• Риски клиентов при ипотечном кредитовании.

Татьяна Ушакова, начальник управления кредитных продуктов ОАО «БАЛТИНВЕСТБАНК»:  Ипотечное кредитование является достаточно безопасным видом кредитования для заемщиков, т.к. банк проводит комплексную проверку приобретаемой недвижимости.

Елена Храброва, заместитель Директора Филиала ОАО"Сведбанк" в г. Санкт-Петербурге: Основными рисками при ипотечном кредитовании являются: судебное решение не в пользу заемщика в случае оспаривания права собственности предыдущими владельцами квартиры; длительная болезнь, инвалидность заемщика. Основной способ свести к нулю данные риски: застраховать свою жизнь и трудоспособность, а также риск утраты права собственности. Стоит заметить, что эти риски возможны не только при ипотечном кредитовании, но и при обычной сделке с недвижимостью.

Алла Трубникова, советник управляющего петербургским филиалом Национального Резервного Банка:  Заемщики должны уметь правильно оценивать свои возможности по возвращению кредитов банку.  Ведь необходимо уметь планировать свой бюджет на длительный период (до 30 лет). Учитывать, насколько востребован будет заемщик в течение периода кредитования на рынке труда. Сможет ли он обеспечивать достойное существование себе и остальным членам семьи, выплачивая ежемесячную сумму по кредитному договору. Для того чтобы помочь заемщику правильно оценить свои возможности банки и проводят его тщательный анализ, при котором учитывается его стаж работы (не менее 2 лет),  востребованность на рынке труда, возраст, семейное положение, личностные характеристики, и т.д.
Чтобы избежать рисков от несчастных случаев банки предлагают заемщикам комплексное ипотечное страхование. Ведь если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита. В случае отсутствия страховки заемщик может  лишиться недвижимости.

• Что на современном рынке недвижимости наиболее выгодно приобретать в ипотеку – как вложение средств?

Татьяна Ушакова: Приобретение жилья в новостройке – хорошее вложение денег. Квартира на нулевом цикле стоит значительно дешевле, чем такая же квартира в уже построенном доме, так как цена за квадратный метр все время растет.
Еще один плюс первичной недвижимости состоит в том, что, инвестируя свои денежные средства в новостройку, вы получаете комфортабельное жилье с современной планировкой и новыми коммуникациями.

Елена Храброва: Выгодно приобретать любую недвижимость, растущую в цене.
Алла Трубникова: Существует специфика  ипотечного кредитования для приобретения загородной жилой недвижимости. Заемщик приобретает в собственность не только жилье, но и землю. Поэтому юридически «чистыми» должны быть оба объекта.
При анализе и оценке  объектов залога (дом + земля)  банки учитывают отдельно стоящие ли это дома или дома в организованных коттеджных поселках.  Гораздо проще производить оценку  стандартных домов в организованных коттеджных поселках городского типа. Что же касается отдельно стоящих домов построенных по индивидуальному проекту, то оценить насколько он ликвиден, по какой цене он может быть продан гораздо сложнее.
Что касается земельного участка, для банков является важным не только, чтобы он был оформлен  в собственность заемщика (ипотека), но и чтобы статус земли соответствовал жилью  - земли поселений, ИЖС. Также не должно быть нарушено целевое назначение земельного участка, не должны иметься обременения и ограничения (в соответствии с кадастровым планом). В противном случае, при наличии экологических и иных правонарушений, связанных с нарушением порядка предоставления земли, существует риск изъятия земли.
Если речь идет о первичном рынке, то банк дополнительно оценивает риски, связанные с Застройщиком/Инвестором, т.к. на этапе строительства  в залог оформляется право требования на объект строительства.  А, зачастую, застройщиками загородного жилья являются небольшие компании, не обладающие достаточными ресурсами. Отсюда увеличивается риск невыполнения застройщиком его обязательств.

• Особенности кредитования на рынках загородной недвижимости и коттеджного строительства.  Перспективы развития.

Татьяна Ушакова: Ипотечное кредитование на загородном рынке недвижимости развивается высокими темпами. Ежегодный прирост рынка в этом направлении составляет 20%. Учитывая период быстрого роста цен на недвижимость, все больше банков выходит на загородный ипотечный рынок. Ипотека на коттеджи и загородные дома становится более привлекательной для клиентов.
Стоит также отметить, что многие компании-застройщики поселков совместно с банками разрабатывают специальные программы ипотеки для реализуемых коттеджей и других объектов загородной недвижимости.

Елена Храброва: Существуют трудности с кредитованием загородной недвижимости, так как зачастую право собственности на земельные участки оформлены не должным образом.

• Приобретение первичного жилья – плюсы и проблемы.

Татьяна Ушакова: Основным преимуществом первичного рынка являются более низкие цены по сравнению с вторичным рынком недвижимости. До момента регистрации права собственности заемщика на квартиру банки обычно устанавливают фиксированную процентную ставку, которая выше ставок для кредитов вторичного рынка. Так же вероятна задержка сроков сдачи построенных объектов. А в дальнейшем к платежам по кредитам могут добавиться и затраты на проведение ремонта.

Елена Храброва: На начальном этапе строительства квартиры, как правило, стоят дешевле. Однако всегда существует риск «недостроя», либо задержки сдачи дома, когда заемщик платит за пользование кредитом  проценты по повышенной ставке, установленной на период строительства.

Алексей Флек, руководитель пресс-службы Банка Москвы в Петербурге: Учитывая недоработки законодательства, банки с большой настороженностью относятся к кредитованию первичного рынка недвижимости. И это понятно – сложно кредитовать население, когда залога как такового нет. В случае дефолта заемщика или застройщика компенсировать убытки фундаментом или каракасом дома будет практически невозможно.

• Тенденции развития рынка недвижимости и ипотеки.

Татьяна Ушакова: По прогнозам аналитиков резких колебаний цен или резкого увеличения активности спроса в ближайшие два-три летних месяца не предвидится. Активизация рынка произойдет в сентябре-октябре. Если совсем недавно цена квадратного метра превысила отметку в 100 тысяч рублей, то к концу 2008 года она дойдет до 115-125 тысяч рублей за кв. метр. Ипотечное кредитование будет продолжать развиваться средними темпами, т.к. существует  стабильный спрос со стороны потенциальных заемщиков, но действующие процентные ставки несколько его сдерживают. В настоящее время на рынке практически нет альтернатив ипотечному кредитованию.
Снижения процентных ставок по ипотечным кредитам пока ожидать не приходится, так как они зависят от многих факторов, в том числе и от наличия у банков ресурсов на долгосрочное кредитование. 

Елена Храброва: Рынок сейчас нестабильный, растущий. Но все же, наблюдается рост рынка загородной недвижимости и недвижимости на первичном рынке жилья.

Алексей Флек: Ипотека – один из самых низкорискованных видов кредитования, так как по этой программе залог практически самый ликвидный. Поэтому ипотека будет продолжать развиваться всеми розничными банками. И если ценовые характеристики продукта уже практически исчерпаны, то на первый план будут выходить неценовые параметры такие как: срок рассмотрения кредитной заявки, срок действия одобрения по кредиту, наличие спецпрограмм по страховкам и т.п. Но с другой стороны, на фоне сложившегося у некоторых банков кризиса ликвидности, банки будут более пристальное внимание уделять качеству кредитного портфеля, так как при этом риск невозвратов и просрочек будет минимизирован.

• Пожелания нашим читателям.

Алексей Флек: Доходы населения не успевают за ростом цен на недвижимость. Поэтому покупка недвижимости с помощью ипотеки – практически единственная возможность купить квартиру или улучшить жилищные условия. Поэтому этим надо воспользоваться, и сделать это немедленно.