Особую актуальность ипотека приобретает в условиях нестабильной экономики, когда не преодолено недоверие участников рынка друг к другу. В этих условиях ипотека может гарантировать надежность капиталовложений. В настоящее время ипотека земельных участков регулируется тремя законодательными актами: Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке» и Земельным кодексом РФ. При этом наличие трех законодательных актов вовсе не означает, что подобный вид сделки детально урегулирован и не вызывает споров. Тем не менее законодательство и судебная практика в области ипотеки стремительно меняются, и некоторые трудности, существовавшие до недавнего времени, уже решены. В частности, с 1 января 2005 года отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров ипотеки, а для тех, кто все-таки желает сделать это, существенно снижен размер государственной пошлины, максимальный размер которой теперь не превышает 3 тыс. руб.

Предмет договора

Ипотека земельных участков имеет свою специфику, которая связана прежде всего с тем, может ли тот или иной земельный участок выступать в качестве залога. Несоответствие предмета ипотеки определенным признакам является нарушением действующего законодательства.

Прежде всего, недвижимое имущество (особенно земля) представляет большую ценность с точки зрения хозяйственного оборота, поэтому права на указанные объекты в силу ст. 131 ГК РФ подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предметом договора ипотеки могут быть только объекты, права на которые зарегистрированы.

Во-вторых, ипотека является разновидностью залога, а в соответствии со ст. 334 ГК РФ залог — это способ обеспечения обязательств, в силу которого залогодержатель имеет преимущественное право перед остальными кредиторами залогодателя получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Согласно данному определению, земельный участок, передаваемый в залог, должен быть оборотоспособным. Гражданский кодекс допускает залог (ипотеку) земельных участков лишь в том случае, если они на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Применительно к земельным участкам ситуация выглядит следующим образом: в соответствии с нормами законодательства ограниченными в обороте являются участки лесного фонда, земли сельскохозяйственного назначения, земли, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, иные земли, подвергшиеся деградации и т. д.

При определении предмета ипотеки необходимо учитывать и тот факт, что в соответствии со ст. 336 ГК РФ закон может устанавливать запрет на залог того или иного имущества. В частности, ст. 63 закона «Об ипотеке» запрещает залог земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также залог части земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ или органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Следует отметить, что с февраля 2004 года разрешена ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств.
Ст. 6 закона «Об ипотеке» не допускает залог имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание. Уточним, что в декабре 2004 года в Гражданско-процессуальный кодекс РФ были внесены изменения, согласно которым из перечня имущества, на которое не может быть обращено взыскание, исключены земельные участки, где расположены жилые помещения (или их части), являющиеся единственным пригодным для постоянного проживания помещением, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности. Из всех сделок с недвижимостью именно их обеспечение характеризуется наибольшим количеством судебных споров и неразрешенных проблем. Данное обстоятельство вызвано не только сложным характером отношений сторон указанной сделки, но и несовершенством законодательства.

В связи с этим при заключении договора ипотеки земельного участка особое внимание необходимо уделять предмету сделки. Это важно потому, что несоблюдение правил однозначно повлечет признание соответствующего договора недействительным, как противоречащего нормам действующего законодательства.