В России 2017 год запомнится постоянными правками закона о долевом строительстве. Часть материалов круглого стола, проведенного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «МК в Питере» на тему «Новая квартира. Ипотека. Предварительные итоги — 2017 и ожидания — 2018» была посвящена этому трудному вопросу и изложена ниже. Вторая часть материалов круглого стола изложена здесь.

Берега - тот и этот 

Министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень прогнозирует, что по итогам 2017 года в России будет введено порядка 77-78 млн кв. м. жилья. Для сравнения, в 2016 году в России было сдано 80,2 млн кв. м жилья. Правда, министерство рассчитывает, что в следующем году жилищное строительство вернется на уровень 2016 года. Заместитель председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО Олег Островский, привел эти слова Михаила Меня и заметил, что Санкт-Петербург и Ленинградская область выглядят лучше, чем страна в среднем. 

В городе уже построено 2,9 млн. кв. м жилья (план на 2017 год — 3 млн. кв. м), в области 2,4 млн. кв. м (при плане 2 млн. кв. м с небольшим). С учетом традиционной активной сдачи жилья в последние дни года, эксперт не сомневается, что планы будут перевыполнены в обоих субъектах. 

Намного более тревожно воспринимается правка закона об участии в  долевом строительстве (214-ФЗ). 

«Сам закон мне напоминают басню Крылова «Тришкин кафтан» — там отрежут, тут пришьют, а в итоге одежда никуда не годна. К сожалению, законодатели, принимая поправки в закон с целью обеспечения прав и законных интересов участников долевого строительства, не всегда просчитывают последствия принимаемых решений, в том числе и для самих дольщиков. Не случайно, еще не все поправки к 214-ФЗ вступили в силу, а уже созданы рабочие группы по их корректировке. Не хотелось бы такой же поспешности при выполнении поручения Президента РФ о постепенном переходе от долевого строительства к проектному финансированию. Как мне кажется 3 года для этого не достаточно», — сообщила начальник отдела продаж  ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.   

Я внимательно изучал поручение президента страны навести порядок в жилищном строительстве. Но кто готовит  исполнение поручения – непонятно. Замысел — просто отказаться от долевого строительства и перейти целиком на проектное финансирование, только вот этот замысел невозможно за три года реализовать», — сказал Олег Островский.

Светлана Денисова привела такие цифры: «Сейчас в России жилье строится на средства самих же граждан. Ежегодно они вкладывают в квартиры в будущих домах 3,5 трлн. рублей, еще  700 млрд. рублей – это кредиты, которые получают застройщики от строителей, и еще примерно те же 700 млрд. рублей — собственные средства строительных корпораций, реинвестируемые в бизнес», - сообщила она.

Соответственно, у банков и у владельцев строительных фирм нет возможности заместить средства дольщиков, согласились эксперты. Но бизнес устроен так, что само отсутствие денег — это еще полбеды. В данном случае, самое печальное, что нет возможности обеспечить фондирование: капиталы банков ограничены (громкие истории отзывов лицензий или санаций последнего года наглядно это демонстрируют), а граждане имеют право в любой момент изъять депозит.  Сейчас граждане держат в банках 24,9 трлн. рублей, (статистика Банка России). Но из этой суммы надо вычесть «гробовые» пенсионеров (некоторые эксперты предполагают, что на них приходится 70% средств), крупные вклады состоятельных граждан (они давно решили квартирный вопрос), а так же оперативные накопления людей среднего класса («на отпуск», «на машину»). Средств, которые могли бы придти на рынок недвижимости в остатке не так много.

Олег Островский образно сравнил ситуацию с  переправой через реку к берегу, где стоит новый дом. Долевое строительство напоминает лодку, которая может выручить, а может оказаться ненадежной, дать течь, перевернуться. Потому, ради безопасности решили соорудить мост (финансирование через банки). Но забыли предупредить, что проход по мосту платный (и недешевый). И вдобавок с него тоже можно рухнуть в реку.  

Выручат новые схемы 

Но если долевки не будет, то что ее заменит? Обсуждаются два варианта: проектное финансирование и эскроу счета. 

Первый вариант прост. Банк выдает застройщику кредит, финансируя проект строительства конкретного объекта, отсюда название. Когда стройка завершена, то жилой комплекс выводится в продажу. Граждане, желающие приобрести квартиру, и готовые заплатить в ожидании могут держать деньги на депозите. 

Второй вариант - эскроу счета похож на первый, но связи в треугольнике человек-банк-застройщик  прочнее. Покупатель квартиры вкладывает деньги в банк на счет эскроу. Банк же выдает застройщику кредит за счет денег взятых с этих счетов. Не сложно видеть, что это напоминает долевое строительство. Но главное отличие – банк выступает в роли «прокладки». Разблокирование средств возможно либо по этапам (но тогда банкам нужно будет проверять завершение каждой стадии строительства), либо в конце – после сдачи здания в эксплуатацию.  Но за это банкиры гарантируют надежность, ведь если застройщик окажется несостоятельным, то это будет проблемой банка-кредитора. Даже если стройку завершить окажется совершенно невозможно, то деньги гражданин получит, да еще и с процентами (хотя по эскроу они будут меньше, чем по классическому депозиту).   Ориентировочно, строителям кредиты будут доставаться под 7% годовых, дольщики будут получать около 2-4%. Маржа в 3-5% обеспечит деятельность и доход банка. 

Напомним, что эскроу счета появились в нашей стране не так давно, но и не вчера. Как особый вид их обозначил Федеральный закон от 22 декабря 2014 г. № 432-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации». Его норма об этих счетах вступила в силу со 2 апреля 2015 г., по ней  предусмотрено страхование счетов эскроу, предназначенных для расчетов по сделкам с недвижимым имуществом, с размером возмещения до 10 млн рублей на период регистрации сделки. Страхование осуществляет государственная корпорация Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Для сравнения объем защиты на каждого вкладчика по обычным депозитам и счетам до востребования в семь с лишним раз меньше 1,4 млн. руб. 

Первоначально эскроу-счета собирались использовать для обслуживания вторичного рынка недвижимости, где до сих пор граждане часто передают друг другу деньги через банковские ячейки с двумя ключами. Но сказать, что новые счета стали привычными за два года, будет сильным преувеличением. 

Когда в строительном сообществе заговорили о применении этого механизма для рынка первичного, то сначала профессионалы были настроены негативно. 

«Вначале эскроу-счета казались для застройщиков ужасом. Не случайно они так и не были востребованы.  Но сейчас, на фоне идеи полного отказа от долевки, этот механизм кажется не таким и страшным», - заявил Олег Островский. 

Вообще деньги любят счет, но эксперт считает, что в строительной сфере многие вещи просчитаны плохо. Например, компенсационный фонд (в него государство в этом году стало собирать деньги на достройку проблемных объектов или выплату возмещения дольщикам). Взнос установлен в размере 1,2% от объема продаж. 

«Почему, откуда такая цифра? Не 1%, не 4 %? А все просто – взяли за основу средний размер страхового взноса застройщиков при страховании ответственности перед дольщиками. Сразу было понятно, что этого будет не достаточно. Сегодня это признает и Министр строительства и ЖКХ.

Светлана Денисова считает, что для перестрахования рисков застройщиков нужно еще «изобрести инструменты». 

«Это огромная работа и она стоит денег. Как будет работать новый закон? Допустим, он действует уже сегодня. Дольщиков нет. Застройщик собственными средствами должен внести 10% на депонент в банк – это гарантия надежности. Пока застройщику достаточно иметь в качестве собственных средств 20% от стоимости объекта. Получается, что половину их надо заморозить. Так как деньги граждан мы уже исключили, то практически все деньги надо взять в банке в виде кредита. Но ни один разумный банк на это пойдет. Классическое проектное финансирование предполагает 40% вложения собственников проекта на 60% банковских кредитов», - говорит она.

Если продажи по завершению стройки «не пойдут», то застройщик легко уйдет в банкротство, а банк рискует остаться с неликвидным домом на балансе. Так и до потери банковской лицензии недалеко.  

И еще проблема – квартиры по новому закону не продаются на этапе строительства, старт продажи – после постройки дома. 

«Это значит, что  еще предстоит еще два – два с половиной года продавать, чтоб деньги вернулись. И помимо времени, это еще и сложно и недешево.  Потенциальные покупатели будут ходить ногами по  новым полам. Сотрудники, которым надо платить зарплату, будут сопровождать просмотры. Все это с птичьего полета депутатов не видно», - сообщила Светлана Денисова.

Можно добавить, что квартира, пока не продана, находится на балансе застройщика. На нее надо платить налог, даже пустую квартиру придется отапливать. Все это расходы-расходы, которые лягут на застройщика, больше не на кого. 

Цикл кредитования у нас начинается с 30-60% строительной готовности. Это пока. А по новой схеме возврат начнется со второй половины продаж. Это увеличение не только объема, но и срока в 2-3 раза, рассуждает Светлана Денисова.

И делает тревожный вывод: «Прогноз, что жилье от ведения новых правил подорожает на 30%, на мой взгляд, слишком оптимистичен и возможен для варианта эскроу. Я думаю, это грубая оценка, от новых правил –  50% подорожание – это минимум при варианте проектного финансирования». 

В первый день июля  

Самые грозные поправки в закон должны вступить в силу 1 июля 2018 года. Это если ничего в последний момент не отодвинут и не отменят.

«Так как при наличии действующего разрешения на строительство можно продолжать работу по старым правилам, то застройщики пытаются запастись этими документами. В стройнадзор уже очередь как в мавзолей в свое время», - заявил Олег Островский. 

А вот во второй половине следующего года провал уже прогнозируется.

Может быть не стоит изобретать велосипед, а взять закон какой-нибудь развитой страны и просто перевести его на русский язык? 

Эксперты говорят, что тогда придется перенести сюда и экономку, например, Голландии. 

Светлана Денисова считает, что радикальные идеи переписать 214-фз появились как реакция на ситуацию 2011 года, когда в  Московском регионе произошло несколько крупных и социально значимых банкротств крупных застройщиков. Большое число отчаявшихся граждан, готовых выходить на шумные акции, близость федеральных органов власти и концентрация СМИ (эффект столицы) заставили как-то действовать. Кстати, с последствиями того краха борются до сих пор и региональные и федеральные власти и не  очень успешно.

«У нас в регионе основные проблемы тоже  от компаний с московскими корнями СУ-155, ГК «Город» - указывает она.

Кстати, о надежности. Защита по эскроу-счетам в 10 млн. руб. достаточна для типовой квартиры в три комнаты. Но если жилье предназначено для семьи с 3-5 детьми, то в комфорт классе его размер около 120 кв. м., его рыночная стоимость больше размера гарантии. Закон пока этот вопрос не снимает, а надо, с учетом социальной значимости, замечает эксперт. 

Чтобы кредиты брать на 2-3 года, это строительный цикл нужно быть уверенным, что ситуация в экономике не изменится.

«Как только вышел 218 закон, переделывающий 214-ФЗ, застройщики Санкт-Петербурга сформировали и подали в Думу  предложения по внесению в него оперативных изменений.

К сожалению, только малую часть из них учли. По крайней мере, есть надежда, что отменят совершенно не разумное новшество «один застройщик – одно разрешение на строительство». Очень жаль, что в составе созданной для разработки внесения изменений в 214-ФЗ рабочей группы при Госдуме вообще нет представителей застройщиков. Даже в суде перед принятием решения выслушивают представителей  обеих сторон» - говорит Олег Островский.

Сейчас на носу очередные выборы. Сфера строительства социально чувствительная. Перед голосованием в голову политикам просятся  простые, но неправильные решения, предупреждает Светлана Денисова. 

Единственное, что она считает положительным – удлинение сроков и снижение ставок по ипотечным кредитам. Хотя статистика и здесь лукавит: некоторые граждане, которые брали кредиты в прошлые годы сейчас рефинансируют их по новым, сниженным ставкам. Так как при этом происходит получение формально новых кредитов, то можно обмануться в цифрах роста. При этом россиян она считает «лучшими в мире» заемщиками по ипотеке.