С 1 июля 2019 года в России в силу вступил пакет изменений в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). Одному из важных правовых актов в экономической жизни страны полтора десятка лет (принят 214-ФЗ в 2004 году). Он многократно менялся, но нынешняя правка не просто очередная перелицовка. Фактически это полная  реформа строительной отрасли.

Государство решило полностью отказаться от долевого инвестирования. Видимо, чтобы на корню предотвратить появление новых обманутых дольщиков (и трат бюджетных средств на завершение брошенных объектов). 

Вместо «долевки» предписано использовать счета-эскроу. Схема такова. Покупатели будущих квадратных метров вносят деньги на спецсчета в банки. Девелоперы получают кредит на возведение жилых комплексов в банке (фактически за счет покупателей).  По завершении работ происходит погашение обязательств. Если же реализуется негативный сценарий и девелопер разоряется, то это проблема банка, а не гражданина или государства. 

Недостаток эскроу-системы в том, что если деньги покупателей для девелопера были условно бесплатные, то за услуги банка надо платить. Дольщики так же лишаются возможности экономить на покупке жилья на стадии котлована. 

Но за надежность надо платить. Законодатель предусмотрел, что разрешения, выданные девелоперам по старым правилам и реализация которых успела стартовать, действуют. Так как строительный цикл около двух лет, то страна вступила в переходный период.  

«Что касается 2019 года, хоть 1 июля и ознаменовалось переходом к новой системе кредитования долевого строительства, процесс этот не может быть быстрым и строится на принципе постепенности», — считает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. 

И все же девелоперы, банки и их клиенты оказались в новой реальности, при этом они загодя готовились к трансформации. - отрабатывали технологии и юридические схемы.

Стоит отдать должное банковскому сектору, который проявил понимание не только в части выдачи кредитов населению, но и в работе с эскроу–счетами и предоставлении проектного финансирования. Одним из первых проектное финансирование предложил своим клиентам Сбербанк.

Если в начале года речь шла об определении кредитоспособности застройщика по 18-ти критериям, то по факту банки продемонстрировали адекватный подход к работе с 590–м постановлением ЦБ РФ и не стали перекладывать на девелоперов все требования регулятора, отмечают в Национальном объединении строителей (НОСТРОЙ).

«Сейчас уже нет тех нюансов, которые были раньше, пока все притирались друг к другу. Новая система уже заработала, стало открываться большое количество эскроу-счетов в разных банках, в том числе и у нас. Кроме базового проектного финансирования мы предлагаем застройщикам несколько компромиссный решений, готовы обсуждать условия. В Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2019 году мы заключили 21 проектный договор с эскроу на сумму 41 млрд рублей», — сообщил Виктор Вентимилла Алонсо - председатель Северо-Западного банка ПАО Сбербанк в ходе пресс-конференции «Ключевые события года. Факты и комментарии». 

По итогам 2019 года в области проектного финансирования жилищного строительства Северо-Западный банк ПАО Сбербанк профинансировал в СЗФО 51 проект на 60 млрд рублей, из них — 31 с эскроу на 45 млрд рублей.  

Важно отметить, что для покупателей жилья совместно с застройщиками банк разработал специальные программы со сниженными процентными ставками на весь период строительства объекта, после чего процентная ставка меняется в соответствии с договором. Так по госпрограмме для семей с детьми ставка с дисконтом — 1%, а после ввода объекта в эксплуатацию — 5% в соответствии с текущими условиями программы, а для остальных заёмщиков скидка на покупку жилья в кредит составит до 1,4% годовых от текущих ставок Сбербанка для программ кредитования по приобретению строящегося жилья и будет действовать в течение всего срока кредита или до 4% годовых от текущих ставок, но скидка перестанет действовать после ввода объекта в эксплуатацию и ставка вернется к стандартному уровню.

Всего в Северо-Западном банке ПАО Сбербанк открыто более 1000 счетов-эскроу.

Алексей МИРОНОВ.