Рассказывают профессионалы

Итоги по ипотечным сделкам за 2006 год в цифрах и комментариях.

Шевелева Елена Ивановна, директор Санкт-Петербургского филиала КАБ «Банк Сосьете Женераль Восток» (ЗАО): «Для рынка ипотечного кредитования 2006 год стал переломным. Многие осознали, что на фоне галопирующего роста цен на недвижимость ипотека стала, пожалуй, единственным инструментом обретения «новой крыши над головой» и обратились в банки. Рост спроса на ипотечные кредиты позволил Санкт-Петербургскому филиалу  Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) увеличить размер кредитного портфеля по итогам года в 5 раз, при этом средний размер кредита увеличился с 65 до 120 тыс. долларов США».

Осипов Вадим Иванович, управляющий Филиалом АКБ «Абсолют Банк» (ЗАО) в г. Санкт-Петербург: «На 1 января 2007 года ипотечный портфель Абсолют Банка составил 226 млн долларов, что в 3,2 раза больше аналогичного показателя за 2005 год. При этом число заемщиков банка превысило 3 300 человек, а средняя сумма выдаваемого кредита на сегодняшний день составляет порядка 80 000 долларов. Филиал Абсолют Банка в Санкт-Петербурге достиг показателя ипотечного портфеля в 622 млн рублей».

Коротких Алексей Александрович, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «БАЛТ-ИНВЕСТБАНК»: «Программы ипотечного кредитования в БАЛТИНВЕСТБАНКе были запущены  только в апреле 2006 г. Несмотря на это, банк  в прошедшем году выдал ипотечных кредитов на общую сумму 380 млн рублей, причем основной  объем выданных кредитов приходится на первичный рынок жилья. Средний размер кредита менялся в течение всего года. Так, в апреле он составлял примерно 2 млн  рублей, а к концу года  увеличился до 3,6 млн руб. В первую очередь это связано с ростом цен на недвижимость, причем  количество заявок на ипотечные кредиты возрастало пропорционально росту цен и достигло максимума к концу ноября 2006 г». 

Григорьева Наталья, начальник кредитного управления Санкт-Петербургского филиала Национального Резервного Банка: «В 2006 году СПб филиал НРБанка выдал  ипотечных кредитов на сумму 14,4 млн долл. США, что в 2 раза больше, чем в 2005 году. Всего с 2004 года филиал через свою дочернюю структуру, Национальную Ипотечную Компанию, выдал жителям Санкт-Петербурга 460 ипотечных кредитов на сумму 25 млн долларов США. В условиях выросших цен на жилье в 2006 году увеличилась средняя сумма кредита на ипотечного заемщика. В свете новых условий на рынке недвижимости  изменился портрет среднестатистического заемщика по уровню дохода.  Если раньше это были граждане с доходом на семью от 500 долл., то для того, чтобы купить жилье по новым ценам, доход на семью должен быть не менее 1 500  долл. При высокой конкуренции на рынке ипотеки Санкт-Петербурга банками начинает осваиваться  рынок ипотеки загородного жилья.В 2006 году НРБанк и Ником расширили географию предоставления ипотечных продуктов на рынок Ленинградской области.  Большинство клиентов НРБанка в Санкт-Петербурге воспользовались ипотечным кредитом «Стандартный». Этот кредит выдается в долларах на сроки до 25 лет под  9,5-12% годовых. Кредиты выдавались в основном на покупку квартир на вторичном рынке жилья. Также высоким спросом пользуется рублевый ипотечный кредитный продукт «Столица» (13 или 13,5% годовых, сроком до 25 лет)».

Кохановская Евгения, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Энергомашбанк»: «Объем выдач ипотечных кредитов в 2006 году по сравнению с 2005 годом увеличился в три раза и составил 181 кредит. Также увеличился и средний размер кредита с 700 000 до 1 500 000 рублей. Необходимо отметить, что темпы роста постоянно увеличиваются, несмотря на сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости».

Созинов Павел, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области: «Реально ипотечное кредитование в России действует чуть больше трех лет. В Санкт-Петербурге количество ипотечных кредитов ежегодно увеличивается в 2 раза, и такими же интенсивными темпами развивается инфраструктура.  Сегодня не менее 70-ти банков предлагают различные ипотечные программы. В 2006 году, в связи с ростом цен на недвижимость, некоторые банки предприняли ряд беспрецедентных мер – снизили процентную ставку, отказались от первоначального взноса, упростили процедуру андеррайтинга. В 2006 году стало реально работать ипотечное кредитование на первичном рынке строящегося жилья, и наряду с профессией брокера на рынке недвижимости сформировалась новая профессия  – брокер на рынке ипотечного кредитования».

Денисова Светлана Михайловна, руководитель отдела долевого строительства «Юридической фирмы «Экотон» Агентства Недвижи-мости: «По данным Банка России, за 2006 год доля рублевых ипотечных кредитов от общего объема займов, выданных на покупку жилья, увеличилась с 23 до 52%, доля валютных кредитов  с 56,4 до 77,3%. При этом  87% ипотечных сделок было заключено на вторичном рынке и только 13%  на первичном».

Терентьев Сергей, специалист по маркетингу и рекламе ЗАО «ЮИТ Лентек»: «В 2006 году предсказуемо увеличилось количество квартир от ЮИТ ДОМ, приобретенных клиентами с использованием заемных средств.  Количество таких сделок увеличилось на четверть по сравнению с 2005 г., и в общем объеме продаж достигло 25%. Тенденция к увеличению сохраняется и на данный момент. Не исключаю, что к окончанию этого года мы можем достичь показателей около 40%, или даже больше, кредитных сделок. Безусловно, этому способствует как существенный рост цен на недвижимость, произошедший в прошлом году, так и развитие кредитных программ, осуществляемых нашей компанией и банками-партнерами. Были понижены процентные ставки по ряду программ, появились новые банки-партнеры, новые удобные условия, отсутствие излишних сложностей при получении кредита. Мы постоянно развиваем данное направление. На данный момент нашими партнерами являются: Международный Московский Банк, Банк Сосьете Женераль Восток (BSGV), Банк Возрождение, Банк Санкт-Петербург».

Коротина Ирина Ефимовна, директор КПКГ «Народная ипотека «Санкт-Петербург»: «Кредитный потребительский кооператив граждан «Народная ипотека «Санкт-Петербург» относится к небанковской кредитной структуре. За 2006 год КПКГ предоставил своим клиентам более 60 ипотечных займов на покупку недвижимости на общую сумму 36 млн рублей».       

Какие улучшения по условиям выдачи ипотечных кредитов можно отметить в 2007 году в целом и в каждой организации в частности? Какие еще тенденции рынка можно отметить?

Семененко Вячеслав, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области: «В 2007 году рынок недвижимости вступает в фазу спокойного насыщения. Отсутствуют факторы, которые могли бы неблагоприятно повлиять на развитие отрасли. Появляются новые ипотечные предложения, увеличивается количество сделок по недвижимости с участием заемных средств. Так, если в 2006 году было выдано 11, 5 тыс. кредитов на приобретение жилья, то в 2007, по прогнозам аналитиков Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, ожидается от 16 до 20 тыс. ипотечных кредитов. Будет происходить дальнейшее «расслоение» рынка жилой недвижимости. Квартиры эконом-класса, так называемые «хрущевки» и квартиры в панельных домах, несмотря на относительно низкий ценовой диапазон, будут пользоваться меньшим спросом у петербуржцев, так как люди предпочитают вкладывать деньги в заведомо качественное жилье не на один десяток лет вперед».

Созинов П.: «В 2007 году ожидается дальнейшее снижение процентных ставок по ипотечным кредитам в рублях – до 10%. Банки и заемщики все более и более будут ориентированы на рублевые кредиты. Но основные конкурентные преимущества все-таки не в снижении ипотечных ставок, а в развитии сервиса. В связи с «перегревом» рынка недвижимости в мегаполисах и высокими ценами на недвижимость, начнет интенсивно развиваться рынок недвижимости в пригородных зонах. Свое реальное воплощение найдет земельная ипотека на вторичном рынке. В Ленинградской области активнее будет развиваться ипотека на вторичном рынке за счет городских покупателей. Очевидно, что не до конца останутся решенными проблемы и на первичном рынке в сегменте малоэтажного и коттеджного строительства».

Шевелева Е. И.: «В целом, в 2006 году ипотечные программы коммерческих банков стали более либеральными – увеличился максимальный срок кредитования, сократился размер процентной ставки и первоначального взноса, появились первые программы рефинансирования. Подход к оценке кредитоспособности заемщика и форме подтверждения его дохода стал более гибким.Сегодня Санкт-Петербургский филиал Банка Сосьете Женераль Восток предлагает широкий спектр кредитных программ (на приобретение недвижимости на первичном и вторичном рынках, на  приобретение коттеджей и земельных участков, кредит на ремонт). К услугам клиентов – сеть отделений в центре Санкт-Петербурга, два депозитария, сервисно-информационный центр обслуживания клиентов. В планах на 2007 год –  дальнейшее развитие сети отделений в удаленных от центра районах города, центра ипотечного кредитования, а также усиление интеграции с крупнейшими агентствами недвижимости».

Осипов В. И.: «Мы постоянно совершенствуем нашу ипотечную программу. А с 20 февраля в банке стартует новая суперакция Абсолют Банка «ИПОТЕКА  ДЕШЕВЛЕ!», которая позволит каждому, кто собирается купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке жилья, сэкономить на этом тысячи долларов! АБСОЛЮТ БАНК только в период действия акции отменяет абсолютно ВСЕ комиссии за оформление ипотеки.»

Коротких А. А.: «Добавилась возможность приобрести квартиру с использованием субсидий предоставляемых в рамках 312 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 28 марта 2006 г. Добавилась программа приобретения жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости без первоначального взноса (кредит на первоначальный взнос под залог имеющегося жилья). Добавилась программа кредитования на приобретение жилья: квартир, долей в праве собственности на квартиру, коттеджей  на первичном и вторичном рынках жилья .Снижен срок моратория на досрочное погашение кредитов на первичном рынке жилья до 6 месяцев.В ближайшее время банк планирует расширить круг застройщиков для программы ипотечного кредитования на первичном рынке жилья. Основные задачи на 2007 г. – это улучшение качества обслуживания клиентов, расширение списка застройщиков и программ кредитования».

Григорьева Н.: «С учетом улучшения макроэкономической ситуации, темпов снижения уровня инфляции, снижения ставки рефинансирования ЦБ РФ можно ожидать постепенное  снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако следует учитывать и то, что на величину % ставок влияют многие факторы, в том числе и стоимость привлечения ресурсов, внутренняя политика банков по оценке кредитных рисков, уровень конкуренции, среднерыночные ставки. Пока нет объективных внешнеэкономических условий для значительного снижения ставок по ипотечным кредитам коммерческими банками».

Кохановская Е.: «Развивающийся рынок ипотечного кредитования ужесточает конкуренцию между банками. Это связано с совершенствованием и внедрением ипотечных программ, ориентированных на различные категории граждан. Ипотечная политика ОАО «Энергомашбанк» предоставляет возможность получить кредит на покупку комнаты, если она оформлена как отдельный объект недвижимости, на покупку жилой недвижимости на первичном рынке под залог имеющейся, а также на покупку загородной недвижимости».

Денисова  С.М.: «Подходящий к концу год изменил ситуацию с кредитованием новостроек. Последние несколько месяцев банки считают это направление кредитования перспективным. Более того, уже значительно снижены процентные ставки по таким кредитам и, возможно, будут снижаться и дальше. Это произошло потому, что после принятия федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» сегодня на рынке остались в основном серьезные застройщики. И более того, крупных застройщиков часто кредитуют сами банки.Многие банки считают выгодным для себя инвестировать строительную компанию. Помимо дивидендов от таких вложений, это дает возможность привлечь заемщиков понижением процентной ставки. Ведь если банк инвестирует в строительство, он уверен, что дом будет достроен, а, следовательно, снижаются и риски. Два года назад, до вступления в силу ФЗ № 214, процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку квартиры в строящихся домах достигали 18, даже 21% в валюте до момента окончания строительства. Сейчас банки в среднем кредитуют покупку квартиры на «первичке» под 10-12% в год.  Потому и желающих получить кредит на покупку квартиры в новостройке за последние месяцы стало гораздо больше. В 2006 году значительно сократился разрыв между процентами по кредиту до сдачи дома и оформления квартиры в собственность, и после. Банкиры сегодня считают приобретение жилья в строящемся доме менее рискованным, чем прежде, и понижают процентные ставки. Что же будет происходить с кредитованием на первичном рынке в ближайшем будущем? Тенденция последнего времени такова: все больше банков выступают инвесторами строительства, ажиотаж с получением кредитов, характерный для периода роста цен, уже прошел. Хотя не исключено, что в наступившем году возможность более легко, быстро и под невысокий процент взять кредит на покупку жилья в новостройке вызовет значительное оживление на рынке ипотечного кредитования».

Шигин Андрей Борисович , кредитный брокер компании «Мир Ипотеки»: «Все больше и больше петербуржцев предпочитают европейский стиль жизни – работа в городе, проживание и отдых на природе. Быстрый рост цен на рынке городской недвижимости заставляет по-иному посмотреть на загородную недвижимость. Специалисты рынка загородной недвижимости наблюдают значительный рост продаж объектов. По мнению аналитиков, рост цен на недвижимость вокруг крупных городов сегодня превосходит процентные ставки по ипотечным кредитам, что делает покупку загородного дома через ипотеку выгодным вложением денег. Сейчас развиваются поселения «эконом-класса», с домами или пентхаусами 100-150 квадратных метров, минимальным земельным участком и стоимостью квадратного метра с отделкой в районе 800-1200 долларов за квадратный метр. Данная ниша построек имеет наиболее широкий спрос у населения. Это хорошая альтернатива городскому жилью, позволяющая жить в более просторных условиях. Дополнительно интерес подогревается предложениями по ипотеке загородных объектов. Еще два года назад банки неохотно выдавали кредиты на приобретение загородного дома, но, видя тенденции рынка, многие банки стали активно развивать загородную ипотеку».

Коротина И. Е.: «Сегодня в Санкт-Петербурге конкуренция среди банков, выдающих ипотечные кредиты, растет, поэтому смягчаются условия ипотеки, требования к заемщикам, увеличивается срок кредитования, уменьшаются процентные ставки. Ипотечные кредиты выдают более полусотни банков, и многие из них  в нескольких вариантах.Хотя доля новостроек на рынке ипотеки увеличивается, банки не очень охотно выдают кредиты под приобретение возводимого жилья. В сфере кредитования первичного рынка работают в основном крупные банки, а также кредитные организации, непосредственно связанные со строительной отраслью. Банки выдают кредиты на приобретение квартир в строящихся объектах, которые прошли предварительную проверку. Точечное кредитование не всегда по душе потенциальному заемщику, т. к. резко ограничивает его в выборе домов.С учетом роста цен на жилье, квартиру без привлечения заемных средств купить могут немногие. Ипотека в скором будущем должна решить эти проблемы.Кредитование на первичном рынке – это ниша, которая  не освоена даже наполовину».

Что Вы можете сказать о новой программе «Ипотечный брокер»?

Шевелева Е. И.: «Программа «Сертификации ипотечных брокеров», безусловно, способствовала повышению уровня знаний и осведомленности контрагентов. Однако стоит отметить, что это лишь один из первых шагов в развитии цивилизованной инфраструктуры рынка. Сорок специалистов первого выпуска не могут решить всех организационных проблем в системе координат «Клиент  – Агентство – Банк».

Кохановская Е.: «Внедрение программы «Ипотечный брокер» позволяет минимизировать временные издержки на консультирование участников по сделке, что позволяет увеличивать количество и качество выдаваемых кредитов».

Забродина Ирина Александровна, исполнительный  директор Центра Жилищного кредитования корпорации «АДВЕКС»: «Почему полезно обращаться к ипотечному брокеру: Если Вы заемщик, то опытный специалист Вам поможет в следующем:· Анализ возможностей заемщика по получению ипотечного кредита: кредиты в рублях и иностранной валюте; кредиты на приобретение квартир в готовых домах; кредиты на долевое строительство; кредиты на строительство и покупку загородного коттеджа; городская программа субсидий; потребительские кредиты; кредиты под залог имеющейся недвижимости; кредиты на приобретение долей в квартирах.· Выбор банка, оптимального для каждого конкретного клиента.· Поиск объекта, удовлетворяющего требованиям клиента, банка и страховой компании. · Проведение переговоров с продавцами и третьими лицами, заключение предварительного договора, согласование условий проведения ипотечной сделки и схемы взаиморасчетов.· Сбор документов по кредитуемой квартире, необходимых для банка и страховой компании, согласование с ними этих документов. · Организация оценки квартиры независимым оценщиком. · Консультации по вопросам налогообложения.· Подготовка и заключение договора купли-продажи с использованием кредитных средств. · Подача документов на государственную регистрацию в ГУЮ ФРС.· Безопасное проведение взаиморасчетов между всеми участниками сделки.· Передача в распоряжение покупателю квартиры в собственность, свободной от имущества и прав третьих лиц. Если Вы продавец квартиры, то Ваш грамотный представитель  будет знать:· Процедуру прохождения кредитной сделки в целом.· Понимать, как идут взаиморасчеты в банках по кредитным сделкам. · Знать, какие объекты могут приобретаться на кредитные средства. · Какие особенности и детали могут встретиться продавцу в том или ином банке.  

Памятка клиенту, желающему получить ипотечный кредит.

Осипов В. И.: «Перед тем как взять кредит, оцените свои силы. Ипотека – это долгосрочный кредит, поэтому важно, принимая решение, быть готовым к той ежемесячной кредитной нагрузке, которая последует после заключения сделки и въезда в новую квартиру. Очень внимательно нужно подходить к выбору банка. Я бы советовал обращать внимание на такие показатели как ставка по ипотеке, сроки рассмотрения кредита, надежность банка, качество его сервиса, дополнительные бонусы и преференции. Именно в таком порядке.Особенно важно качество сервиса, – в этот банк вам нужно будет ходить 5, 10, 20 лет, и вам должно быть в нем комфортно».

Коротких А. А.: «Клиенту нужно: 1. Обратиться в Банк за консультацией. 2. Собрать и представить в банк пакет документов. 3. Банк рассматривает заявку в течение 5 дней. 4. Положительное решение действует в течение 6 месяцев. 5. Подбирается вариант квартиры, и приносятся документы на квартиру и продавцов в банк. 6. Банк готовит сделку и производит выдачу кредита.»

Что еще хотелось бы добавить читателям выпуска «Ипотека»? 

Коротких А. А.: «Совет всем, кто хотел бы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье – не ждите в ближайшее время понижения цен, а если Вы решились воспользоваться ипотечным кредитом, то сделайте это сейчас!»

Шигин А. Б.: «Вопрос приобретения загородного объекта недвижимости намного сложнее, чем покупка квартиры с помощью механизма ипотеки. Решение этого вопроса лучше доверить профессионалам. Пользуясь их услугами, Вы подберете объект, который не только подойдет для Вас, но и приемлем для покупки в ипотеку. Удобнее всего пользоваться услугами компаний, предоставляющих полный спектр услуг по поиску объекта недвижимости, подбору схемы кредитования и сопровождения сделки купли-продажи объектов недвижимости. Вы сэкономите ваше время и деньги, ведь от выбора ипотечной программы будут зависеть Ваши расходы на много лет вперед. При выборе компании, с которой Вы будете сотрудничать, очень важно обращать внимание на то, с каким числом банков и на каких условиях она работает. Мы в настоящее время работаем с более чем 20 банками СПб. Вот наши усредненные условия: кредиты на покупку загородной недвижимости предоставляются банками в среднем на сроки от 1 до 25 лет, в рублях и долларах США. В среднем процентная ставка колеблется от 12,25 % до 17,00 % в рублях и от 11,5 % до 15,00 % в долларах США. На первичном рынке процентная ставка становится значительно меньше после регистрации залога. Например, на этапе строительства и при рублевом кредите заемщик платит 16,00 %, а после регистрации залога 14,00 %. Первоначальный взнос по таким кредитам составляет в среднем 20 % от стоимости объекта. Альтернативой загородной ипотеки является кредитование под залог имеющейся в собственности недвижимости заемщика. Будущий владелец загородного дома может, заложив свою квартиру, взять деньги на любые нужды и вложить их в строительство или покупку готового дома. Такой вид кредитования активно развивается, и банки предлагают все более и более лояльные условия для своих заемщиков. Такие кредиты предоставляются на значительные сроки и с невысокими процентами по сравнению с обычными потребительскими кредитами».

Коротина И. Е.: «В КПКГ «Народная ипотека «Санкт-Петербург» ипотечный кредит для приобретения недвижимости может быть выдан любому гражданину РФ старше 18 лет, имеющему гражданство Российской Федерации. Документов, подтверждающих финансовую состоятельность заемщика, не требуется. Обязательное финансовое условие для получения займа – заемщик должен иметь не менее 30% собственных денежных средств от стоимости покупаемого жилья. Остальная сумма предоставляется в виде денежного займа. Процентная ставка 5% – годовых в рублях, срок кредитования до 10 лет. Жилье может быть выбрано как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Приобретаемое жилье оформляется сразу в 100% частную собственность заемщика, оно становится залогом на все  время погашения займа. Залог прекращается после полного погашения полученного займа.Все финансовые операции проходят через ЦО Сбербанка России.После погашения первого кредита, Вы можете взять у нас последующие кредиты – потребительские, на необходимые нужды, коммерческие, и т.д.»

Герасименко Татьяна Викторовна, председатель Правления КПКГ  «Невский Терем», Генеральный директор Агентства недвижимости «Ареал»: «Для приобретения жилья в рассрочку с помощью Кредитно-потребительского кооператива граждан (КПКГ) «Невский Терем» достаточно иметь от 5% до 50% стоимости приобретаемого жилья. Программы «Невского Терема»  не только помогают сберечь пусть и небольшие накопления, но и увеличить их. Все знают, что цены на жилье в последние годы постоянно растут, и, накапливая постепенно, люди не могут угнаться за ростом цен. При выборе программ «Невского Терема» проблема обесценивания накоплений частично решается. За все время накопления, на сбережения будет начисляться процент в зависимости от выбранного графика. Почему кооператив может начислять довольно высокие процентные ставки? Потому, что пока член кооператива накапливает, его деньги выдаются другим пайщикам под такую же ставку, или чуть больше. Таким образом, как бы ни росли цены, ваши накопления в кооперативе не обесценятся.Условия КПКГ «Невский Терем»: 1. Оформление жилья в собственность с залогом (минимум налогов). По желанию, не исключается возможность оформления на юридическое лицо до возврата займа. 2. Вступи-тельный взнос для инвесторов и накопителей 1000 рублей. 3. Вступительный взнос для заемных и жилищных программ займа: 300 у. е. Вносится только один раз на отдельный расходный счет кооператива и дает пожизненное, бессрочное право пользоваться услугами КПКГ. 4. Заявление о вступлении, паспорт любого государства, пенсионная книжка. Первый личный взнос вносится на целевой счет. 5. Накопле-ние денежных средств осуществляется по инди-видуальному графику по выбранным программам. Возможен переход из одной программы в другую при соблюдении сроков договора. 6. Рекомендуемый минимальный срок, на который заключается договор – 12 месяцев (минимально возможный  – 3-6 месяцев). 7.  В случае наличия свободных денежных средств, возможно немедленное выделение займа. 8. При наличии  зачетного жилья (комната, квартира, земельный участок, дом) цена зачетного жилья включается в стоимость вновь приобретаемого. Разумное и многоплановое использование как банковской ипотеки, так и небанковских накопи-тельных программ через ЖНК (ПИК, КПКГ, ЖСК), при финансировании и рефинансировании жилищной кооперации банками и государством – залог успешного решения национального проекта «Доступное и комфортное жилье  – гражданам России».