По данным "Дом.рф", по состоянию на 25 ноября средневзвешенные ставки топ-20 игроков на рынке ипотечного кредитования в РФ составляли 10,7-10,8%. Большинство крупных российских банков к сегодняшнему дню уже повысили ставки по рыночным программам ипотеки (без господдержки) и дальнейший их рост маловероятен. Доступность жилья для россиян зависит в большей степени от "кусающихся" цен на жилье, а не от уровня ставок, считают опрошенные "Российской газетой" эксперты.

Процентная политика банков, хоть сейчас и в меньшей степени из-за различных программ господдержки в ипотеке, опирается на уровень ключевой ставки Центрального банка, которая была сохранена на прошедшем в октябре заседании и, скорее всего, останется без изменений в декабре. Кредитные организации подтвердили свои планы не менять ипотечные ставки до конца года, ссылаясь на макроэкономические показатели и конкурентную среду.

Крупнейшие игроки

Сбербанк еще в октябре повысил ставки по базовым ипотечным программам на 0,5 процентного пункта, сейчас минимальная ставка составляет 10,4%. ВТБ, второй по размеру активов банк в стране, "отыгрывает" повышение сейчас - с 3 декабря ставки по ипотечным кредитам вырастут на 0,5 процентного пункта, теперь минимальная ставка составит 10,9% годовых.

Финучреждение пояснило, что меняет условия по кредитам на фоне повышения рыночных ставок в ноябре: средние ценовые параметры по ипотеке у крупнейших игроков сегодня зафиксированы на уровне около 11%. "Таким образом, мы приводим свои условия к базовым общерыночным значениям. Дополнительным фактором стал продолжающийся рост стоимости привлечения ресурсов на рынке, что не позволяет оставлять условия кредитов без изменений", - указали в пресс-службе ВТБ.

"Повышением ипотечных ставок на 0,5 процентного пункта ВТБ фактически просто привел их в район средних значений по рынку. На мой взгляд, ипотечные ставки сейчас являются в целом адекватными с учетом текущих экономических и рыночных условий", - считает аналитик "Финам" Игорь Додонов.

Зампред правления банка "Дом.РФ" Алексей Косяков отмечает, что по рыночным программам взять кредит на покупку квартиры в новостройке в банке можно по ставке от 10,6%, на готовое жилье - от 10,3%. "Мы вносим изменения в свои программы с учетом рыночной конъюнктуры. Пересмотр ставок будет зависеть от дальнейших решений Банка России по ключевой ставке и с учетом конкурентной среды", - поясняет позицию банка топ-менеджер.

Директор департамента розничных продуктов Абсолют банка Виталий Костюкевич не видит оснований для коррекции текущих ставок по ипотеке. "Абсолют банк не планирует повышать ставки. Более того, в следующем году в случае прекращения действия госпрограммы с льготной ставкой на рынке не исключено небольшое снижение игроками на 0,5-1 процентного пункта по программам на первичное и вторичное жилье", - считает он.

По его ожиданиям, изменение ставок не окажет существенного влияния на спрос, который будет сохраняться примерно на текущем уровне - высокие цены на квадратный метр и неопределенность в экономике пока заставляют граждан откладывать покупку жилья.

Динамика рынка

По данным ЦБ РФ, выдачи ипотеки в стране в октябре сократились на 13% по сравнению с сентябрем - до 448 млрд рублей, при этом темпы роста ипотечных портфелей российских банков заметно замедлились - до 1,8% в месячном выражении в октябре с 2,3% в сентябре. "Это было связано с возросшей неопределенностью как для заемщиков, так и для банков после объявления частичной мобилизации. Тем не менее, ипотека остается самым быстрым сегментом розничного кредитования: с начала года ипотечное кредитование выросло на 12,6% против роста розничного кредитования в целом лишь на 6,9%", - указывает Додонов.

Младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА" Вячеслав Путиловский указывает на сильное различие между рынком новостроек и вторичным рынком. Часто на вторичном рынке можно купить квартиры с ключами "сейчас", по ценам ниже, чем новостройки с отсрочкой сдачи в 1-2 года, но ставка и ежемесячный платеж по ней будут рыночными.

"Ставки по ипотеке готового жилья адекватны относительно сложившихся на рынке условий и стоимости фондирования. Повышенный размер ежемесячного платежа отсеивает заемщиков с низкими доходами и высокими рисками", - указывает аналитик.

Ставки по рынку новостроек занижены за счет различных программ субсидирования (как от государства, так и от застройщиков), но рост стоимости жилья уже "съел" выгоду, сетует Путиловский. При этом заемщик получает заниженный ежемесячный процент, но с удлиненным сроком ипотеки. "Особенно рискованными выглядят ипотечные кредиты под 0,01% годовых, но с добавлением к цене квартиры 20-25%, ведь в случае форс-мажора продать такие квартиры можно только с очень большим дисконтом. Такое положение на рынке новостроек провоцирует образование "пузыря", беспокойство ЦБ понятно", - отмечают в "Эксперт РА".

Планы банков

Управляющий директор Совкомбанка Артем Языков сообщил, что в ближайшее время, до конца текущего года, банк не планирует менять тарифную политику по процентным ставкам в рамках ипотечного кредитования. В Альфа-банке пока только смотрят на рынок, планируют реагировать с учетом трендов. Банк "Открытие" в своей политике по ставкам ориентируется на макроэкономические показатели и конкурентную среду. "Мы будем следить за рынком и действовать в соответствии с ситуацией", - отметили в кредитной организации.

Газпромбанк также на данный момент не планирует повышать ставки по ипотеке. При этом мы внимательно следим за рыночной ситуацией и готовы оперативно корректировать ставки по мере необходимости", - заявили в пресс-службе банка.

Заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин считает, что повышение банком ставок по ипотеке может быть следствием ужесточения собственных риск-политик в сегменте. "Это может быть связано с любым фактором, который может повлиять на увеличение кредитного риска в будущем, например, коррекция цен на недвижимость, которая приведет к соответствующему изменению стоимости обеспечения по кредиту", - указал экономист. Также, по его словам, повышение может быть обусловлено стремлением повысить доходность ипотеки в ответ на удорожание фондирования.

Директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова отмечает, что на фоне слабого спроса на кредитные продукты в целом крупнейшие игроки заинтересованы в наращивании ипотечных выдач, расширяя спектр предлагаемых ипотечных продуктов.

Новые меры ЦБ

Вместе с тем, Банк России планирует продлить регуляторные послабления банкам в части формирования резервов на возможные потери по кредитам, сообщил в среду регулятор. По информации ЦБ, на текущий момент послаблениями в разной степени пользуются две трети банков. А с 2023 года Банк России отменит ряд регуляторных послаблений для банков, в том числе по несоблюдению лимитов открытых валютных позиций и пониженные риск-веса для нормативов достаточности капитала и концентрации по оборотным кредитам системообразующих организаций, говорится в сообщении регулятора.

"Меры, которые не будут продлены после 2022 года: послабления по несоблюдению лимитов открытых валютных позиций для снижения рисков и стимулирования снижения доли "токсичных" валют в балансах кредитных организаций", - сказано в документе. Также банки больше не смогут применять пониженный риск-вес для нормативов достаточности капитала и концентрации по оборотным кредитам системообразующих организаций. При этом по выданным до конца текущего года ссудам мера будет действовать один год с даты их выдачи.

Кроме того, банки потеряют возможность применять пониженный риск-вес для нормативов концентрации по корпоративным заемщикам, в отношении которых банк нарастил объем кредитных требований на сумму более 10 миллиардов рублей. При этом банки, которые воспользовались льготой в 2022 году, смогут применять ее по соответствующим заемщикам по 31 мая 2025 года.

Другой мерой, которую регулятор намерен свернуть с 2023 года, является возможность фиксации валютных курсов, стоимости ценных бумаг и имущества для целей пруденциального регулирования, а также справедливой стоимости ценных бумаг и отдельных финансовых инструментов для целей бухгалтерского учета в связи с постепенной стабилизацией финансового рынка и с учетом введения ряда новых мер поддержки, отмечается в сообщении.

ЦБ также намерен отменить возможность устанавливать предельную процентную ставку по рублевым субординированным инструментам в размере максимальной из двух величин: 15% либо увеличенного на 5 процентных пунктов значения ключевой ставки Банка России.

Вместе с тем, будет свернута "возможность не ухудшать классификационную группу для оценки экономического положения кредитных организаций и небанковских кредитных организаций, включая центральных контрагентов, до проведения классификации по состоянию на 1 января 2023 года включительно". С 1 апреля следующего года ЦБ будет определять классификационную группу организаций в обычном порядке.