15 июля 2008 в Агентстве Бизнес Новостей обсудили перспективы развития петербургского рынка офисной недвижимости.

Итог сказанного - в ближайшие 3-5 лет спрос в этом сегменте по-прежнему будет несколько превышать предложение, но особых сложностей  ожидать не стоит.
В качестве основной тенденции эксперты назвали "переезд" офисов из центра города на периферию. По словам вице-президента Ассоциации риэлторов Петербурга Павла Созинова, реконструированные под офисы исторические здания в центре Северной столицы постепенно теряют свою популярность. "Отток арендаторов в новые или строящиеся бизнес-центры наблюдается уже сегодня", - сказал П.Созинов, -  Морской фасад и Измайловская перспектива, Пулково-3, а также   Кудрово. Перспективными направлениями также являются территории, прилегающая к КАД, район Уткиной заводи".
Растущий интерес к городским окраинам П.Созинов связывает с транспортной недоступностью и дефицитом парковок. "Бизнес центры привлекают к себе огромное число автомобилей, а подъезды к ним уже сегодня крайне затруднены",- сказал он.
По мнению эксперта, "переезду" коммерческой недвижимости на периферию будет способствовать и дальнейшее развитие территорий города. Согласно Генплану, большая часть недвижимости будет строиться в отдаленных от центра районах. "В освоенных районах Северной столицы будет вводиться в строй только 30% жилой недвижимости. Таким образом, через 7-10 лет на периферии города будет жить примерно четверть населения Северной столицы",- отмечает П.Созинов.
Коммерческий директор ИСК "Сплав" Филипп Леонов обозначил еще одну тенденцию рынка офисной недвижимости - из-за дорогой земли бизнес-центры будут расти ввысь. "При этом, в России сегодня практически невозможно найти проектировщика, который смог бы грамотно выполнить такой проект", - отмечает Ф.Леонов.

Что касается сегодняшнего состояния городского рынка офисной недвижимости, он, по мнению аналитиков, развивается достаточно активно.
За 1-е полугодие в строй введено уже 160 тыс. кв. м офисных площадей класса А и В, за весь прошлый год - только 170 тыс. кв. метров, сообщил П.Созинов. По итогам этого года эксперт ожидает, по меньшей мере, удвоения площадей. По некоторым оценкам, объем ввода офисных площадей класса А и В по итогам 2008 года может достигнуть 1 млн. кв. метров. "Однако прогнозы разнятся примерно на 20%-30%", - уточнил П.Созинов.
Рост рынка коммерческой недвижимости в Петербурге по мнению Ф.Леонова, сдерживают не только проблемы с транспортной доступностью, но и сложная процедура согласования проектов. "Мы стараемся оптимизировать ситуацию, к примеру, строительством подземных паркингов. Однако столь сложную проблему надо решать совместно с городскими властями",- считает Ф.Леонов.
Процедура согласования проектов, по словам Ф.Леонова, за последний год "стала еще хуже и может растянуться на 1,5 года".
При этом юрисконсульт Службы государственного надзора и экспертизы Петербурга Елена Чеготова считает, что все сложности с согласованием возникают только из-за ошибок проектировщиков. "Если собраны все необходимые документы, и нет технических ошибок, трудностей с получением согласования возникнуть не может. Все сроки процедуры четко прописаны", - сказала юрист.
Ставки на деловую недвижимость в Петербурге будут расти. По прогнозам по итогам года рост составит примерно на 15%.
"Сегодня арендная плата в офисах класса А составляет около 1 тыс. долл. в год за кв. метр. Цены на офисы класса В примерно на 200-300$ ниже. Во многом это связано с местоположением офиса. Так, к примеру, на Невском проспекте арендные ставки покрывают все мыслимые пределы", - отметил П.Созинов. При этом он добавил, что четких критериев подразделения офисов на категории до сих пор не существует.
В условиях постоянного роста ставок на коммерческую недвижимость, у арендаторов будет расти интерес к лизингу, полагают специалисты. Так, по мнению начальника отдела лизинга недвижимости ЗАО "Зест" Ирины Молтасовой, лизинг является на сегодняшний день важнейшим из инструментов, который позволяет приобрести объект в собственность. "Лизинговые ставки сегодня вполне сопоставимы с арендными. Отличие заключается в том, что после истечения срока аренды вы расстаетесь с объектом, а после завершения договора лизинга вы становитесь обладателем недвижимости по остаточной стоимости, которая существенно снижена благодаря ускоренной амортизации", - пояснила И.Молтасова, - Надо учесть еще и то, что вся сумма лизинговых платежей относится лизингополучателем на себестоимость продукции, уменьшая налогооблагаемую базу".
"Правда, лизинг применим только к объектам уже сданным в эксплуатацию. Лизинг - это аренда, а аренда может быть только в отношении эксплуатирующегося объекта" - уточнила представитель компании.

В круглом столе принимали участие:

- Чеготова Елена Викторовна - юрисконсульт Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга;
- Созинов Павел Борисович - вице-президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
- Леонов Филипп Валерьевич - коммерческий директор ИСК "Сплав";
- Молтасова Ирина Алексеевна - начальник отдела лизинга недвижимости ЗАО "Зест".