадии строительства), либо в конце – после сдачи здания в эксплуатацию.  Но за это банкиры гарантируют надежность, ведь если застройщик окажется несостоятельным, то это будет проблемой банка-кредитора. Даже если стройку завершить окажется совершенно невозможно, то деньги гражданин получит, да еще и с процентами (хотя по эскроу они будут меньше, чем по классическому депозиту).   Ориентировочно, строителям кредиты будут доставаться под 7% годовых, дольщики будут получать около 2-4%. Маржа в 3-5% обеспечит деятельность и доход банка. 

Напомним, что эскроу счета появились в нашей стране не так давно, но и не вчера. Как особый вид их обозначил Федеральный закон от 22 декабря 2014 г. № 432-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». Его норма об этих счетах вступила в силу со 2 апреля 2015 г., по ней  предусмотрено страхование счетов эскроу, предназначенных для расчетов по сделкам с недвижимым имуществом, с размером возмещения до 10 млн рублей на период регистрации сделки. Страхование осуществляет государственная корпорация Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Для сравнения объем защиты на каждого вкладчика по обычным депозитам и счетам до востребования в семь с лишним раз меньше 1,4 млн. руб. 

Первоначально эскроу-счета собирались использовать для обслуживания вторичного рынка недвижимости, где до сих пор граждане часто передают друг другу деньги через банковские ячейки с двумя ключами. Но сказать, что новые счета стали привычными за два года, будет сильным преувеличением. 

Когда в строительном сообществе заговорили о применении этого механизма для рынка первичного, то сначала профессионалы были настроены негативно. 

«Вначале эскроу-счета казались для застройщиков ужасом. Не случайно они так и не были востребованы.  Но сейчас, на фоне идеи полного отказа от долевки, этот механизм кажется не таким и страшным», - заявил Олег Островский

Вообще деньги любят счет, но эксперт считает, что в строительной сфере многие вещи просчитаны плохо. Например, компенсационный фонд (в него государство в этом году стало собирать деньги на достройку проблемных объектов или выплату возмещения дольщикам). Взнос установлен в размере 1,2% от объема продаж. 

«Почему, откуда такая цифра? Не 1%, не 4 %? А все просто – взяли за основу средний размер страхового взноса застройщиков при страховании ответственности перед дольщиками. Сразу было понятно, что этого будет не достаточно. Сегодня это признает и Министр строительства и ЖКХ.

Светлана Денисова считает, что для перестрахования рисков застройщиков нужно еще «изобрести инструменты». 

«Это огромная работа и она стоит денег. Как будет работать новый закон? Допустим, он действует уже сегодня. Дольщиков нет. Застройщик собственными средствами должен внести 10% на депонент в банк – это гарантия надежности. Пока застройщику достаточно иметь в качестве собственных средств 20% от стоимости объекта. Получается, что половину их надо заморозить. Так как деньги граждан мы уже исключили, то практически все деньги надо взять в банке в виде кредита. Но ни один разумный банк на это пойдет. Классическое проектное финансирование предполагает 40% вложения собственников проекта на 60% банковских кредитов», - говорит она.

Если продажи по завершению стройки «не пойдут», то застройщик легко уйдет в банкротство, а банк рискует остаться с неликвидным домом на балансе. Так и до потери банковской лицензии недалеко.  

И еще проблема – квартиры по новому закону не продаются на этапе строительства, старт продажи – после постройки дома. 

«Это значит, что  еще предстоит еще два – два с половиной года продавать, чтоб деньги вернулись. И помимо времени, это еще и сложно и недешево.  Потенциальные покупатели будут ходить ногами по  новым полам. Сотрудники, которым надо платить зарплату, будут сопровождать просмотры. Все это с птичьего полета депутатов не видно», - сообщила Светлана Денисова.

Можно добавить, что квартира, пока не продана, находится на балансе застройщика. На нее надо платить налог, даже пустую квартиру придется отапливать. Все это расходы-расходы, которые лягут на застройщика, больше не на кого. 

Цикл кредитования у нас начинается с 30-60% строительной готовности. Это пока. А по новой схеме возврат начнется со второй половины продаж. Это увеличение не только объема, но и срока в 2-3 раза, рассуждает Светлана Денисова.

И делает тревожный вывод: «Прогноз, что жилье от ведения новых правил подорожает на 30%, на мой взгляд, слишком оптимистичен и возможен для варианта эскроу. Я думаю, это грубая оценка, от новых правил –  50% подорожание – это минимум при варианте проектного финансирования». 

В первый день июля  

Самые грозные поправки в закон должны вступить в силу 1 июля 2018 года. Это если ничего в последний момент не отодвинут и не отменят.

«Так как при наличии действующего разрешения на строительство можно продолжать работу по старым правилам, то застройщики пытаются запастись этими документами. В стройнадзор уже очередь как в мавзолей в свое время», - заявил Олег Островский

А вот во второй половине следующего года провал уже прогнозируется.

Может быть не стоит изобретать велосипед, а взять закон какой-нибудь развитой страны и просто перевести его на русский язык? 

Эксперты говорят, что тогда придется перенести сюда и экономку, например, Голландии. 

Светлана Денисова считает, что радикальные идеи переписать 214-фз появились как реакция на ситуацию 2011 года, когда в  Московском регионе произошло несколько крупных и социально значимых банкротств крупных застройщиков. Большое число отчаявшихся граждан, готовых выходить на шумные акции, близость федеральных органов власти и концентрация СМИ (эффект столицы) заставили как-то действовать. Кстати, с последствиями того краха борются до сих пор и региональные и федеральные власти и не  очень успешно.

«У нас в регионе основные проблемы тоже  от компаний с московскими корнями СУ-155, ГК «Город» - указывает она.

Кстати, о надежности. Защита по эскроу-счетам в 10 млн. руб. достаточна для типовой квартиры в три комнаты. Но если жилье предназначено для семьи с 3-5 детьми, то в комфорт классе его размер около 120 кв. м., его рыночная стоимость больше размера гарантии. Закон пока этот вопрос не снимает, а надо, с учетом социальной значимости, замечает эксперт. 

Чтобы кредиты брать на 2-3 года, это строительный цикл нужно быть уверенным, что ситуация в экономике не изменится.

«Как только вышел 218 закон, переделывающий 214-ФЗ, застройщики Санкт-Петербурга сформировали и подали в Думу  предложения по внесению в него оперативных изменений.

К сожалению, только малую часть из них учли. По крайней мере, есть надежда, что отменят совершенно не разумное новшество «один застройщик – одно разрешение на строительство». Очень жаль, что в составе созданной для разработки внесения изменений в 214-ФЗ рабочей группы при Госдуме вообще нет представителей застройщиков. Даже в суде перед принятием решения выслушивают представителей  обеих сторон» - говорит Олег Островский.

Сейчас на носу очередные выборы. Сфера строительства социально чувствительная. Перед голосованием в голову политикам просятся  простые, но неправильные решения, предупреждает Светлана Денисова

Единственное, что она считает положительным – удлинение сроков и снижение ставок по ипотечным кредитам. Хотя статистика и здесь лукавит: некоторые граждане, которые брали кредиты в прошлые годы сейчас рефинансируют их по новым, сниженным ставкам. Так как при этом происходит получение формально новых кредитов, то можно обмануться в цифрах роста. При этом россиян она считает «лучшими в мире» заемщиками по ипотеке. 

Алексей МИРОНОВ.
Узнать подробности мероприятия
13.12.2017 "Новая квартира. Ипотека. Предварительные итоги - 2017 и ожидания - 2018"
Скачать статью ( 0.63 Мб)
Управляющие компании:
БФА - БФА, Управляющая компания
Читайте также по теме:
   27.09.2018 Райффайзенбанк выпустил первую электронную закладную

   02.08.2018 Стройка в новых законодательных реалиях. Что ждет застройщиков: рост или стагнация?

   21.06.2018 Актуальные изменения рынка недвижимости — 2018

   10.05.2018 Недвижимость: тревожное развитие. Итоги первого квартала, тенденции, ожидания

   26.03.2018 Левые. Дольщики. О проблемах в сфере долевого строительства

  Архив

Банки  |   Деньги  |   Доход  |   Вклады  |   Кредит  |   Банкомат  |   Бизнес  |   Лизинг  |   Аренда  |   Ипотека  |   Оценка  |   Недвижимость  |   Строительство  |   Автомобили  |   Авто  |   Страхование  |   Осаго  |   Каско  |   Страховые компании  |
  Ценные бумаги  |   Фонды  |   Выставки  |



 
top