На фоне рекордных итогов ипотечных выдач 2018 года приходится слышать опасения, что в наступившем году рынок «просядет». Впрочем, представляющие профильные банковские подразделения специалисты этих страхов не разделяют. 

2018 – есть чем гордиться 

Для петербургских компаний рынка жилищного строительства минувший год оказался более, чем удачным. «Год прошел великолепно. Наверное, это был лучший год за десятилетие. Продажи превысили ожидание процентов на 20%», - делится директор по продажам холдинга AAG Анастасия Осипова.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов констатирует, что на руку строителям сыграло несколько факторов. Например, вспышка потребительского ажиотажа, связанного с опасениями, что после отмены долевого строительства с 1 июля 2019 года первичка существенно поднимется в цене. Кроме того, рекордный рост продаж новостроек в конце минувшего года обеспечило колебание валютных курсов.

«Это было вызовом, о котором нельзя забывать, - подчеркивает Алексей Белоусов. – Известно, что любая нестабильность на финансовом рынке традиционно увеличивает для россиян привлекательность приобретения недвижимости». Как отметил эксперт, российские граждане, на очередной волне волатильности курсов, считая, что не успели приобрести доллары по «низкому курсу», тут же начинают лихорадочно инвестировать в жилье.

И, конечно, во многом, росту продаж способствовали небывало низкие ипотечные ставки.

«Весь 2018 год у нас средняя ипотечная ставка была близка к 9%, - вспоминает Анастасия Осипова. - Это не могло не сыграть свою роль».

Естественно, не менее впечатляющие, чем у застройщиков, успехи продемонстрировали и игроки рынка жилищного кредитования. «Ипотечное кредитование за последнее время совершило настоящий прорыв: процентные ставки по ипотеке стали снижаться, на что рынок отреагировал наращиванием объемов выдаваемых кредитов», - рассказывает начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина.

По ее оценкам заметно вырос интерес заемщиков к объектам классов комфорт и бизнес, тогда как ранее основная доля ипотеки приходилась на эконом-класс. «Выросла и средняя сумма кредита, ведь чем ниже ставки, тем меньше ежемесячный платеж и размер переплаты по кредиту, - перечисляет основные тренды года эксперт. - Кроме того, многие рефинансировали старые кредиты…».

«Прошедший год был для нас невероятно успешным, мы нарастили выдачи в 2 раза, выдав ипотечных кредитов на 6,3 млрд. рублей, во многом за счет запуска новой платформы, которая позволяет дистанционно заводить заявки прямо на территории партнера», - вторит управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Баталова. 

И если посмотреть годовые отчеты у любого из первой двадцатки ипотечных банков, у всех будут значиться рекордные цифры. Год удался. 

Ставки не подведут? 

Между тем, ряд текущих моментов рождают определенные сомнения в том, что в 2019 году ипотечному рынку удастся повторить рекорды предшествующего года.

Прежде всего, тревогу вызывает обозначившийся к концу 2018 года рост ипотечных ставок. Например, у Абсолют Банка сейчас в среднем ставка находится на уровне 10,7%. Правда, реальные сделки еще зачастую идут по более низким ставкам, поскольку одобрялись заявки несколько месяцев назад.

«С точки зрения свершившегося - да, ставки немного подросли, - признает директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев. - Но они по-прежнему конкурентны».

Эксперт соглашается, что параметры ставок важны для объемов выдач, но чаще клиент в первую очередь соотносит свое решение с качеством клиентского сервиса и скоростью обработки заявки. Иначе, понравившиеся варианты раскупаются другими гражданами.

Со своей стороны руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова склонна придавать еще меньше значения размеру ставок.

«Если взять среднюю сумму кредитов у крупнейших банков в Питере, то окажется, что средний размер кредита практически не меняется длительное время. У нас 5 лет он балансирует на уровне 2,2 млн. рублей, - поясняет специалист. - И если эту сумму разложить на калькуляторе с учетом возможного роста процентных ставок даже на два-три процентных пункта, мы увидим не слишком заметный рост ежемесячных платежей. В разных вариантах от 500 до 3 тыс. рублей. Что вполне посильно для заемщиков».

Соответственно, когда клиент приобретает квартиру своей мечты, параметры ставки – это чуть ли не последнее, на что он обращает свое внимание. Срабатывают другие триггеры. Клиенту не столь важна цена, сколько параметры программы, документы для оформления кредита, удобство обслуживания кредита. И в наступившем году ставки вряд ли достигнут «неподъемного» потолка.

Более того, рост ставок вполне может оказаться краткосрочным. По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине 2019 года (5,5 – 6,0%). «Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25 – 0,75 процентных пункта», - считает Светлана Четина.

Но уже во втором полугодии 2019 года инфляция, скорее всего, замедлится до 5,0 – 5,5%. А в 2020 году регулятор ожидает стабилизации инфляции на горизонте около 4%. «Исходя из данных оценок, мы в перспективе ожидаем постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам во втором полугодии, - рассуждают в Промсвязьбанке. - К середине 2019 года ставка может вырасти до 10,0 - 10,5%. В конце 2019 года ожидаем снижения средней ипотечной ставки до уровня 9,75 – 10,25%».

Можно было бы предположить, что представители банков, чересчур оптимистичны, утверждая, дескать, рост ставок не тревожен. Однако, с этим соглашаются и строители.

«Сейчас мы наблюдаем рост ипотечных ставок. И ждем в течение года их увеличение до 10%-11,5%. Такой рост не напугает покупателей жилья, - считает Анастасия Осипова. - Отток заемщиков может начаться, если ипотечная ставка вырастет выше 12%». 

Руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний ПСК Ирина Тютрина еще более радикальна в оценке перспектив. «В конце 2014 года ставки по ипотеке были выше 15%, тем не менее, граждане брали кредиты», - отмечает она.

Иначе говоря, в наступившем году рост ипотечных ставок, даже если не прекратится во втором полугодии, не окажет серьезного давления на объемы выдач ипотеки. Здесь банкирам бояться нечего. 

На стороне банкиров прогресс 

С другой стороны за минувший год ипотечный рынок существенно продвинулся технологически. Процессы взаимоотношений клиента и кредитора сильно упростились, что позволяет банкам вербовать все новых потенциальных клиентов.

По словам Вячеслава Лебедева со второго полугодия Сбербанк в СЗФО принялся радикально перестраивать сам процесс выдачи и сопровождения ипотечных кредитов. 

«Наша основная задача, чтобы все было прозрачно и понятно, как на ладони. При необходимости клиент должен получить всю интересующую его информацию здесь и сейчас, задать или уточнить статус вопроса и оперативно получить ответ в чате, иметь возможность обменяться документами с менеджером онлайн в удобное ему время, и просто отслеживать все этапы выдачи кредита и после. Именно над эти мы работаем и стараемся улучшить и ускорить эти процессы, максимально удовлетворив потребности клиента».

Причем, не один только флагман банковского рынка может похвастаться техническими новшествами.

«Сейчас мы улучшили скоринговую программу, изменили технологию по одобрению заявок и теперь одобрение ипотеки возможно всего за 30 минут», - сообщает управляющий филиалом Абсолют Банка Мария Баталова.

В общем, на «техническом» фронте наступивший год никаких проблем ипотечному рынку не сулит. 

Сейчас главная проблема – реформа 

Второй же круг потенциальных угроз для объемов ипотечного спроса связан с тем моментом, который в прошедшем году «работал на продажи». С 1 июля все новостройки кроме объектов высокой степени готовности должны перейти на продажи по эскроу-счетам.

И, в общем-то, до сих пор специалисты спорят, как эта трансформация скажется на сегменте ипотеки.

Тем не менее, уже понятно, как к реформе отнесется потенциальный покупатель. «Игроков на строительном рынке станет меньше, - подсказывает Мария Батталова. - Но покупатели, благодаря реформе, уже демонстрируют увеличение доверия к сделкам на первичном рынке недвижимости. При этом клиенты готовы за безопасность платить больше».

В свою очередь Екатерина Синельникова оговаривается, что сегодня есть и такие заемщики которые намеренно откладывают выдачу по одобренному решению Банка, в ожидание «своей комфортной» строительной готовности дома. При этом сопутствующий рост цены квадратных метров воспринимается спокойно. «Изменения в законодательстве могут изменить рынок, с одной стороны жилье может подорожать, но и рисков станет меньше. Многие люди выбирают надежность в вопросах приобретения недвижимости, а новый закон как раз про это», - поясняет эксперт.

В итоге Алексей Белоусов вынужден признать, что у банков нет причин остерегаться перехода рынка на проектное финансирование. У кредитных организаций есть время и резервы для более плавного погружения в реформу. Это порядка 3 млн. кв. метров нераспроданного построенного жилья, которым закон разрешает торговать по старым правилам. Кроме того, многие новостройки будут ускоренными темпами достраиваться до 1 июля. И ближайший год банки смогут работать по старым правилам.

Таким образом, резюмирует Мария Батталова, даже не смотря на происходящую реформу жилищного строительства, в 2019 году следует ожидать продолжение роста объемов выдачи ипотеки. Например, перед ее филиалом поставлена задача нарастить объемы выдачи еще на 20%.

И, как отмечает Светлана Четина, ипотека остается очень востребованным продуктом, а для многих россиян — единственным способом решить жилищные проблемы. Кроме того, сегодня на рынке жилья размещен огромный объем предложений по привлекательным ценам и предпосылок для их резкого роста нет.

В частности, по прогнозам «Промсвязьбанка», в 2019 году совокупный ипотечный портфель в РФ вырастет на 15 – 17% и составит 8,2 трлн рублей.