Заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олег Островский: 

Принятые в июне 2018 года изменения в законодательство по вопросам долевого строительства направлены, в первую очередь, на обеспечение прав и интересов участников долевого строительства и недопущение появления новых обманутых дольщиков.

Можно выделить следующие существенные новшества:

1. Отменен такой способ привлечения денежных средств участников долевого строительства, как выпуск жилищных сертификатов. До минимума ограничен перечень жилищно-строительных кооперативов, имеющих право привлекать деньги граждан для строительства многоквартирных домов. Такое право останется только у ЖСК, созданных в рамках процедуры банкротства компаний – застройщиков, а также у ЖСК, осуществляющих строительство  на земельных участках, предоставленных из муниципальной или государственной собственности. С учетом недостаточной правовой защищенности пайщиков (в отличие от дольщиков), это решение будет иметь положительные последствия. 

2. Важные изменения коснулись положений закона об эскроу счетах. 

Их задача - учет и блокирование денежных средств, полученных банком от владельца счета - участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Эти средства будут передаваться банком застройщику по окончании строительства (получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) и государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома.

Денежные средства на счет эскроу вносятся только после регистрации договора участия в долевом строительстве на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, указанного в проектной декларации.

Застройщики обязаны с 1 июля 2019 года использовать исключительно  счета эскроу, при условии, что договор участия в долевом строительстве направлен на государственную регистрацию после этой даты.

Речь идет о том, что застройщики на свой счет деньги получить не смогут. Дольщики по договору долевого участия отправляют деньги в уполномоченный банк, а тот, в свою очередь, кредитует застройщика. 

Возможна ситуация, когда возникнут проблемы и у банка. Поэтому вклады на счета эскроу могут быть застрахованы на сумму до 10 млн. руб.

3. Введено дополнительное требование к застройщику - независимо от времени получения разрешения на строительство  он должен соответствовать нормативам финансовой устойчивости.

4. Изменен введенный в прошлом году принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство».

Застройщикам разрешено иметь несколько разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо для строительства по нескольким договорам о развитии застроенной территории (РЗТ) и (или) договорам о комплексном развития территории (КРТ) и (или) договорам о комплексном освоении территории (КОТ). Но при наличии нескольких разрешений на строительство застройщик обязан открыть в уполномоченном банке отдельный расчетный счет в отношении каждого разрешения на строительство.

Застройщику запрещается осуществлять деятельность по нескольким РЗТ, КОТ, КРТ. Предоставлена возможность для застройщиков завершить строительство по заключённым до 1 января 2018 года договорам комплексного освоения территории без учёта отдельных требований, установленных законом о долевом строительстве с 1 июля 2018 года. При этом по каждому разрешению застройщиком должен быть открыт отдельный счёт.

5. Застройщикам разрешили иметь целевые займы на строительство, предоставленные основным обществом при условии, если эти займы не превышают 20% от проектной стоимости строительства по каждому из выданных разрешений на строительство, а процентная ставка по ним не превышает ключевую ставку Центрального Банка Российской Федерации, увеличенную на два процентных пункта.

6. Застройщикам разрешено исполнять обязательства по устранению недостатков ранее построенных объектов долевого строительства.

7.  Расширены направления использования средств дольщиков. В частности, разрешено расходовать средства дольщиков на  внесение платы за изменение вида разрешенного использования и плату за снятие запрета на строительство.

8. Увеличен норматив расходов на административные нужды для застройщиков, отчитывающихся по стандартам Международных стандартов финансовой отчётности. Такие застройщики могут тратить на административные нужды до 20% от стоимости строительства, а не 10% как остальные застройщики. 

9. Для застройщиков смягчен запрет на иную деятельность. Им разрешается в отношении ранее построенных объектов осуществлять продажу и аренду и расходовать средства на  их содержание, в том числе вносить плату за жилые помещения и коммунальные услуги.

10. Сокращен срок, когда застройщик получает право использовать прибыль от реализованного проекта. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться произвольно после ввода дома в эксплуатацию и осуществления государственной регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

11. Застройщикам, принявшим обязательства по достройке проблемных объектов, разрешается предоставлять без торгов компенсационные земельные участки. Соответствующее изменение внесено в Земельный кодекс Российской Федерации

12. Существенно изменены требования к информационной открытости застройщика.
Обязанность застройщика вести сайт и размещать на нем информацию заменена на обязанность размещать информацию в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Расширен объем информации, которую застройщик обязан раскрывать в отношении каждого многоквартирного дома. Единый реестр застройщиков становится неотъемлемой частью единой информационной системы жилищного строительства. Взаимодействие застройщика с контролирующим органом, Фондом защиты дольщиков переводится в электронный формат. 

С учетом того, что соответствующую информацию в ЕИСЖС должны размещать не только застройщики, но и контролирующие органы, уполномоченный орган, орган регистрации прав, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора, Фонд и иные лица в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, такая система является очень важным, в том числе для потенциального покупателя жилья, источником информации. 

13. Более детально регламентирован порядок банковского сопровождения строительства многоквартирных домов. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик обязаны открыть банковские счета в одном и том же уполномоченном банке и осуществлять расчеты между собой только с использованием указанных счетов. Застройщик вправе иметь только один расчетный счет. 

Определены случаи, когда уполномоченный банк отказывает в проведении операции по расчетному счету застройщика или приостанавливает их. Такие действия не являются основанием для применения в отношении его нему мер гражданско-правовой ответственности. Вводится прямой запрет на осуществление ряда операций по счету. 

Запрещается оплата дольщиком цены договора наличными. Запрещается снятие средств со счета наличными, кроме оплаты труда.  

В отношении объектов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года, застройщик освобождается от необходимости соблюдения новых требований, за исключением следующих:

1) в двухмесячный срок со дня вступления в силу закона застройщик обязан открыть банковский счет в одном уполномоченном банке в отношении каждого разрешения на строительство;

2) по расчетному счету застройщика не допускается совершение определенных операций, за исключением исполнения обязательств такого застройщика, которые возникли до вступления закона в силу.

14. Расширены случаи, когда Росреестр приостанавливает регистрацию ДДУ.

15. Дополнительными контрольными полномочиями наделен Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства. Он будет вести мониторинг соблюдения застройщиками установленных требований на основании информации, размещенной в ЕИСЖС. По результатам мониторинга Фонд направляет уведомления Росреестру и контролирующему органу о несоответствии или о соответствии застройщика установленным требованиям, что является дополнительным основанием для отказа в выдаче уполномоченным органом  застройщику заключения о соответствии его и проектной декларации требованиям закона, дающего право привлекать средства дольщиков

Основанием для отказа также является нарушение на дату направления проектной декларации застройщиком и (или) его основным обществом или дочерним обществом такого основного общества срока ввода в эксплуатацию многоквартирного дома на три и более месяцев. Первоначальный срок ввода определяется по ДДУ с первым участником долевого строительства.

16. Изменены критерии определения бенефициаров застройщика. Теперь бенефициаром признается лицо, которое, в конечном счете, прямо или косвенно (через третьих лиц) имеет в капитале застройщика участие более чем пять процентов. Сведения о бенефициарах должны раскрываться в проектной декларации. Руководитель и бенефициар застройщика, допустившие банкротство, в течении 5 лет (ранее - трех лет) не вправе являться руководителем застройщика. Вводится солидарная ответственность бенефициаров застройщика по отношению к застройщику за убытки, причиненные по их вине гражданам — участникам долевого строительства.

  
17. Вводится дополнительный отчетный документ застройщика. Застройщик обязан предоставлять в контролирующий орган ежеквартально сводную накопительную ведомость проекта строительства по форме, установленной Минстроем России. 

18. В принятой редакции закона, в отличие от варианта, утвержденного в первом чтении, нет требования о том, что   государственный контроль (надзор) в области долевого строительства осуществляется органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство, уполномоченным на осуществление регионального государственного строительного надзора.   В условиях перехода в ближайшие годы к проектному финансированию является вполне разумным не затевать достаточно болезненную реформу органов контроля.  Для Санкт-Петербурга это означает, что функция контроля и надзора долевого строительства остается за Комитетом по строительству. В тоже время, назначение руководителя органа контроля будет согласовываться Минстроем России в порядке, установленном Правительством РФ. 

Кроме вышеперечисленного существенно изменены и дополнены положения законодательства, касающиеся   порядка финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры за счет средств дольщиков, банкротства застройщиков и др.

Закон вступает в силу с 1 июля 2018 года, за исключением его отдельных норм.  

Таким образом, мы вступили в переходный период, когда, в зависимости от срока получения разрешения на строительство, будут действовать и старые и новые нормы закона. С учетом значительного числа разрешений на строительство, полученных застройщиками до 1 июля 2018 года, он продлится несколько лет.   

Новая точка отсчета – 1 июля 2019 года. Все застройщики, направившие первый договор участия в долевом строительстве на государственную регистрацию после этой даты, будут обязаны действовать по новым правилам. Они не смогут принимать самостоятельно деньги дольщиков. Банки станут, по сути, основным источником финансирования строительства многоквартирных домов и главным контролирующим органом деятельности застройщиков по целевому расходованию денежных средств участников долевого строительства, а дольщикам, как минимум, будет гарантирован возврат внесенных за квартиру денег. Обратной стороной медали этого процесса станет сокращение числа застройщиков, в том числе и потому, что не все из них смогут соответствовать высоким требованиям банков для получения кредитов, а выход на стройку новых застройщиков значительно затруднен. Мне кажется неизбежным и повышение цены на квадратный метр, которое, во многом, будет зависеть от величины банковского процента, по которому банки смогут кредитовать застройщиков жилья.