Куда движется рынок недвижимости в условиях нынешней экономической ситуации? Что будет в ближайшей перспективе с объемом ипотечных  сделок? Упадет или нет цена на недвижимость?  

Эти, а также многие другие острые вопросы обсуждались ведущими экспертами банковского и девелоперского сообщества на заседании, посвященном  политике отечественных банков, состоявшемся в ноябре 2014 г. в Санкт-Петербурге  в рамках VII Ежегодной Конференции Профессионалов рынка недвижимости.

Обсуждая ипотечное кредитование, эксперты сошлись во мнении, что основными тенденциями последних месяцев являются:

• Рост ипотечных ставок (уже сейчас в некоторых банках они выросли на 0,5-1,5%);
• Снижение обращений граждан за кредитами (по некоторым оценкам, к началу ноября 2014 года на 25%);
• Ужесточение требований к заемщикам со стороны банков.

Все это может привести к снижению объемов ипотечного кредитования уже в ближайшем будущем. При этом, по мнению генерального директора ООО «Первое ипотечное агентство» Максима Ельцова, объем выдачи ипотечных кредитов пока еще не успел отреагировать, и по  итогам 2014 года в Санкт-Петербурге будет выдана рекордная сумма  ипотечных заимствований  − порядка 100 млрд. руб. 

Сейчас более 50% всех сделок на рынке жилья происходит с использованием ипотеки. Можно сказать, что именно ипотека формирует платежеспособный спрос в жилищном строительстве и любое колебание объема ипотечных сделок приведет к серьезным изменениям показателей спроса в этой отрасли. Лидерами по выдаче ипотечных кредитов являются Сбербанк, ВТБ 24 и Банк Санкт-Петербург, на долю которых приходится более 70% от всего объема ипотеки в городе и области.

По мнению Максима Ельцова, ослабление экономики и снижение платежеспособности населения оказывает  тройное воздействие на рынок: во-первых, банки повышают ипотечные ставки, во-вторых, уменьшается количество заявок на ипотеку, в-третьих, у людей снижается ожидание того, что цена будет расти. Эти три фактора приведут к тому, что люди будут откладывать покупку жилья на потом, то есть спрос резко снизится. Все это приведет к снижению цены на жилье.

Марк Лернер, генеральный директор компании "Петрополь", считает, что в ближайшее время "править бал" будут психологические факторы, на которые влияет острота экономической ситуации - у большинства населения есть ожидание "чего-то плохого". Но при этом цена на строящееся жилье может и не упасть, хотя, в силу вышеназванных факторов, снижение спроса произойдет. "Девелоперы сейчас находятся в кардинально иной ситуации, чем в 2008 году, − говорит Марк Лернер − 50-70% всех объектов строятся с применением проектного банковского финансирования. Шесть лет назад такого не было, строили с продаж. Продажи встали − стройка встала, запустился процесс демпинга. Застройщики вошли в прошлый кризис с раздутыми издержками, со 100%-ным заемным капиталом, банки давали кредиты направо и налево.  Сейчас и заемщики и банки более консервативны, осторожны, аккуратны. И та "прививка", которая была, по сути, получена в 2008-2009 годах, сыграет свою благотворную роль, и цена на строящееся жилье сможет удержаться. Она может колебаться на нынешних уровнях в течение полугода-года, но вниз может и не пойти".

В то же время, по мнению г-на Лернера, если начнется сценарий неконтролируемой девальвации рубля, если курс доллара будет не 46, а 66 или 96 рублей, неважно, чем это будет вызвано, начнется паника, которая перерастет в мощный уже не финансовый, а, скорее, социально-экономический кризис. Тогда все, кто спасает свои капиталы в недвижимости, начнут продавать инвестиционные квартиры, выводить деньги с рынка, чтобы поддержать привычный уровень потребления. Спрос при этом колоссально снизится − не на проценты, а в 5-10 раз. Вот тогда рынок качнется, и цены на недвижимость снизятся на 10-20%. При этом эксперт делает ставку на первый вариант развития событий, рассчитывая на инстинкт самосохранения властей, которые смогут удержать экономическую ситуацию.

Еще один фактор, влияющий на снижение объема выдаваемых ипотечных кредитов - вступление в силу статьи 358.15 ГК РФ в которой сказано, что залог прав участников иных юридических лиц, чем ООО и АО не допускается. По мнению Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», законодатель вряд ли имел в виду ЖСК, но они под действие статьи фактически подпадают. Анализ закона не позволяет сделать однозначного вывода за или против. Однако абсолютное большинство банков уже дает ипотечные кредиты на покупку ЖСК не под залог пая, а под залог будущей квартиры, а до момента физического ее появления этот кредит обеспечен иными видами залога, например, поручительством. По словам Екатерины Первушиной, менеджера по работе с ключевыми партнерами по ипотечному кредитованию Управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России», Сбербанк имеет устное разъяснение центрального аппарата: с 1 сентября 2014 года не брать в качестве обеспечения ипотечного кредита залог пая ЖСК. 

Некоторые банки вообще отказались от кредитования ЖСК именно из-за необеспечения кредита залогом, поскольку требования ЦБ серьезно ужесточились: по необеспеченным ссудам должны быть созданы крупные резервы, но далеко не любой коммерческий банк имеет возможность долгосрочно держать у себя в запасе ипотечный портфель. По мнению Антона Кирикова, управляющего филиалом «Северо-Западный» Банка Российский Кредит, роль государства, как макрорегулятора, в настоящий момент усиливается, поскольку длинных денег на банковском рынке сейчас нет.

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга»: "Сейчас в свободной продаже находится порядка 4,5 млн. кв.м. жилья. Из них более 2 млн. − на территории Ленинградской области. Из этих двух с лишним  миллионов не меньше половины − кооперативы. Это все проекты ЦДС, почти все мелкие объекты других компаний. Таким образом, доля кооперативов на рынке строящегося жилья составляет 30-35%.  И с 1 сентября на эту огромную долю ипотечные кредиты стали выдаваться по другим условиям:  либо с иным обеспечением (поручительство, залог другой недвижимости), либо с более высокими ставками, что резко снижает круг заемщиков, а это не может не повлиять на объем выдаваемых ипотечных кредитов".

Антон Кириков считает, что еще одним фактором, влияющим на уменьшение объема выдаваемой ипотеки, станет отказ банков кредитовать программы АИЖК, поскольку Агентство не смогло подтвердить финансирование на следующий год. Также нет уверенности в том, что государство удержит ставки по таким госпрограммам, как военная ипотека и пр. на нынешнем уровне.

К лету этого года произошло резкое увеличение спроса на ипотеку. Это связано с тем, что как только начались предкризисные явления в экономике, а также в конце прошлого года произошло резкое падение степени доверия населения к банковской системе, те инвесторы, которые "сидели" в различных инструментах фондового рынка, банковских депозитах и пр., предпочли забрать деньги и выйти на рынок недвижимости. Потому что в России попросту нет других стабильных инструментов инвестирования накоплений. Но в дальнейшем количество выдаваемых ипотечных кредитов не будет таким высоким, как в начале лета. На это повлияют факторы, о которых говорилось выше. 

Наталья Коханенко, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ОАО «АИКБ «Татфондбанк» отмечает, что помимо ужесточения требований к заемщику, банки ужесточают требования к залогу − его оценке, ликвидности, реализационной стоимости. То есть банки начинают задумываться о том, каким образом они будут этот залог реализовывать.

Эксперты отмечают, что необходимо обратить внимание на некоторые важные сигналы, которые посылают рынку банки: 

1. Факт повышения банками-лидерами ипотечных ставок прямо говорит о том, что сами банки готовы к существенному сокращению объема выдаваемых кредитов. 

2. Ужесточая требования к первоначальному взносу, банки тем самым прогнозируют глубину  падения цены на жилье. То есть, если минимальный первый взнос становится, например, 35%, то банки предполагают 35-ти процентное падение цены.

3. Банки не выдают деньги на проектное финансирование строительства, опасаясь падения спроса.

По словам Марка Лернера, практически все банки сейчас остановили рассмотрение заявок от девелоперов на проектное финансирование. По крайней мере, такие крупные, как Сбербанк, Банк Санкт-Петербург, Банк БФА. Это значит, что сейчас достроится все, что финансируется текущими или уже одобренными проектными кредитами, ситуация подержится еще 5-10 месяцев, но новые проекты запускаться не будут. В текущей экономической и политической ситуации девелоперам в принципе страшно начинать новую стройку не имея проектного финансирования. По мнению эксперта, это достаточно серьезное, если не кратное сокращение числа новых проектов будет уравновешивать прогнозируемое снижение спроса. Нужно отметить, что разные сегменты рынка могут вести себя по-разному. Внутри КАД, в обжитых районах, где участков становится все меньше, цена будет расти, не смотря на кризис. За кольцевой − цена будет падать, поскольку большая часть проектов там ориентирована на постоянно растущий массовый спрос, ипотечное кредитование, сегмент покупателей, очень чувствительный к экономической ситуации.

По результатам  дискуссии, эксперты пришли к следующим выводам:

1. Бурный рост ипотечного кредитования в 2014 году обусловлен внешними, по отношению к рынку, факторами.

2. Объем выдаваемых ипотечных кредитов в 2015 году сократится. Этому поспособствует:

• уменьшение количества обращений граждан вследствие снижения покупательской способности населения,
• повышение процентных ставок по ипотечным кредитам,
• ужесточение требований к заемщикам,
• усложнение кредитования ЖСК,
• свертывание кредитования программ АИЖК,
• ужесточение требований госрегулятора к банкам по беззалоговому кредитованию.

3. В 2015 году произойдет снижение спроса на жилую недвижимость, но, по ряду причин, это может не привести к снижению ее стоимости. 

4. Действия законодателя резко усложнили привычную среду, связанную с выдачей ипотечных кредитов. 

5. Банки ищут новые формы донесения денег до населения и новые формы обеспечения кредитов для минимизации своих рисков.

6. Из-за прогнозируемого падения спроса остановлена выдача кредитов под проектное финансирование строительства, что приведет к резкому уменьшению запуска новых проектов.