08.02.19
7 февраля я участвовала в программе «Прощай, долевка?» на телеканале «Санкт-Петербург». Информационным поводом для которой послужила новая волна обманутых дольщиков в Петербурге и Ленобласти. В отношении ген. директора компании Норманн Владимира Соловьева возбуждено уголовное дело.
Для решения проблем обманутых дольщиков Россия должна прийти к «цивилизованным способам жилищного строительства без привлечения средств граждан» и отказаться от договоров долевого участия (ДДУ). С 1 июля 2019 деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу-счета в банках. Под эти деньги застройщик сможет открыть кредитную линию в банке и использовать средства только на финансирование стройки.
И только когда дом сдадут, застройщик сможет забрать эти деньги. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.
После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.
В телепрограмме я выступала на стороне «оптимистов», тех, кто считает, что введение нового закона решит проблему обманутых дольщиков в будущем и в целом сделает рынок недвижимости цивилизованным и прозрачным.
Действительно, эскроу-счета - это прежде всего защита денег покупателя. Они вводятся для защиты интересов тех, кто нуждается именно в сохранении денег, а не в играх в финансовые пирамиды. Именно эскроу-счета гарантированно предоставляют защиту средств. Финансовые риски покупателей при новой схеме снизятся.
Застройщик - это все-таки коммерческая организация, целью создания которой является извлечение прибыли. Естественно, что предприниматель несет риски. И это рискованное дело - вложиться в стройку на стадии котлована, и если повезет, получить в итоге сильно подорожавшую готовую недвижимость, которая стоит уже больших денег. Обычный потребитель должен отказаться от этих предпринимательских рисков и совершать покупку как в магазине.
Раньше эти риски в принудительном порядке наваливались на покупателей квартир, которых это не касается и не должно касаться. Теперь риски переносятся с ни в чем не повинных людей на тех, кто эти риски и должен по смыслу нести - на застройщиков и на банки.
Именно механизм эскроу-счетов дает возможность нам быть просто потребителем. Механизм, когда застройщики берут деньги у представителей социально не защищенных групп населения и не спросясь делят с ними свои предпринимательские риски заканчивается свою работу.
Будем честными - раньше квартиры на стадии «котлована» зачастую скупались профессиональными инвесторами. Но человек, умеющий инвестировать найдет возможность играть на курсах, колебаниях спроса и предложения, найдет способ инвестировать. А вот для социально не защитных людей давно надо было создать механизм защиты, который наконец-то будет создан.
Что самое важное - средства дольщиков на эскроу-счетах застрахованы в Агенстве по страхованию вкладов (АСВ) по аналогу с банковскими вкладами. Так называемая несгораемая сумма составит 10 млн руб. Т.е. покупатель будет защищен не только от «двойных» продаж, банкротства застройщика, но так же и от банкротства банка.
В случае, если покупатель накопил, например, 2 млн рублей, а застройщик обанкротился, покупатель получит назад свои внесенные 2 млн. Конечно, за то время, что деньги хранились на эскроу-счете, недвижимость может вырасти в цене, но лучше вернуть вложенное, чем вообще ничего.
А в случае, если обанкротился банк - покупатель получит свои деньги обратно через систему страхования вкладов, и сможет отнести их в другой банк на эскроу-счет, продолжая делать взносы за строящуюся квартиру. Повторюсь, что этот механизм защиты создан именно для простых людей. О ВИП покупателях тут речь не идет.
Конечно, застройщикам было бы удобнее получать деньги с эскроу-счетов поэтапно, а не после окончания сдачи дома. Возможно, что это еще будет сделано в дальнейшем. Сейчас же застройщик за счет открытых эскроу-счетов покупателей имеет льготные условия по кредиту. Для прозрачности рынка и операций на каждый строительный объект застройщику в банке открывается отдельный кредитный счет, что вполне логично, т.к. за деньгами надо следить.
И, конечно, банк будет кровно заинтересован в возврате кредита от застройщика, в связи с чем будет активнее выдавать ипотеку покупателям жилья, ведь денег, внесенных на эскроу-счета может быть не достаточно. А для активизации выдач ипотеки придется понизить ипотечную ставку. Пусть сейчас это и диковато, звучит, но понижение ставки на 1-2% эксперты считают вероятным. К тому же ключевая ставка ЦБ сегодня была оставлена на том же уровне, а не выросла, как ожидании многие.
Кроме того, отказ от ДДУ может вернуть на рынок недвижимости людей, которым риски оказаться опять обманутым дольщикам уже не приемлемы. Играть в орлянку - достроит застройщик жилье или нет - многих уже не заставить. Но если им предоставить эскроу-счета, то есть надежда, что они вернутся на рынок недвижимости. К тому же - не все могут купить жилье на стадии котлована, есть люди, которые используют гос. субсидии, например, материнский капитал. Они уже не найдут других денег для покупки нового жилья, если потеряют их при банкротстве застройщика.
Конечно, переход с ДДУ на банковское кредитование для застройщиков сложен. Но все может произойти очень быстро. Согласно маршрутизации мы будем жить в новой реальности уже после 21 года.
Татьяна ТРИНДЮК. |