• Существенно ли изменились Ваши ипотечные программы в условиях кризиса?      (Даже если произошло увеличились ставок и ужесточение требований к заемщику ипотека по – прежнему осталась доступна?)

Андрей Пименов, Руководитель Кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Санкт-Петербурге: До недавнего времени Городской Ипотечный Банк не менял условий кредитования даже в условиях мирового финансового кризиса. Банк предлагал наименьшие процентные ставки на рынке ипотечного кредитования от 9 до 11% в долларах США и от 10 до 12% в российских рублях. Однако, в условиях тотального изменения условий привлечения ресурсов, Банк не может далее продолжать работать с существующими условиями кредитования. С 13 октября Городской Ипотечный Банк объявляет об изменении кредитных программ. Изменения коснулись не только процентных ставок. Банк приостановил действия программ «Дом», «Дом +» - на приобретение жилого дома, либо под залог индивидуального жилого дома. Также были приостановлены кредитные программы по рефинансированию ранее выданных ипотечных кредитов. В настоящее время Городской сделал ставку не на объем кредитования, а на качество кредитного портфеля и его доходность. Были изменены отношения кредит/залог. Максимальное отношение кредит/залог по программе Квартира теперь будет составлять 75% от стоимости квартиры. Также акцент делается на заемщиков, которые работают по найму. Однако Городской будет продолжать принимать справки о доходах не только по форме 2-НДФЛ, но и справки в свободной форме. Такое изменение программ позволит Городскому Ипотечному Банку сохранить свое устойчивое положение на рынке ипотечного кредитования и продолжать наращивать кредитный портфель на фоне того, как многие участники рынка закрывают ипотечные программы. Стоить заметить, что из 600 игроков на рынке ипотечного кредитования, работавших 1,5-2 года назад в настоящее время продолжают выдавать кредиты не более 10. Однако стоить заметить, что указанные изменения не делают ипотеку не доступной для конечного потребителя. Ипотека будет по-прежнему доступна для тех, кто имеет устойчивое положение и стабильное трудоустройство.

Богдан Чекомасов, директор по работе с частными клиентами Санкт – Петербургского филиала ЗАО «Банк Сосьете Женераль Восток»: Изменение ставок произошло в последние 5 месяцев, до этого мы не меняли ставки на протяжении года. Среднее повышение составило 2-2,25% годовых, это меньше, чем у большинства других участников рынка, поэтому наши ставки остаются конкурентоспособными и мы продолжаем наращивать объемы нашего кредитного портфеля. Также изменился размер минимального первоначального взноса – теперь он составляет 20%. Других изменений – в части требований к заемщикам, срока кредитов – не произошло.

Екатерина  Жукова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала «Санкт-Петербургский» ОАО «ОТП Банк»: В условиях сегодняшнего мирового рынка и глобальной зависимости экономик стран друг от друга кризис не мог не отразиться на российском рынке ипотеки. Наш банк, как активный игрок этого рынка, адекватно отреагировал на сложившуюся ситуацию, а именно: не имея никаких проблем с капиталом, мы довели условия наших ипотечных программ с очень либеральных до рыночных. При этом объемы выдач кредитов у нас не изменились. 

Ирина Вихтюк, специалист кредитного отдела Санкт-Петербургского филиала ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК»: Ставки не изменились, они были выше средних по городу (около 15,5% годовых на приобретение жилья на «вторичном рынке» и около 16% -  на приобретение строящегося жилья), но видимо более обоснованные и продуманные, чем в других банках, поэтому повышать их не пришлось. По поводу требований можно сказать то же самое.

Александр Гребенко, Генеральный директор компании «Кредитный и Финансовый Консультант»: Кризис заставил банки ужесточить требования к заемщикам. Сегодня они стараются отбирать наименее рисковых клиентов, для того чтобы сформировать наиболее качественный портфель выданных кредитов и минимизировать возможные риски, и привлечь под пулы выданных кредитов новые средства. Процент отклоненных заявок на ипотечный кредит увеличился с 10-15% до 30-35%. Банки стали более тщательно рассматривать заявки от индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. А для наемных работников теперь очень важна надежность компании, стаж, занимаемая должность и наличие высшего образования. Процесс рассмотрения заявки также увеличился с 4-6 дней до 7-14.

Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского Ипотечного Агентства (СПбИА): Изменения условий по «Городской программе ипотечного кредитования», реализуемой Санкт-Петербургским Ипотечным Агентством совместно с банками-партнерами, вызваны изменениями Федерального ипотечного Стандарта, введенными с сентября 2008 г. В целях оптимизации оценки качества кредитных дел, изменились требования к заемщикам и залогодателям при выдаче ипотечных кредитов, а также процедур рефинансирования (выкупа закладных) федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
В частности, в разделе Стандартов «Требования к заемщику и залогодателю» вводится возможность выдачи кредитов по ставке равной или выше ставки АИЖК; установлено требование обязательного российского гражданства заемщиков и их регистрации на территории России; ограничено число созаемщиков до 3-х человек; установлены требования к ипотечным сделкам, в которых участвуют лица подлежащие призыву на военную службу (наличие созаемщиков); установлены новые требования к срокам кредитования - от 36 до 360 месяцев; возраст заемщика, до которого можно расплачиваться по кредиту сокращен до 65 лет; при расчете суммы кредита в соотношение платеж/доход введен норматив ежегодных расходов заемщика, связанных с обслуживанием ипотечного кредита, с учетом  уплаты ежегодной страховой премии; не рассматриваются (запрещены) ипотечные сделки между членами семьи заемщиков и/или взаимозависимыми лицами; установлено требование  обязательного участия супругов в ипотечной сделке; при анализе платежеспособности заемщиков исключены доходы в виде дивидендов,  государственных субсидий и расходы по приобретению дорогостоящих предметов, недвижимости, а в будущие расходы, кроме текущего платежа по кредиту включаются расходы по другим кредитам и фактически уплачиваемые алименты.
Эти изменения касаются в основном более объективной оценки долгосрочной платежеспособности заемщиков и существенно не должны повлиять на доступность ипотечного кредита.  

• Поднимаете ли Вы ставки по выданным ранее ипотечным кредитам? Предусмотрено ли это в контракте?

Андрей Пименов: И ранее, и в настоящее время Городской Ипотечный Банк продолжает выдавать кредиты с фиксированными процентными ставками. Это означает, что Банк не вправе изменять процентную ставку по выданному кредиту, не зависимо ни от чего. Даже если этот кредит не приносит требуемой доходности. Вносить в условия кредитного договора условия о праве банка в одностороннем порядке изменять процентную ставку мы не планируем.

Богдан Чекомасов: Нет, не поднимает. Все заемщики, получившие кредит по более низким ставкам, продолжают погашать их на условиях, прописанных в договоре.

Екатерина  Жукова: Во всех ипотечных договорах нашего банка прописано условие, по которому банк имеет право изменить ставки  в одностороннем порядке только в сторону их уменьшения. Таким образом,  по всем ранее выданным ипотечным кредитам все договорные условия сохраняются.

Ирина Вихтюк: В наших кредитных договорах повышение ставок по выданным ранее кредитам не предусмотрено. Ставки, соответственно, не поднимали. Они были достаточно обоснованные для того, чтобы покрыть все риски, поэтому их повышать не нужно.
Мы за открытость и честность в отношениях с клиентами, необходимо придерживаться достигнутых договоренностей, несмотря на то, что у одной из сторон временные трудности. Платежи нашими клиентами по ипотечным кредитам тоже вносятся всегда вовремя.

Александр Гребенко: Право банка изменять процентную ставку должно быть прописано в кредитном договоре. При отсутствии такого условия любое изменение процентной ставки
незаконно. Как правило, банки редко включают такой пункт в договоры, когда речь идет о
долгосрочных займах -  ипотечных программах и автокредитовании. Это отпугивает потенциальных заемщиков и негативно влияет на репутацию банка.  Почти всегда этот пункт имеется в договорах по потребительскому кредитованию и кредитным картам. Практически все такие  договоры предусматривают форс-мажорные обстоятельства (обычно изменения ставки рефинансирования), по которым кредитор имеет право поднять процентную ставку.
Если заемщик подаст иск на банк, то шансов у него практически не будет при наличии оговорки в договоре.

Сергей Милютин: В соответствии с Федеральным ипотечным Стандартом  кредитный договор заключается по фиксированной процентной ставке на момент совершения ипотечной сделки, и ставка неизменна на весь период кредитования. Это положение Стандарта не изменилось и действует для всех ранее выданных кредитов.
Возможность досрочного (полного или частичного ) погашения кредита (без комиссии и штрафов) наступает, как и прежде, через 6 месяцев после выдачи кредита.

• Что Вы посоветуете нашим читателям в связи с ситуацией на финансовых рынках – брать ипотеку сейчас или ждать более благоприятного момента? 

Андрей Пименов: Все зависит от потребности самого человека. Если есть необходимость, то приобретать квартиру и брать кредит надо, не откладывая покупку на долгий срок. Возможно, что в краткосрочной перспективе цены на недвижимость скорректируются немого в сторону понижения, но в долгосрочной перспективе они все равно вырастут. Кроме того, нынешнее повышение процентных ставок еще далеко не последнее. Я думаю, что вскоре мы вернемся к тем ставкам, которые были 5-6 лет назад. Тогда можно потерять еще больше, чем если взять кредит прямо сейчас.

Богдан Чекомасов: Если семья нуждается в улучшении жилищных условий, лучше не откладывать решение о покупке квартиры в ипотеку. Предсказать динамику стоимости денежных ресурсов на межбанковском рынке не берется никто, поэтому не исключено, что в среднесрочной перспективе она продолжит свой рост, увлекая за собой и ставки по ипотеке.

Екатерина  Жукова: Мой совет брать ипотечный кредит тогда, когда возникла потребность решать жилищный вопрос и ждать «у моря погоды» не стоит. Кроме того, сегодня приобретение недвижимости - отличный способ сбережений денежных средств.

Ирина Вихтюк: Если говорить о нашем банке, мы всегда рады клиентам. Условия не изменились. За остальные банки трудно говорить, у каждого сейчас своя конкретная ситуация, своя позиция, в связи с финансовым кризисом.

Александр Гребенко: Если стоимость квартиры устраивает – нужно брать ипотечный кредит сейчас, так как в ближайшее время ставки по ипотечным программам поднимутся еще на 2-3 пункта.

Сергей Милютин: Ситуация на финансовых рынках сегодня нестабильная, а от того тревожная для сохранения и приумножения сбережений, но для целей улучшения собственных жилищных условий она не драматична. При плавном повышение цен на недвижимость, который сейчас наблюдается,  ипотечный кредит становиться незаменимым финансовым инструментом, с помощью которого можно приобрести квартиру и улучшить жилищные условия. Покупать квартиру сейчас или ждать более благоприятного момента – это конечно должен быть выбор каждой конкретной семьи с учетом желаний и финансовых возможностей.

• Ваш прогноз на будущее развитие ипотеки. Будут ли возникать альтернативные программы на приобретение жилья в кредит? Какие?

Андрей Пименов: Нестабильность рынка – ситуация временная. В конце-концов все стабилизируется, и у банков вновь появится возможность привлекать недорогие ресурсы на долгий срок. В России необходимо принять ряд изменений в действующие нормативные акты и принять ряд новых законов. Это позволит построить цивилизованный рынок секьюритизации. В благоприятных законодательных и экономических условиях рынок секьюритизации будет притекать капитал на наш внутренний рынок, в том числе с западных рынков. Это позволит ввести ипотеку в России в нормальное русло, но окончательно ситуация стабилизируется не ранее, чем через 1,5-2 года.

Богдан Чекомасов: Мы не разделяем пессимистичных прогнозов будущего ипотеки. Сегодняшние тенденции на банковском рынке – временные, связаны с цикличностью развития экономики и неизбежно откорректируются в долгосрочной перспективе. Ипотека не успела развиться до состояния европейских стран, где объем ипотечного портфеля банков достигает, а в некоторых случаях и превышает ВВП страны. В России сохраняется острая необходимость в улучшении жилищных условий для миллионов семей и, будем надеяться, сохранится платежеспособный спрос в условиях общего повышения благосостояния населения. Поэтому после окончания периода кризиса ипотеку ждет большое будущее в новых условиях экономики, оздоровившейся после решения финансовых проблем.

Екатерина  Жукова: Думаю, что к концу весны ситуация нормализуется и стабилизируется, что откроет больше возможностей для населения. Однако не думаю, что альтернативные программы на приобретение жилья в кредит смогут составить серьезную конкуренцию ипотеке.

Ирина Вихтюк: Конечно, рано или поздно, ситуация стабилизируется. Ипотека будет развиваться, но банки и клиенты будут более обдуманно подходить к условиям кредитования.
Кризис многому всех научит, каждый сделает свои выводы. По своей  сути кризис – это столкновение противоречий, дошедших до крайней точки, если его глубоко осмыслить, можно продвинуться далеко вперед.

Александр Гребенко: Ставки по ипотечным программам увеличили почти все банки, которые входят в топ-20. Банки будут продолжать увеличивать ставки, пока на рынке не появиться выгодные и достаточно дешевые займы. К сожалению, предпосылок к этому пока нет. Как нет предпосылок к появлению альтернативных жилищных программ.

Сергей Милютин: Ипотека, как финансовый инструмент и реальная возможность улучшить жилищный условия в кратчайший срок, не потеряет своего значение в обозримом будущем. Под влиянием внешних факторов, действующих на экономику и финансы, как государства, так и граждан, темпы роста, оживление или спад рынка ипотеки, несомненно будут постоянно меняться. Вспомним, 2001-2007 годы процентные ставки плавно снижались (от 18% до 10,5% годовых в рублях), а к середине 2008 г. на фоне финансового кризиса начали расти, при этом платежеспособный спрос  на жильё и ипотеку не падает.