С 1 января 2017 года в России вступит в силу часть поправок к закону о долевом строительстве жилья (ФЗ-214). Вторая группа поправок будет актуализирована на полгода позже – с 1 июля.
Кроме того, участники рынка уверены в том, что государственное субсидирование ипотеки (благодаря которому ставки по ней опустились ниже 12%) в 2017 году продлено не будет.
Чего в связи с этим ожидать от рынка недвижимости в 2017 году?
Имеет ли смысл покупателям срочно предпринимать какие-то шаги до конца 2016 года?
Эти вопросы обсуждались на круглом столе, проведенном порталом www.ttfinance.ru совместно с газетой «МК в Питере». 

В 2016 году продажи росли

Напомним: согласно прогнозу, составленному Комитетом по строительству Санкт-Петербурга, в  2016 году в городе планировалось сдать в эксплуатацию 2,9 млн кв. м. нового жилья. Правительство Ленобласти запланировало сдать порядка 1,85 млн кв. м.
По данным заместителя председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олега Островского, за первые 9 мес. в городе уже сдано 2,2 млн кв м. (т.е. план выполнен на 75,9%). При этом в городе сейчас строится более 600 жилых домов.
«В прошлом году был прорывным декабрь, когда сдали почти 700 тыс. кв. м. Впрочем, в декабре так бывает почти всегда. Ожидаем, что план в городе будет выполнен. А область за 9 мес. вышла уже на 95%», - добавил Островский.
Что касается продаж, то, по данным Росреестра, за 10 мес. в городе было зарегистрировано уже более 40 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), т.е. 147% по сравнению с аналогичным периодом прошлого (АППГ), 2015 года.
По области этот показатель составил более 28 тыс. ДДУ (117% по сравнению с АППГ). 

«За 9 месяцев в городе и пригородах на первичном рынке реализовано 3 млн. кв. м. жилья (на 15% больше, чем в АППГ)», - сообщила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»  Ольга Трошева. 

С учетом того, что за 2015 год продажи составили 3,8 млн кв. м., а в этом отмечен дальнейший рост, Ольга Трошева прогнозирует, что за 2016 год в городе и пригородах может быть продано более 4 млн кв. м. нового жилья (для сравнения: в «пиковом» 2014 г. было продано 5 млн кв. м.).
«Вообще на протяжении нескольких последних «спокойных» лет в петербургской агломерации объем продаж сформировался на уровне приблизительно 3,8-4,4 млн. кв. м. в год. При этом в общем объеме продаж на пригороды приходится 35%», - добавила Трошева.  

Характеристики кризисного товара

С 2012 года эксперты отмечали постоянное уменьшение средней площади новых квартир, выставляемых на продажу. За неполных 5 лет оно составило порядка 7 кв. м. В значительной степени это обусловлено тем, что на рынок в эти годы выводилось значительное количество студий и малогабаритных 1-к. квартир. В целом это соответствует покупательскому спросу. 

Сейчас непосредственно в городе в массовом сегменте жилья (классы «эконом» и «комфорт») на студии приходится ≈28-30% продаж, на 1-комнатные квартиры - ≈ 40%, на 2-комнатные -  ≈ 22,5% и на 3-4-комнатные -  ≈7-8%.
При этом за последний год ≈ на 4 п.п. возросла доля покупки многокомнатных квартир (в основном 2 к.кв)., но это кардинально  не меняет общую ситуацию по спросу – превалируют в объеме продаж студии и 1 к.кв. (около 70%).

В пригородах же на студии и 1-к.кв. приходится еще более существенная доля в общем объеме предложения, а, значит, и покупки - 75-80%.
Источник: КЦ «Петербургская Недвижимость». 

И последнее: по данным «Петербургской Недвижимости», цены за 9 мес. 2016 года увеличились в среднем на 2% в городе и на 4,5% в пригороде. Отметим, что средние цены предложения  в последние пару лет остаются достаточно стабильны. 

Господдержка ипотеки подошла к концу 

По данным «Петербургской Недвижимости», ≈ 58% сделок с недвижимостью за 9 мес. 2016 года были проведены с привлечением ипотеки. 

Руководитель центра ипотечного кредитования филиала «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Наталья Никитина сообщила, что пик сделок по ипотеке с господдержкой в Санкт-Петербурге и Ленинградской области пришелся на февраль 2016 г., поскольку госпрограмма должна была закончиться в феврале и информации о ее продлении не было. За этот месяц филиал банка выдал кредитов на сумму 335 млн. рублей. В целом, за первые 9 месяцев 2016 года филиал банка выдал 1,7 млрд. руб. по ипотечным договорам. Для сравнения: в прошлом сезоне такой объем выданных ипотечных кредитов был достигнут за весь 2015 год. При этом в 2016 году не менее 70% ипотечных кредитов были выданы банком на первичный рынок недвижимости и только 30% - на вторичный.

Абсолютно в тех же пропорциях оценила эти доли и эксперт отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в г. Санкт-Петербург Юлия  Минаева. 

По данным Натальи Никитиной, оформить ипотеку с господдержкой в Абсолют Банке можно по ставке от 10,95 %, а по стандартным ипотечным программам от 12,75%. При этом у Абсолют Банка есть договоренности с рядом ведущих застройщиков города о субсидировании ставки со стороны девелопера. «Благодаря этому мы можем предложить клиентам продукты со ставками от 7,95%, - сказала Никитина. -  Мы планируем и в дальнейшем сохранять такие продукты и расширять их линейку». 

В свою очередь, Юлия Минаева сообщила, что в банке ВТБ тоже есть пул застройщиков, для которых ставка по ипотеке с господдержкой ниже стандартной - 10,9%, для остальных -  11,15%. По обычным ипотечным программам без господдержки ставка – от 12,85%. Последний показатель она назвала «стандартным» и предположила, что по такой ставке ипотека будет выдаваться и для первичных, и для вторичных квартир, если господдержку ипотеки отменят. Всего с  начала года филиалом «Северо-Западный» банка ВТБ выдано более 700 ипотечных кредитов на общую сумму 1,5 млрд рублей.  В третьем квартале этого года темпы роста по выдаче ипотечных кредитов выросли  в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Доля кредитов, выданных по программе государственной поддержки, составляет 65% от общего объема ипотечного кредитования.  

По мнению Натальи Никитиной,  даже если ставки по ипотеке  повысятся после отмены льготного ипотечного кредитования, заемщики и застройщики адаптируются к новой ситуации. «В конце 2014 года из-за повышения ключевой ставки, процентные ставки по ипотечным кредитам также выросли, но люди все равно брали ипотеку, поскольку накопить на квартиру не так просто, – поясняет Никитина. - В свою очередь, ставки на ипотеку, если и вырастут, то несущественно. Поэтому ипотека остается одним из самых выгодных вариантов приобретения недвижимости».

Чего ждать от обновленного ФЗ-214? 

По общему мнению участников круглого стола, пакет поправок, похоже, не изменит ситуацию на первичном рынке жилья кардинально. Из 8-ми основных новаций их внимание привлекла лишь одна – введение нового механизма привлечения средств граждан в долевое строительство через специальные эскроу-счета в банках. Застройщики смогут получать эти средства только после передачи дольщикам готовых квартир.  До этого они будут вынуждены брать эти деньги у банков в кредит. Таким образом, будет нарушен главный смысл «долевки» - дать застройщику возможность получить беспроцентное финансирование (в отличие от банковского проектного), а для дольщика, соответственно, купить жилье дешевле. 

«Банки на этом заработают, - уверенно заявил руководитель аналитического центра компании «Главстрой-СПБ» Петр Буслов. – А к себестоимости строительства это добавит минимум 17-18%».
В свою очередь,  начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова предположила, что в итоге цены на новое жилье вырастут примерно на 25%.

Однако Олег Островский напомнил участникам круглого стола о том, что поправки к ФЗ-214 будут распространяться только на те жилые комплексы, по которым первый договор долевого участия будет зарегистрирован после 1 января 2017 года. Не случайно почти все застройщики, как это уже не раз бывало, регистрируют ДДУ до наступления Нового года.  

При этом не следует забывать о том, что в Петербурге уже сейчас строится около 600 домов, и новые правила их уже не коснутся.

Во-вторых, о строгой обязательности открытия эскроу-счетов речи тоже не идёт – пока это остается опцией для желающих. 

«Не факт, что вы будете их открывать», - подчеркнул Островский, обращаясь к застройщикам.  

Таким образом, никакого коллапса на рынке новостроек в 2017 году не произойдет. Уверенность в этом выразили все участники круглого стола. 

Алексей КРЫЛОВ.