Новый стандарт ипотечного кредитования одобрил в июле Комитет по стандартам банковской деятельности Банка России. О том, как нововведение повлияет на рынок, рассказал «Известиям» директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

Стандарт вступит в силу с января 2025 года. Он направлен на защиту прав и интересов ипотечных заемщиков и поможет решить проблему разных непрозрачных схем на рынке, — отметил эксперт. —  Например, в тех случаях, когда банки совместно с застройщиками направляют часть полученных от покупателей недвижимости денег не на эскроу-счет, а на аккредитив.

«Для банков это, по сути, бесплатные деньги, которые они могут «крутить», получая доход. А клиенты несут дополнительные риски, ведь их средства на аккредитиве в таком случае не защищены системой страхования вкладов. Один из пунктов стандарта как раз запрещает на длительное время размещать на аккредитивах средства заемщиков», — пояснил Данилов.

Также, согласно стандарту, банки не должны учитывать в составе первоначального взноса по ипотеке сумму, которая покупателю будет возвращена после приобретения квартиры. Речь идет о кэшбека, сумма которого известна заранее. Смысл в том, что первоначальный взнос покупатель должен оплачивать именно за счет собственных средств, поскольку чем их меньше — тем выше риск того, что он может переоценить свои силы, ввязавшись в ипотеку, и в результате он рискует лишиться и денег, и квартиры.

Запрещается банкам и получать от застройщиков вознаграждение за снижение процентной ставки по ипотечному договору с одновременным завышением стоимости жилья. Это не только искажает стоимость недвижимости, но и увеличивает долг заемщика за счет включения в него будущих процентов.

«Например, квартира, которая реально стоит 7 млн рублей, продается в ипотеку уже за 10 млн рублей, — пояснил Данилов. — Если покупатель, который приобрел такую квартиру по завышенной цене, будет вынужден ее продать (например, в сложной жизненной ситуации), то он получит по рынку только 7 млн рублей. Этих средств может не хватить, чтобы покрыть кредит, — человек не только потеряет первоначальный взнос, но и еще останется должен банку».

Кроме того, стандарт призван предотвратить использование нечестных схем, связанных со счетами эскроу: «Например, квартиру стоимостью 10 млн рублей застройщик продает связанному с ним юридическому лицу по значительно заниженной цене, например, в 2 млн рублей — на эскроу-счете размещаются только эти деньги. Затем эта фирма-«прокладка» продает квартиру конечному покупателю, но уже по рыночной стоимости. В таком случае 8 млн рублей разницы идут застройщику напрямую, минуя счет эскроу, на котором как было 2 млн, так и осталось. Это создает риски для человека — если по каким-то причинам дом не будет построен, ему вернут всего 2 млн рублей».

Центробанк вместе с Минфином и АСВ прорабатывает возможность повышения страхового лимита по эскроу-счетам при покупке жиль с 10 млн рублей до как минимум 20 млн рублей.