27 ноября 2007 года в Ассоциации банков Северо-Запада состоялся «круглый стол» на тему: «Ипотека для очередников и жителей коммуналок: реальность и иллюзии». Были обсуждены следующие вопросы:

1. Ипотечное кредитование и целевые программы Санкт-Петербурга.

2.  Основной алгоритм улучшения жилищных условий очередников и жителей коммуналок: средства господдержки в качестве первоначального взноса  за жилье, приобретенное в кредит (по ипотеке).

3.  Последствия ипотечного кризиса в США для ипотеки в России.

Антон Тимофеев, начальник отдела новых форм обеспечения жильем Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга,  рассказал участникам «круглого стола» о целевых программах  в жилищной сфере. Речь шла, в частности, о шести законах, принятых в целях реализации Концепции государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на   2007-2011 годы:

1.  «О целевой программе     Санкт-Петербурга «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты».

2.«О целевой программе Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге»

3. «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда» 

4. «О внесении изменений в  Закон Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье»

5. «О внесении изменений в  Закон Санкт-Петербурга «О целевой программе Санкт-Петербурга  «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения»

6. «О внесении изменений в закон Санкт-Петербурга «О целевой программе Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурга» на 2002-2012 годы».

Все эти законопроекты требуют принятия новых правовых актов Правительства Санкт-Петербурга. Такие акты должны быть представлены на рассмотрение Правительства Санкт-Петербурга  до конца текущего года.

Владислав  Назаров, генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства рассказал участникам круглого стола об алгоритме  улучшения жилищных условий в рамках городской программы ипотечного кредитования с использованием средств  господдержки. По его мнению, при написании алгоритма реализации этих целевых программ жилищный комитет исходил из общего принципа, основанного на уже имеющемся опыте. Подобный симбиоз  городской поддержки и ипотечного кредитования прописан  в федеральном законодательстве. Общая схема проста: – гражданин подает заявление на получение финансовой поддержки от города в жилищный комитет районной администрации,  заявление рассматривается и после принятия положительного решения создается целевой блокированный счет в банке, который аккредитован как уполномоченный по  работе с бюджетными средствами. Средства могут использоваться только на приобретение жилья: счет будет разблокирован только тогда, когда в жилищный комитет поступят документы, подтверждающие факт оформления сделки по  покупке жилья. Средства господдержки могут использоваться и как первый взнос при покупке жилья с использованием ипотечного кредита.

Татьяна Комарова, Банк «Александровский»: "Я могу сказать, что  наш банк выдает кредиты в рамках городской программы ипотечного кредитования и с удовольствием работает с Санкт-Петербургским агентством ипотечного кредитования. Мы  работаем со всеми видами субсидий: с сертификатами для военных, с субсидиями по программе «Молодежи – доступное жилье», причем работает достаточно успешно. Могу отметить, что механизмы работы с субсидиями  четкие и задержек по переводу средств субсидий никогда не было. Хочу добавить, что больше половины ипотечных кредитов, которые мы выдаем, связаны с теми или иными субсидиям".

Наталья Афиногенова, Банк «АК БАРС»: "Мы можем только поддержать своих коллег и сказать что никаких проблем, связанных с ипотечными кредитами, которые мы выдаем в рамках той или иной городской целевой программы, у нас не было. Думаю, и дальше так будет".

Леонид Сандалов, заместитель генерального директора АН «Бекар»: "Мы смотрим на ситуацию «снизу» и работаем как раз с участниками целевых программ. Могу отметить, что этот год в некотором роде переломный. Если раньше к нам приходили только участники федеральных целевых программ, в частности люди, имеющие право на военные сертификаты, то в этом году появилось достаточное количество людей, которые используют городские субсидии. Мы, разумеется, это только приветствуем. Очень надеемся, что новые городские программы также будут успешны".

Павел Созинов, Российская гильдия риэлтеров: "Во-первых, я хотел бы уточнить относительно очередников. Насколько я понимаю сегодня в городе две очереди: одна состоит из тех петербуржцев, которые были на очереди до принятия в 2005 году жилищного кодекса, другая – из тех, которые  были зарегистрированы как  очередники после 2005 года.

Во-вторых, сегодня, вероятно, очередниками являются абсолютно  все жители коммуналок, просто потому, что они живут в коммуналках.

В-третьих, на наш взгляд, если говорить о программе расселении коммуналок с помощью средств инвесторов, то надо законодательно защищать не только тех, кого расселяют, но и инвесторов. В противном случае, инвесторы не смогут активно принимать участие в этой программе".

Мнения участников по вопросу о последствиях ипотечного кризиса в США для ипотеки в России.

Владислав Назаров: "Я не думаю, что последствия будут очень велики. Из наиболее явных последствий можно ожидать некоторое ужесточение требований к заемщику. Вообще последствия кризиса в США как мне кажется, для нашего рынка будут больше психологическими: не секрет что банки готовы достаточно сильно рисковать в погоне за клиентами, а  теперь по нашим прогнозам они станут более осторожными.

Интересно, что  по данным аналитиков, пятикратный рост количества просрочек фиксируется по тем кредитам, которые были взяты на покупку жилья с  первоначальным взносом   меньше 30% ( по сравнению с  кредитами, которые были взяты на покупку жилья с большим первоначальным взносом). Кроме того,  число просрочек растет пропорционально абсолютной сумме кредита.

Я думаю, что ситуация заставит банки  пересмотрят кредитные портфели, в  сторону  ужесточения требований. Могу сказать, что кризис ипотеки в США  произвел отрезвляющее действие на наш рынок ипотеки".

Татьяна Комарова, Банк «Александровский»: "Я не считаю, что нас  как-то сильно затронет ипотечный кризис. Что касается нашего банка, то мы выдаем кредиты, в рамках городской программы ипотечного кредитования, руководствуясь федеральным стандартом. Если по федеральным стандартам процентная ставка будет увеличена или на оборот уменьшена, то соответственно тоже сделает и наш банк. Аналогичным образом мы поступим и по соотношению суммы первоначального взноса".

Татьяна Чачанова, СГ "Спасские ворота": "Сегодня возрастают риски и для страховщиков. В связи с этим я выражаю обеспокоенность по поводу получения ипотечных кредитов людьми в преклонном возрасте".

В ходе мероприятия  участники круглого стола заполнили анкету с вопросами, которые касаются обсуждаемых целевых программ Санкт-Петербурга. Итоги анкетирования:

- Абсолютное большинство участников круглого стола  сами  нуждаются в улучшении жилищных условий.

- 80% участников положительно оценили замену возможности бесплатно получить жилье на возможность приобрести жилье с помощью ипотечных механизмов и  господдержки. Но 20% оценили это отрицательно.

- Абсолютное большинство участников круглого стола отметили, что в СМИ очень слабо и невнятно отражен механизм приобретения жилья с помощью ипотеки и господдержки.

- большинство участников (70%)  круглого стола отметили, что круглый стол помог им разобраться в теме, хотя  многие вопросы остались без ответа.

- большинство (75%) участников оценили на  «плохо» информационное сопровождение принятия новых законодательных актов на эту тему 

- 60% участников  отметили, что, скорее всего, большая часть законов будет работать; 30% - уверены, что лишь меньшая часть законов будет работать; 10% - затруднились с ответом.

Для справки:

Банки, работающие с Санкт-Петербургским Агентством ипотечного кредитования (в рамках Городской  программы), выдают кредиты в соответствие со стандартами АИЖК:

- кредит суммой от 300 тыс. до 16 200 тыс. рублей, выдается на срок от 3 до 30 лет под  10,75%-14% годовых (с возможностью уменьшения процентной ставки после получения кредита);

- кредит выдается под залог приобретаемой на территории Санкт-Петербурга квартиры, которая сразу оформляется в собственность заемщика или под залог имеющегося в собственности жилья (в том числе жилья родственников заемщика);

- величина кредита составляет не менее 30% и не более 90% от стоимости залоговой квартиры;

- состав со-Заемщиков может быть до 4 человек, независимо от наличия родственных связей между Заемщиками;

- предельный возраст Заемщика увеличен до 75 лет (75 лет - срок окончания погашения кредита).

ДОПОЛНИТЕЛЬНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

Концепция государственной жилищной политики Санкт-Петербурга на 2007-2011 годы была утверждена Правительством Санкт-Петербурга 29 мая этого года. В ней закреплены результаты, которые должны быть достигнуты при выполнении целевых программ до 2011 года.  Реализация представленных законов позволит к 2011 году улучшить жилищные условия не менее 70,5 тысяч семей городских очередников. Объемы  финансирования данных законов в 2008 году предусмотрены проектом бюджета Санкт-Петербурга.

Новая целевая программа «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты».

Программа направлена на улучшение жилищных условий городских очередников, которые проживают в отдельных квартирах, но имеют  жилищную обеспеченность менее установленных в Санкт-Петербурге нормативов – менее 18 кв. метров на человека.

Механизм Программы предусматривает, что семья реализует занимаемое жилое помещение, добавляет средства жилищного сертификата в размере стоимости  разницы между нормой обеспеченности и фактически занимаемой площадью и приобретает на рынке недвижимости Санкт-Петербурга жилье по установленным нормативам.  

В период реализации Программы с 2008 по 2011 годы будут улучшены жилищные условия 10 тыс. семьям городских очередников. Это не менее  25 тыс. человек. В 2008 году запланировано улучшение жилищных условий более 1 000 семей.

В Программу будут активно привлечены средства самих граждан в размере до 75 % от стоимости приобретаемых ими жилых помещений. Это средства от продажи занимаемых ими жилых помещений, а также заемные средства в случае если семья изъявила желание приобрести квартиру большей площадью или квартиру улучшенных потребительских качеств.

Новая целевая программа Санкт-Петербурга это «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

В настоящее время фонд коммунального заселения Санкт-Петербурга составляет более 11 млн. кв. м. (118 310 квартир), что составляет 10,6 % от жилищного фонда. В коммунальных квартирах проживают 327 133 семьи (695 689 человек), из них 187 323 семьи (386 977 человек) состоят на жилищном учете. 

Так как проблема носит уже долговременный, затяжной  характер, то и подходы к ее разрешению предлагаются достаточно серьезные.

Целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге», рассчитана на период до 2016 года,  впервые предусматривает комплексный подход   к данному вопросу в городе в целом, и направлена на «ликвидацию» коммуналок независимо от района Санкт-Петербурга с использованием различных способов государственного содействия.

1. Один из механизмов по расселению коммунальных квартир: предоставление средств бюджета города  тем  гражданам, которые, проживая в коммунальных квартирах, смогут с их помощью  приобрести новое жилье и т.о.  превратить  коммунальную квартиру в отдельную (например,  приобрести комнату у своих соседей, купить отдельную квартиру с одновременной продажей принадлежащих им комнат).

Так, в случае если в коммунальной квартире все ее жители являются городскими очередниками и между ними достигнуто согласие на расселение, каждой семье будет предоставлена субсидия для приобретения жилья в размере не менее 30 % от стоимости жилья. При этом, жители коммунальной квартиры должны продать свою квартиру как единый объект для ее приобретения одним покупателем.

В итоге, каждая семья продает свою комнату покупателю всей коммунальной квартиры, добавляет средства субсидии и приобретает на рынке недвижимости Санкт-Петербурга отдельное жилье. В таких ситуациях также возможно привлечение средств ипотечного кредита.

Так, только за счет использования в рамках Программы механизма субсидирования к 2011 году будут улучшены жилищные условия более 24 тыс. семей проживающих в коммунальных квартирах.

2. Также гражданам, проживающим в коммунальных квартирах,  будет предоставлено приоритетное право на участие в других действующих целевых программах. Таким образом, заявление работника бюджетной сферы, молодых граждан, состоящих на жилищном учете  и изъявивших желание на участие в соответствующей целевой программе, будет рассматриваться в приоритетном порядке.

3. Другим механизмом, который  должен исключить «новое» заселение коммуналок, является продажа гражданам освободившихся комнат в коммунальных квартирах, где они проживают, с применением понижающего коэффициента к рыночной стоимости.

В значительной степени повышение доступности  приобретения комнат будет достигнуто путем изменения понижающих коэффициентов, для чего в пакете   для рассмотрения Правительства представлен проект закона СПб «О внесении изменений в Закон СПб «О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда». В зависимости от срока принятия на жилищный учет, скидка от рыночной стоимости может достигать 70%.

Применение новых понижающих коэффициентов, для граждан, состоящих на жилищном учете, на примере стоимости комнаты площадью  18,6 кв.м. в четырехкомнатной коммунальной квартире в Петроградском районе, показывает, что гражданин, состоящий на жилищном учете более 15 лет, может приобрести комнату  в 3,5 раза дешевле ее рыночной стоимости.

4. Следующий механизм  - это перераспределение жилых помещений, то есть проведение обменов, мены жилых помещений с целью обеспечения исключительно односемейного заселения квартиры.

В схеме перераспределения используются комнаты в «коммуналках» и отдельные квартиры, занимаемые очередниками, а также свободная комната госжилфонда. В результате перераспределения: всем участникам «схемы» предоставляются отдельные квартиры по норме предоставления; расселяются 3 коммунальные квартиры; снимаются с жилищного учета 8 семей. 

5. Принципиально новым является механизм привлечения инвесторов к решению задач по расселению коммунальных квартир.

В основе его – заключение Соглашений  об участии в расселении коммунальной квартиры, условиями которых будет являться расселение за счет инвестора  не менее 70 % общей площади коммунальной квартиры.

Расселение оставшихся 30% будет осуществляться городом, что повысит рентабельность тех объектов, которые  до настоящего времени не имели инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и имеют высокую социальную значимость.

- Районные администрации совместно с Жилищным комитетом будут определять коммунальные квартиры, подлежащие расселению, и формировать Адресный перечень.

В первую очередь в Адресный перечень будут включаться коммунальные квартиры в домах, в которых проживает наибольшее количество городских очередников, либо в домах, в которых находится наименьшее количество коммунальных квартир,  либо коммунальные квартиры расположены на первых этажах.

- После формирования Адресного перечня районные администрации будут принимать и рассматривать заявки инвесторов о заключении Соглашения.

Жилищным комитетом уже проведены совещания с участием Ассоциации риэлтеров, в ходе которых получено согласие инвесторов на участие в расселении на условиях (30 к 70).

- Соглашения с инвесторами будут заключаться администрациями районов   в отношении конкретных квартир с согласия всех собственников и нанимателей  при гарантиях со стороны Санкт-Петербурга соблюдения жилищных прав граждан,  в том числе прав на предоставление жилых помещений по норме, если граждане являются очередниками.

- Инвестор:  решает имущественно-правовые вопросы с собственниками жилых помещений в коммунальной квартире;

- на основании договора мены передает в собственность Санкт-Петербурга   жилые помещения для расселения нанимателей и становится собственником расселенной квартиры.

Реализация целевой программы Санкт-Петербурга «Расселение коммунальных квартир Санкт-Петербурга» позволит до 2011 года улучшить жилищные условия 56 500 семьям, из которых 40 500 семей городских очередников.

К 2016 году будет расселено 57,5 тыс. коммунальных квартир и улучшить жилищные условия 97 тыс. семей  (214 тыс. человек).

В результате реализации  всех целевых программ к 2011 году будут улучшены жилищные условия 110 тыс. семей, проживающих в коммунальных квартирах, а количество коммунальных квартир в данный период должно сократиться на 40 %.

Закон Санкт-Петербурга о внесении изменений в целевую программу Санкт-Петербурга «Молодежи – доступное жилье».

Закон предусматривает увеличение с 2008 года финансирования Программы для предоставления участникам Программы субсидий. Такие изменения позволят к 2009 году оказать содействие в улучшении жилищных условий в отношении 3 тыс. участников Программы.

Согласно закону участникам Программы будет предоставлен один из видов государственного содействия: - субсидия для приобретения жилья на рынке; - возможность приобрести жилье в рассрочку на беспроцентной основе у оператора Программы. При этом основным видом содействия будет  являться субсидирование участников Программы для приобретения ими жилья на рынке. Предоставление субсидий будет осуществляться участникам Программы в размере 25 % от стоимости жилья, а также дополнительно по 5 % от стоимости жилья на каждого имеющегося в семье ребенка.

В результате таких изменений, будет увеличен размер субсидий для семей, имеющих двоих и более детей. Так, например молодые семьи, имеющие двоих детей, получат субсидию в размере 35 % от стоимости жилья.

В Программу также будут привлечены и внебюджетные средства, как в виде собственных средств граждан, так и кредитных средств при приобретении участниками Программы жилья с использованием средств ипотечного кредита. В 2008 году помощь города получат более 1 000 участников Программы.

Закон Санкт-Петербурга «О внесении изменений в целевую программу Санкт-Петербурга «Жилье работникам бюджетной сферы».

В настоящее время в рамках Программы бюджетникам города оказывается различные виды государственного содействия в улучшении жилищных условий. Это возможность приобретения жилья по его себестоимости в домах, построенных для государственных нужд, предоставление субсидий на оплату части первоначального взноса в размере 10 % от стоимости жилья, а также беспроцентная рассрочка оплаты остатка стоимости жилья сроком до 10 лет. 

В 2006 году в рамках Программы были улучшены жилищные условия 361 семье бюджетников. В 2007 году при текущем финансировании Программы будут улучшены жилищные условия 470 семьям. 

Закон предусматривает увеличение бюджетного финансирования Программы и позволит установить срок оказания содействия Санкт-Петербурга 7 000  семьям работников бюджетной сферы до 2011 года. В 2008 году запланировано оказание содействия 780 семьям.

Закон Санкт-Петербурга «О внесении изменений в целевую программу «Развитие долгосрочного жилищного кредитования».

Реализация Программы предусматривает предоставление городским очередникам субсидий в размере до 30 % от стоимости жилья в случае приобретения ими жилья с использованием средств ипотечного кредита. Закон предусматривает увеличение бюджетного финансирования Программы для предоставления городским очередникам субсидий. Увеличение финансирования позволит оказать государственное содействие в улучшении жилищных условий до 2011 года в отношении 10 тыс. семей городских очередников. При увеличении финансирования  Программы в 2008 году смогут улучшить свои жилищные условия уже не менее 1 500 семей. В результате реализации целевых программ Санкт-Петербурга в период до 2011 года за счет средств городского бюджета будут улучшены жилищные условия 70,5 тыс. семей городских очередников или около 177 тыс. человек.

В 2008 году на реализацию целевых программ потребуется более 5 млрд. руб., что позволит улучшить жилищные условия около 10 тыс. семей.

Все вышеуказанные законопроекты требуют принятия новых правовых актов Правительства Санкт-Петербурга. Такие акты должны быть представлены на рассмотрение Правительства Санкт-Петербурга  до конца текущего года.