Какие изменения произошли на рынке недвижимости в 2014 году? Как менялись спрос на недвижимость и количество вводимых объектов с начала года? Какова роль фондирования на рынке жилья? Что будет со ставками по ипотеке? И какими способами можно приобрести доступное жилье - эти и другие вопросы обсуждались на круглом столе «Доступный комфорт», проведенного порталом www.ttfinance.ru совместно с газетой «МК в Питере».

Стройка - 2014

Павел Созинов, Председатель правления «Северо-Западной палаты недвижимости» сообщил, что объемы строительства по Санкт-Петербургу на сегодняшний момент сохраняются. По данным комитета по строительству, в 2014 году построено 1,8 млн кв м жилья. Годовая емкость рынка по рынку строящейся недвижимости по Санкт-Петербургу составляет порядка 120 млрд рублей. Количество сделок порядка 40 тысяч в год.

Аналогичные цифры привела Екатерина Бармашова ведущий аналитик АН «Итака»: «С января 2014 года по 15 сентября 2014 года было выведено в продажу порядка 1,6 млн кв м строящегося жилья. Сдано в эксплуатацию около 900 тыс кв м жилья. Прирост составил порядка 600 тыс кв м. До конца 2014 г планируется сдать в эксплуатацию еще 1,25 млн кв м жилья. Традиционно застройщики оставляют бурный ввод в эксплуатацию жилых комплексов на 2 половину года, что мы сейчас и будем наблюдать. Общий объем строительства в Санкт-Петербурге на середину сентября 2014 года составляет 6,7 млн м кв. В августе 2014 г. произошло существенное снижение цены предложения на первичном рынке жилья за счет вывода крупных проектов в Приморском и Красносельском районах. Цена предложения в АН «Итака» снизилась до 82 600 рублей за кв м. Цена спроса при этом, напротив, возросла в августе-сентябре, и составляет 78 000 рублей за кв м». 

Динамика спроса - 2014 

По словам Екатерины Бармашовой, первый квартал 2014 года характеризовался ажиотажным спросом на рынке недвижимости и строительства, что было обусловлено известными политическими событиями за рубежом и ситуацией внутри страны. С июня уже наблюдалось снижение количества продаж объектов недвижимости. Причем, в августе-сентябре ситуация не стабилизировалась. По данным компании «Итака», на настоящее время уровень падения спроса на жилье по сравнению с пиком продаж в первом квартале 2014 года составил порядка 40%. Если сравнивать со среднерыночной ситуацией, в прошлом году это снижение составило порядка 20%. 

Валерия Франковская, руководитель офиса «Невский» ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость», останавливаясь на динамике продаж квартир с начала 2014 года, так же отмечает, что февраль был «очень горячий», март - «средний», а потом наблюдалось некоторое снижение интереса. Сократилось количество звонков в «Петербургскую недвижимость», но при этом количество сделок осталось на прежнем уровне. Сейчас в ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» в месяц осуществляется порядка 2 тыс сделок. «Если говорить о ситуации на рынке в целом, то ожидалось, что будет хуже. Сейчас рынок хорош, активен, покупатель смело несет деньги в «первичку»», - говорит Валерия Франковская. Она не прогнозирует в дальнейшем спад продаж, скорее предполагает, что до весны 2015 года ситуация останется на том же «волнообразном» уровне. «Летом активность покупателя всегда меньше, из обычных рамок мы не вышли. Особенно, если сравнить сегодняшнюю ситуацию с ситуацией 2008 года. Бить тревогу не стоит», - добавляет она.

Анна Бунеева, заместитель генерального директора ЗАО «47 ТРЕСТ» отмечает снижение количества ипотечных сделок по сравнению с весной. По общему количеству продаж в их компании, Анна Бунеева отмечает пик в апреле 2014 г. В мае пошло снижение количества продаж, летом работать стало тяжелее в плане увеличения непростых, гораздо более трудоемких сделок. В сентябре пошло «выравнивание» ситуации.

Иван Макаров, пресс-секретарь ВТБ24, объясняет снижение количества ипотечных сделок во второй половине года тем, что основное количество сделок прошло именно в феврале 2014 года. Если сравнивать ипотечные продажи ВТБ24 в июне 2014 г. по сравнению с февралем 2014 г., они упали процентов на 40. Но если сравнивать июнь 2014 г. с июнем 2013 г., то ипотечные продажи упали всего процентов на 10. По мнению Ивана Макарова, ситуация была вполне логичная и прогнозируемая. Люди не стали откладывать покупку недвижимости, а наоборот, ее ускорили. Тот, кто собирался покупать недвижимость в июне-июле просто сделали это в феврале. Просто потому что испугались обесценивания рубля. Июнь-июль 2014 г. были «провальными» по сравнению с февралем 2014 г., но если сравнить лето 2014 г. с летом 2012 г. - наблюдается увеличение количества ипотечных сделок. В августе 2014 г. ситуация начала стабилизироваться, заметили небольшой рост ипотечных сделок, который, видимо продолжится и осенью. В ВТБ24 ожидают традиционного всплеска выдачи ипотечных кредитов в 4 квартале, под конец года. 

В Сбербанке, который является безусловным лидером в сфере ипотечного кредитования в Северо-Западном регионе, наблюдалась несколько иная ситуация. «Традиционно стагнационный июль стал в 2014 году для Сбербанка рекордным в Санкт-Петербурге, превысив выдачи прошлого года в 2,4 раза», - говорит Аркадий Бочарников, Директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» - В данном случае роль играют различные факторы, ключевые - это  индивидуальные программы с застройщиками, специальные акции и предложения для основных «потребителей» ипотечных кредитов. Инвестиционный спрос наблюдался в начале года, но необходимо обратить внимание на то, что, как по Северо-Западу, так и в Петербурге наблюдается нехватка жилья, и это при столь активной застройке города». 

Фондирование рынка недвижимости

Развитие рынка недвижимости тесно связано с фондированием - это и кредиты застройщикам, и ипотека, и государственное субсидирование, и т.д. Павел Созинов прикинул в цифрах величину фондирования рынка недвижимости в этом году: по итогам первого полугодия 2014 года на первичном и вторичном рынках недвижимости было выдано 27 тысяч ипотечных кредитов на сумму 61 млрд рублей. Т.е. на конец 2014 года мы получим где-то 120 млрд выданных ипотечных кредитов. Если годовая емкость первичного рынка у нас составляет 120-150 млрд рублей, плюс еще примерно такая же емкость вторичного рынка, общая емкость рынка недвижимости получается до 300 млрд рублей ежегодно. Получается, что доля ипотеки на этом рынке тогда составит примерно 40-50%. Если еще прибавить рассрочки и субсидирования - получается очень ощутимая сумма для рынка недвижимости в целом.

По данным крупнейших игроков на рынке недвижимости: в АН «Итака» доля ипотечных сделок в 2014 году составляла 35-40%, в ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость» 40-45% сделок проходят с использованием ипотеки.

По способам оплаты в АН «Итака» отмечают сокращение доли рассрочки от застройщика. Сегодня лишь 17% покупателей используют рассрочку. Не смотря на интересные предложения от застройщиков (длительная, беспроцентная рассрочка), клиенты все-таки заинтересованы в ипотечном продукте. 

Антон Кириков, Управляющий филиалом «Северо-Западный» ОАО «Банк Российский Кредит», привел данные по ипотечным сделкам по рынку в целом. На конец августа в стране в целом выдано 538 тысяч ипотечных кредитов на сумму 923 млрд руб. Эта цифра на 30% превышает аналогичный показатель 2013 года. Рынок ипотеки растет. Темпы роста этого рынка в структуре банковского портфеля самые высокие. При этом очевидно, что локомотивом этого роста были месяцы февраль-март, т.е. начало года.

«Ежемесячно в Петербурге в среднем клиенты Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» берут 3,7 млрд рублей», - говорит Аркадий Бочарников, - «В настоящее время на территории Санкт-Петербурга и Ленобласти Сбербанком аккредитовано более 400 объектов недвижимости, а 60% всех ипотечных сделок Сбербанка на сегодня совершается на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга. При этом Сбербанк запускает новые акции для молодых семей и учителей. Средний срок кредита среди клиентов Сбербанка в Петербурге – немного более 12 лет, средний возраст заемщика повысился и достигает 37 лет. Спада продаж ипотеки на первичном рынке жилья мы не прогнозируем».

«По итогам прошлого года ВТБ24 выдал в Петербурге ипотечных кредитов на 23 млрд рублей, по итогам 2014 г. пересечет планку в 30 млрд. рублей. Если сравнивать динамику роста год к году, то динамика роста осенью 2014 г. к осени 2013 г. будет ниже, чем динамика осени 2013 г. к осени 2012 г. В следующем году эта тенденция продолжится. Рынок ипотечного кредитования будет все равно расти, но уже не такими темпами как раньше. Мы прогнозируем с уровня в 35-40% роста кредитного банковского портфеля, снижение этого роста до 20% в целом по рынку», - говорит Иван Макаров.

Павел Созинов считает, что на сегодняшний момент ситуация на рынке недвижимости, не смотря на санкции, остается достаточно стабильной. Но это скорее инертность рынка. Долго так продолжаться не может. У рынка есть свои пики и спады. Сентябрь обычно не плохой месяц для рынка недвижимости. Люди возвращаются на рынок, пытаются что-то приобрести, к чему-то присмотреться, поэтому до конца года ситуация сильно не изменится. «Вопрос в том - что будет в следующем году? Если мы посмотрим что происходило в последний кризис - спад по цене был примерно на 20-30%. Тогда это было связано со сворачиванием ипотечных программ, уменьшением финансирования строек. В результате - порядка 40-45 строек по Санкт-Петербургу стояли. На других строительство велось медленно. Это привело к тому, что на сегодняшний момент по Санкт-Петербургу около 10 тысяч дольщиков, считающих себя обманутыми, около 30 объектов строительства в разной стадии «заморозки», практически каждая 10-я стройка находится в состоянии апатии. Недавно в строительстве денег уменьшилось на 20-40%, количество проблемных проектов возросло от 10 до 40 - в четыре раза. Сейчас ситуация изменилась в худшую сторону потому что монополизация рынка достигла своего пика. Количество реальных застройщиков резко снижается. На долю десяти крупнейших компаний этого рынка приходится до 40% строительства. Если у нас на следующий год произойдет уменьшение финансирования строительного рынка на 20-30%, то ничего страшного не будет. Строительные компании на сегодняшний момент вполне могут «подвинуться» по цене. Определенное количество строек попадет в стадию «заморозки», и уже есть варианты решения этих проблем. Правительству города еще раз придется обратиться к закону о защите прав дольщиков, который был принят в этом году, но не решает до конца эту проблему. Очевидно, придется рассматривать схемы гос. строительства и поддержки крупнейших застройщиков. В следующем году мы, очевидно, увидим снижение цен. Если ситуация будет развиваться так, как мы ее наблюдаем сейчас, то цены до конца следующего года могут понизиться на 10-20%, по крайней мере, на «первичную» недвижимость. Постепенно мы увидим отток покупателей с рынка недвижимости. Но в этом нет ничего страшного, если ситуация не выйдет за рамки уменьшения общего фондирования на 30%. Если снижение объемов финансирования будет более резкое, о чем нас предупреждают аналитики, мы увидим лавинообразный отток интереса к покупке недвижимости и финансирования строек у населения», - прогнозирует Павел Созинов. 

Ипотечные ставки вырастут?

Антон Кириков говорит, что средняя ставка на рынке ипотеки сейчас составляет 12,2%-12,3% годовых. «Снижаться ставка не будет, поскольку в настоящее время для банков закрылась возможность внешнего, достаточно дешевого, финансирования. И как только санкции, касающиеся привлечения западного финансирования, будут сняты, в страну попадет поток более дешевых денег. Но эти деньги будут валютой, а ипотека выдается в рублях. Все будет зависеть, в том числе от того, какой на тот момент будет курс. В принципе, при том же снятии санкций ожидается, что рубль будет укреплять свои позиции, поэтому можно будет говорить либо о не увеличении, либо о снижении ставок на рынке ипотеки. В настоящее время мы ожидаем либо сохранение ставок, либо их постепенное увеличение. Длинных денег в банковской системе сейчас мало. Основная ипотека будет выживать за счет государственных программ. Правительство ожидает роста ставок по ипотеке, но при этом обязуется поддерживать госпрограммы по ипотеке и будет стараться оставить действующие ставки неизменными», - рассуждает Антон Кириков.

Это мнение раздели и другие участники круглого стола. Марина Дубинина, Управляющий Филиалом «Северо-Западный» Банка «АГРОПРОМКРЕДИТ» также считает, что ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время будут расти, прежде всего потому, что долгосрочные средства, которые можно приобрести в том числе на межбанковском рынке, увеличились в цене. «Банки и вклады стали принимать под более высокие процентные ставки. По ипотеке же ставки будут расти не намного - на 0,5%-2%. Снижение ипотечных ставок возможно в случае введения государственных программ, например, помощи малому и среднему бизнесу (в случае коммерческой ипотеки), компенсации процентных ставок путем введения спец. программ для физических лиц (таких как «молодая семья» и др.)», - говорит Марина Дубинина. 

Бум инвестиций в недвижимость

По данным Ивана Макарова, в ВТБ24 был большой наплыв клиентов, которые закрывали вклады, последние деньги несли в ипотеку, покупали объекты недвижимости на которые хватало денег. Эта ситуация до сих пор сохраняется. Таким образом, ипотека в этом году стала конкурентом вкладам. Люди перестали увеличивать объемы накоплений во вкладах, предпочитая вложения в недвижимость. «Ситуация, при которой люди будут активнее инвестировать деньги в недвижимость, а не вклады, сохраняется, и она будет определяющей еще как минимум полтора года», - считает Иван Макаров.

Антон Кириков подтверждает, что на фоне неочевидности будущего таких валют, как доллар и евро, люди предпочли вкладывать свои деньги в рынок недвижимости. Скорее это был психологический момент, поскольку в нашей стране этот рынок традиционно считается инструментом сохранения своих сбережений, потому что на сегодняшний день цена на квартиры находится на максимуме. Более того, мы наблюдаем совершенно не очевидный для экономики процесс того, что цены на первичном рынке сейчас очень приближены к ценам на вторичном рынке. При этом цена на массовом сегменте приблизилась к стоимости таких домов, как кирпич-монолит. А себестоимость их гораздо ниже. Застройщики сейчас занимаются «снятием сливок», поскольку себестоимость строительства панельных домов гораздо ниже, чем домов уровня кирпич-монолит, а стоимость кв метра близка. Поэтому и возникает такая ситуация. «С другой стороны, поскольку большинство строительных кампаний пользуются кредитными ресурсами, данная ситуация способствует поддержанию их кредитоспособности. Спрос подогревается, и население очень активно берет ипотечные кредиты. Думаем, что такая тенденция сохранится. По срокам говорить сложно, поскольку она зависит от внешних факторов, таких как курс рубля, который сейчас гораздо ниже своей реальной стоимости. Кроме того, существуют всевозможные санкции. Как только мы нормализуем внешнеполитические моменты, и будут либо сняты, либо ослаблены санкции, ситуация на рынке несколько изменится. К тому же, население испугано чередой отзывов банковских лицензий. И либо переносит деньги в крупные государственные банки, либо принимает решение о покупке недвижимости. Хотя если говорить о доходности вложений в недвижимость - она сейчас наверняка меньше 10% годовых, а ставки по депозитам на такие крупные суммы составляют, в среднем, больше 10%», - считает Антон Кириков. 

В последнее время набирает обороты коммерческая ипотека, которую берут физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями или владельцами бизнеса. Филиал «Северо-Западный» Банка «АГРОПРОМКРЕДИТ» предлагает такие кредиты заемщикам, получающим доход от предпринимательской деятельности. «Приобретение коммерческих помещений в ипотеку выгодно вдвойне», - рассказывает Марина Дубинина, - «По коммерческой недвижимости арендные платежи всегда в два раза выше, чем за аренду жилья. Если аренда жилья площадью 100 кв. м. приносит доход в 50 тысяч рублей, то коммерческая недвижимость аналогичной площади принесет доход от 100 тысяч рублей и выше. К тому же, приобретается помещение с уже действующим бизнесом, т.е. не надо искать арендатора. Арендные платежи идут в стоимость погашения долга. Инвестору надо внести только первоначальный взнос, а далее сам арендный бизнес будет приносить тот необходимый доход, который будет покрывать платежи по коммерческой ипотеке. Приобрести коммерческую недвижимость в ипотеку можно, передав в залог свою недвижимость. В качестве залога в зависимости от программы Банк рассматривает приобретаемую или уже находящуюся в собственности недвижимость на вторичном рынке: квартиры, дома с земельным участком, на котором они расположены, торговые или офисные коммерческие помещения. Главное условие – предмет залога должен быть расположен в Санкт-Петербурге или Ленобласти. В Банке «АГРОПРОМКРЕДИТ» ипотечные ставки начинаются от 15% в рублях. При сумме кредита до 10 млн рублей подтверждать документально свой доход заемщику не потребуется. Для получения большей суммы кредита Заемщику потребуется предоставить пакет документов в соответствии с требованиями Банка. Мы анализируем риски и предлагаем ему ту сумму, которую он может взять согласно данным финансового анализа. В этом году было порядка 40 заявок на коммерческую ипотеку. Это больше, чем в прошлом году. Сейчас активизировались предприниматели, приобретающие недвижимость по программе выкупа помещений у города. Тем предпринимателям, которые арендуют помещения у КУГИ, город дает первоочередное право выкупа этих помещений. В этой программе с помощью нашего Банка предприниматели могут поучаствовать, выкупив занимаемые помещения с использованием кредита. Таким образом, данный вид кредита позволит избавиться предпринимателю от арендных платежей и рисков, связанных с арендодателем, когда непонятно – будет ли продлена аренда в конце года и на каких условиях».

ЖНК как вариант доступного жилья 

На сегодняшний день как никогда актуальна проблема доступности жилья. Надо отдать должное застройщикам, которые стали больше строить жилья эконом-класса и сдавать такое жилье с полной отделкой, причем уровень отделки позволяет сразу заезжать в квартиры. Но доступность к недорогим денежным средствам по-прежнему не решена, и в ближайшее время эксперты предсказывают рост ипотечного процента. 

Существует еще один способ покупки жилья - через ЖНК - жилищные накопительные кооперативы. ЖНК - это современный финансовый институт, способный привлекать средства, субсидии и субвенции для строительства дома (квартиры) пайщикам  без справок о доходах и поручителей с рассрочкой до 10-20 лет. Федеральный закон № 215 от 30.12.2004 г. «О ЖНК» позволяет обеспечить удорожание жилья за 10 лет всего на 40%. Жилищные Накопительные Кооперативы зарегистрированы в Центральном Банке РФ (http://www.cbr.ru), который контролирует их работу. Виду того, что ЖНК подконтрольны государству, в качестве паевых взносов государство перечисляет материнский капитал и все виды жилищных субсидий и сертификатов. Денежные средства граждан защищены вложениями в жилую недвижимость, поэтому в случае выхода из ЖНК пайщик может получить даже больше, чем он вложил в ЖНК. Программа ЖНК освобождает пайщиков от налога на имущество. В период участия в программе ЖНК можно перемещаться в жилье большей площади без полного погашения долга. Приобретение жилья через ЖНК получается выгоднее ипотеки в 1,5-2 раза.

«У нашего ЖНК есть опыт сделок по покупке комнат, доли в квартире, покупки квартир на первичном и вторичном рынках, загородных домов с участками земли», - говорит Галина Микк, директор ЖНК «Элит», - «В настоящее время ЖНК «ЭЛИТ» открыл представительство в Крыму в г.Симферополе для реализации пилотной республиканской целевой программы «Социальное жилищное кредитование - доступное и комфортное жилье» при поддержке Администрации Симферопольского района, Администрации Симферополя и Правительства Ленинградской области. По этой программе в уникальных местах Крыма выделяются земельные участки, на которых будут построены жилые дома общей площадью от 100 м.кв. Эту программу реализует содружество компаний «СК КРЫМ». Стоимость готовых домов на данном этапе не велика, от 3 млн рублей. Понятно, что стоимость будет расти, а вложения в них сейчас будут очень выгодными, в том числе и с инвестиционной точки зрения».

Экспертная группа «ТТ Финанс».