Специалисты прогнозируют рост объемов ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге в 2007г., но разошлись в оценке динамики цен на недвижимость. Такой вывод можно сделать по итогам заседания круглого стола в пресс-центре АБН (www.abnews.ru) 12 декабря по теме "Ипотека в Санкт-Петербурге: проблемы и перспективы".

Отметим выступление эксперта, заведующего кафедрой экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОМа Сергея Максимова, который "озвучивая взгляд профессора из кабинета", заявил, что "нет серьезных сдвигов к стабилизации на рынке недвижимости". При этом он отметил некоторую стабилизацию цен после недавних скачков, а по ряду объектов отмечено даже снижение стоимости недвижимости. По его прогнозу, "до лета 2007г. продлится вялотекущая ситуация, а к осени - все будет зависеть от темпов развития ипотеки". По убеждению С.Максимова, "в 2007г. резких скачков цен на недвижимость в Петербурге не будет". Однако уважаемый эксперт отказался комментировать государственные меры по созданию рынка "доступного жилья".

Старший научный сотрудник социологического института РАН, научный руководитель соц. центра "Мегаполис" Татьяна Протасенко начала с грустной констатации факта, что "все Нацпроекты (в России - АБН) имеют некий советский дух и риторику, не соотносимую с меняющейся действительностью". По ее мнению, "государственное вторжение таким образом только испортило ситуацию на рынке недвижимости: опять появляются льготники, людей делят на категории и так далее". Такую позицию подтверждают и данные опросов. В частности, только 4% горожан считают Нацпроект "доступное и комфортное жилье" выполнимым...
При этом социолог отметила печальную тенденцию: при росте средних показателей благосостояния и доходов петербуржцев многие из них, еще 1,5-2 года назад начинающие думать об улучшении жилищных условий", теперь "могут и не мечтать".
Т.Протасенко также привела данные опросов, в ходе которых выяснилось, что около 30-40% горожан интересуются ценами на жилье (т.е. думают об улучшении жилищных условий). Из них год назад почти 25% опрошенных интересовались ипотечными кредитами, но сегодня этот показатель снизился в 2 раза до 12-13%.
Среди основных проблем развития системы ипотечного кредитования (по данным опросов) горожане называют: возрастные ограничения; "серые" зарплаты и низкий уровень доходов бюджетников.
Т.Протасенко также поделилась личным неутешительным опытом по приобретению жилья с помощью ипотеки, и привела два вывода: продавцы недвижимости не очень любят работать с ипотекой; очень много дополнительных проблем при ипотечных сделках с подключениями новых домов и переуступкой прав.

Отметим выступление генерального директора "Санкт-Петербургского ипотечного агентства" Владислава Назарова. По его прогнозу, в 2007г. рост цен на недвижимость продолжится, но "не будет таким бурным". Глава СПбИА уверен, "падения быть не может". Комментируя влияние Нацпроекта на рынок жилья, В.Назаров выразил надежду, что "все обещанное получится", но эффект следует ожидать через 2-3 года.
В.Назаров также прокомментировал ситуацию с перспективой ипотечного кредитования покупки комнат. "Такой ипотеки нет и, вероятно, не будет", заявил В.Назаров. Он пояснил юридический нюанс, "по действующему законодательству есть доля в праве собственности на квартиру, но нет собственности на комнату, а значит, ипотеку оформить невозможно". В то же время для такой сделки используют любой другой вид потребительского кредитования.
В то же время, по словам В.Назарова, "к весне ожидается законодательная инициатива, которая обозначит право собственности на комнату".
По данным СПбИА, за текущий год в ходе реализации "Городской программы ипотечного кредитования" по состоянию на 1 декабря 2006г. средняя сумма ипотечного кредита составила 1, 47 млн. руб. Общий объем выданных кредитов - 1, 575 млрд. руб. Общий объем одобренных заявок на кредиты - 3, 2 млрд. руб. Число оформленных сделок составило 1 тыс. 49 ед. При этом набольшее число сделок совершено в апреле (115 ед.) и в ноябре (131 ед.). С мая 2006г. по октябрь средний месячный показатель варьировался около 105-110 сделок.

Отметим, что сдержанный оптимизм главы СПбИА поддержали не все участники обсуждения.

Так, генеральный директор агентства недвижимости "Союз" Аркадий Кязимов обозначил рост числа ипотечных сделок в Санкт-Петербурге в 2006г. в 3 раза (в целом по России - в 2 раза за 2-3 года). Но эксперт привел важный показатель - сравнимость месячного арендного платежа за жилье с ежемесячным взносом по ипотеке. "Если год-два назад эти показатели были соотносимы, что является нормой для всего мира, то в 2006г. платеж по ипотеке превышает аренду в 2-3 раза", заявил А.Кязимов. То есть ранее ипотеку могли обслуживать граждане с суммарным месячным доходом около 1 тыс. долл. в месяц, то теперь, решаясь на ипотеку, надо иметь доходы более 2 тыс. долл. в месяц.
При этом, по словам специалиста, многие потенциальные клиенты на ипотеку не могут ее оформить по целому ряду причин": платежеспособности, прямые отказы и так далее.
В частности, АН "Союз", работая с 10-ю банками, проанализировало клиентскую базу агентства. По словам А.Кязимова, около 20% клиентов обратились в агентство с целью покупки жилья с расчетом на ипотеку, но только 10% получили "добро" от банков. Среди основных проблем этой категории клиентов А.Кязимов назвал сложности с доказательством платежеспособности.
Он также назвал новую тенденцию, "банки начинают отказывать клиентам по национальному признаку". По словам А.Кязимова, "до 90% отказов получали лица так называемой кавказской национальности.
Также отмечено, что в 2-х случаях из 10-ти продавцы соглашаются на ипотеку с повышением цены в пределах 2-10 тыс. долл. Также с ипотекой отказываются работать продавцы, которым приходится платить подоходный налог (3-5 тыс. долл. при владении квартирой менее 3-х лет).

Отметим достаточно дружные выступления представителей банков. Они заявили о планах роста объемов ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге в 2007г. в среднем на 40-80%.

Так, директор управления по кредитованию физических лиц, банка "АЛЕКСАНДРОВСКИЙ" Елена Кулык заявила, что "Нацпроект подтолкнул финансовые структуры страны к созданию ипотечного рынка, ситуация меняется резко".
"В 2006г. отмечен рост в 10 раз. Мы имеем уже более 500 заемщиков, общая сумма превысила 500 млн. руб.", пояснила Е.Кулык. По ее прогнозу "рынок стабилизируется, но существенный рост продолжится: все больше семей смогут улучшить жилищные условия".

В свою очередь начальник управления розничного кредитования "БАЛТИНВЕСТБАНКа" Татьяна Ушакова отметила, что "банк сейчас применяет гибкие схемы для клиентов, которым сложно подтвердить платежеспособность, применяя цепочки до 4-х участников сделки". По ее прогнозу, в 2007г. рост по ипотеке составит около 60%.

Однако, управляющий Санкт-Петербургского филиала АКБ "РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ" Алексей Семенов сделал более сдержанный прогноз роста по ипотеке в Санкт-Петербурге в 2007г. в 40%, а в целом по России - 30-40%. В 2006г., по его словам, филиал банка оформил в Петербурге ипотечных кредитов примерно на 500 млн. руб. По мнению А.Семенова, конкуренция на этом рынке потребительского кредитования нарастает: банки борются за клиента с помощью ставок первоначального взноса и дополнительного сервиса.

Самый оптимистичный прогноз в 80% по росту ипотеки в Санкт-Петербурге в 2007г. сделал начальник отдела развития ипотечного кредитования "Банка "Санкт-Петербург" Дмитрий Соловьев. При этом он заявил об отсутствии влияния на ситуацию на рынке недвижимости со стороны так называемого Нацпроекта.
Комментируя ситуацию с конкуренцией на рынке ипотечного кредитования, Д.Соловьев отметил важность снижения дополнительных расходов клиента по комиссионным сборам (банк ввел единую ставку в 4 тыс. руб. для всех клиентов, независимо от суммы сделки) и еще ряду сервисных услуг.

Отметим, что на вопросы журналистов о причинах столь оптимистичных прогнозов, представители банков достаточно дружно называли: продолжение процесса переселения с северных территорий нефтяников, угольщиков и газовиков; общее повышение уровня благосостояния петербуржцев; стабилизация цен на рынке недвижимости.

Общий оптимистичный настрой банкиров поддержали и страховщики.
Так, директор Санкт-Петербургского филиала "Страховой группы "Спасские ворота" Александр Куликов прогнозирует рост объемов ипотеки в Петербурге в 2007г. на 60%. По его словам, за 1-е полугодие 2006г. компания оформила 380 ипотечных кредитов: сейчас средний месячный показатель составляет около 150-ти сделок. "При этом как растут объемы сборов по ипотечным кредитам, так и объемы выплат, в основном по плохим ремонтам. В целом этот страховой бизнес - не убыточен. Вероятно, можно будет снизить тариф", - заявил А.Куликов.
В свою очередь заместитель директора по имущественному страхованию ГСК "Югория" Жанна Шайхетдинова отметила парадоксальные случаи, когда "по двум выплатам уже несколько месяцев не можем найти выгодополучателя". Однако, "клиент плохо читает договор страхования, его начинают изучать, когда приходят за выплатами", - констатировала представитель компании.

В работе круглого стола в качестве экспертов участвовали:
- Назаров Владислав Борисович, генеральный директор "Городского ипотечного агентства"
- Максимов Сергей Николаевич, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости ИНЖЭКОМ
- Кязимов Аркадий Октаевич, генеральный директор агентства недвижимости "Союз"
- Протасенко Татьяна Захаровна, старший научный сотрудник социологического института РАН, научный руководитель соц. центра "Мегаполис"

Участники:
- Кулык Елена Алексеевна, директор управления по кредитованию физических лиц, банк "АЛЕКСАНДРОВСКИЙ"
- Ушакова Татьяна Евгеньевна, начальник управления розничного кредитования, "БАЛТИНВЕСТБАНК"
- Семенов Алексей Германович, управляющий СПб филиала АКБ "РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ"
- Соловьев Дмитрий Сергеевич, начальник отдела развития ипотечного кредитования, "Банк "Санкт-Петербург"
- Куликов Александр Евгеньевич, директор СПб филиала "Страховая группа "Спасские ворота"
- Шайхетдинова Жанна Дмитриевна, зам. директора по имущественному страхованию, Государственная страховая компания "Югория".
Вела заседание Непомящая Елена Моисеевна, руководитель отдела новых проектов "ИАЦ "Регион".