«Пригород и загород. Тренд или дань моде?» — бизнес-завтрак на эту тему состоялся 29 октября в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя». О событии рассказала пресс-служба оргкомитета конкурса.

Во встрече приняли участие представители комитета по строительству Ленинградской области, ГАУ «Леноблгосэкспертиза», АНО «Центр компетенций Ленинградской области», консалтингового Центра «Петербургская недвижимость», компаний – участников рынка недвижимости, журналисты отраслевых и деловых СМИ.

Партнерами мероприятия выступили ГК «Абсолют Строй Сервис», проект Арт’д ЭКО Club, Puzzle Realty, компания ООО «1-я Академия недвижимости» и УК «Семиозерье».

Конкурс «Доверие потребителя» выходит на финишную прямую

Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. 13 ноября состоится решающее мероприятие – заседание Экспертного совета. Финалисты выступят с презентациями и ответят на вопросы экспертов, а независимый консультант — компания Nikoliers озвучит результаты оценки конкурсной документации финалистов.

На суд Экспертного совета будут представлены результаты исследований «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж и администраторов офисов банков, застройщиков, риэлторских агентств и управляющих компаний, а также анализа чек-листов по итогам объездов жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного строительства.

В общей сложности эксперты объехали 47 объектов. Комментируя объезды, начальник ГАУ «Леноблгосэкспертиза» Денис Горбунов заметил, что при оценке качества объектов следует ввести такой критерий, как доступность общественного транспорта. Это поможет стимулировать развитие транспортной доступности.

Тенденции рынка загородной недвижимости

В рамках дискуссии руководитель Консалтингового Центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева поделилась статистикой продаж и спроса на рынке загородной недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти

На рынке снижаются продажи первичной недвижимости относительно 2023 года. По словам спикера, за 9 месяцев этого года предложение пополнилось на 4,1 тыс. лотов, реализация участков и загородных домов снизилась на 20%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

С января по сентябрь вывод новых проектов в продажу был на 28% ниже объема спроса за этот же период. Спрос за три квартала текущего года составил 5,7 тыс. сделок — большая часть из них (86%) приходится на земельные участки без подряда.

Растет спрос на рекреационные инвестиционные загородные проекты — он на 46% превышает прошлогодний показатель. В общей структуре спроса на домовладения, инвестиционные лоты занимают уже 11% после 5% в 2023 году.

Спрос на загородные дома концентрируется на северном направлении — на него приходится 2/3 продаж, при этом не менее 50% сделок – на Всеволожский район. Спрос на участки относительно равномерно распределен между северным и южным направлениями и концентрируется около границ города: 59% спроса — в группе удаленности до 20 км, 82% — до 40 км.

В 2024 году цены на землю в Ленобласти выросли на 17%, в среднем до 330 тыс. руб. за 100 кв. м. В границах Петербурга участки подорожали на 32% — до 1,1 млн. руб. за «сотку». Средний бюджет сделок с коттеджами в эконом-сегменте составляет 9,5 млн руб., в комфорт классе — 20,6 млн руб., по сравнению с прошлым годом бюджеты почти не изменились. При этом цены на коттеджи в бизнес-классе за год снизились с 37,4 до 35 млн руб., в элитном сегменте — с 89,2 до 80,8 млн руб.

«Мы отмечаем замедление продаж, как в части реализации домов, так и участков. Как и в городе, объем предложения снижается. Ожидать какого-то снижения цен не приходится, – констатировала Ольга Трошева.

Как рассказала управляющий партнер агентства Puzzle Realty, эксклюзивного брокера проекта АРТ’Д ЭКО CLUB, Марина Шкурко, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области насчитывается порядка 420 коттеджных поселков, из них около 100 уже распроданы. При этом 50 коттеджных поселков по каким-либо причинам заморожены. В продаже находится 270 объектов от застройщиков всех классов. В 2023 году ввод ИЖС превысил ввод многоквартирных домов и составил 60%.

Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в загородную недвижимость, – это рост стоимости стройматериалов, и как следствие, отсутствие стандартных просчитанных проектов, а также участков с подведенными коммуникациями.

От принятия закона об эскроу-счетах по договорам подряда, по мнению спикера, выиграют девелоперы, работающие в бизнес- и эконом-сегментах. Они будут активно использовать рассрочки и отсрочки платежей по ипотеке.

Среди других трендов в технологиях строительства Марина Шкурко видит такие, как использование типовой застройки из быстровозводимых домов, причем не только в эконом-, но и в бизнес сегменте. Также наблюдается явное разделение строящихся домов на доходные и дома для жизни. «Сегодня люди очень хотят жить быстрее. Если раньше строили загородную усадьбу для семьи, семейное гнездо, то сейчас ситуация поменялась — отметила спикер. — Люди хотят жить здесь и сейчас, въехать и пользоваться домом уже через 4 месяца после покупки».

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

О развитии рынка ИЖС в России рассказал руководитель отдела продаж, член Совета директоров 1-й Академии недвижимости Константин Лапшин.

В 2023 году в этом сегменте было построено более половины введённого жилья (59 млн кв.м. из 110,4 млн кв.м.). Всего за 2023 год построено 431 000 индивидуальных домов. За 7 месяцев 2024 г. построено 314 000 домов (43,6 млн. кв.м.), что на 26 % больше, чем за январь-июль 2023 года.

В июле 2024 года был принят закон 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Он вступит в силу 1 марта 2025 года.

В качестве дополнительных мер заявлены: разрешение на использование средств материнского капитала для строительства ИЖС и освобождение застройщиков ИЖС, работающих с эскроу, от уплаты НДС. По расчётам Минстроя, в будущем году с помощью эскроу-счетов построят 3 000 индивидуальных домов. Популярность схемы с эскроу будет поддерживаться субсидированием ставки проектного финансирования. «Пилотная» схема от Банка ДОМ.РФ с кредитованием застройщиков под 1%, 2% и 6%.

По данным ДОМ.РФ, в июне на ИЖС было выдано 25000 кредитов. В июле всего 4000. В Ленинградской области в июне продано 9120 участков ИЖС и СНТ, в июле 14 812, в августе — 7300. За 9 месяцев 2024 года построено 19 861 домов (в 2023 году на 26% меньше –15 813 домов). На вторичном рынке в июне продано 2 763 дома, в июле 3 112, в августе 3 094.

За третий квартал жилой фонд области пополнился на 6 470 домов — на 8,6% больше, чем в 2 квартале (5 957) и на 13% меньше, чем в 1 квартале (7 434). За июль продано 14 812 участков ИЖС и СНТ, в июне 9120, в август е 7300 участков. По льготной ипотеке наблюдется падение в июле-августе в 2-2,5 раза.

По мнению Константина Лапшина, покупатели на рынке ИЖС делятся на две категории: те, кто покупает для себя, и инвесторы. Число первых сократиться примерно на 40%, за счет отмены льготной ипотеки. Стабильным остается число инвесторов, покупающих объекты на ранней стадии строительства поселка. Объем инвестиций в строительство домов для сдачи в аренду будет расти, тогда как число покупателей участков на конечной стадии строительства будет падать, за счет сокращения числа проектов с повышенной стоимостью.

Сокращение объема инвестиций ожидается и на рынке строительство домов на продажу из-за отмены льготной ипотеки и сложностей у девелоперов с аккредитацией для работы с эскроу счетами — считает спикер.

Ситуацию на рынке загородной недвижимости оценил ведущий менеджер по работе с партнерами «Маслов Групп Девелопмент» Артем Чугай. По его словам, с изменением условий на ипотечном рынке изменилась и структура покупателей.

В качестве примера спикер привел предпочтения покупателей коттеджного поселка комфорт класса в Павловке. Продажи были разделены на две очереди. Первая пришлась на апрель 2023 года, когда еще можно было использовать ипотеку в качестве финансового инструмента для инвестирования. Вторая очередь была запущена в продажу в январе 2024 года.

Если в первой очереди покупки на старте осуществлялись для того, чтобы потом построить дом или заказать подряд (69% участков покупались «для жизни» и 31% под инвестиции), то во второй очереди это соотношение изменилось (55% под инвестиции и 45% «для жизни»).

«Льготная ипотека ушла, и да, рынок загородной недвижимости лихорадит. Количество выданных кредитов резко сократилось – брать ипотеку на старых условиях стало просто невыгодно — заявил председатель экспертного совета Комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства Общественного совета при Минстрое России Константин Пороцкий:— Однако, по его словам, это не конец, а скорее начало новой эры.

«Помните, как в 2018-м году все боялись перехода на эскроу-счета в многоквартирных домах? — напомнил спикер. — Тогда это казалось страшным и непонятным. Но рынок не просто выстоял – он очистился, и появились по-настоящему великолепные проекты. Как только рынок стабилизируется, спрос на качественную загородную недвижимость будет только расти. На рынке останутся только те компании, которые осваивают новые инструменты и получают новые компетенции – именно они займут лидирующие позиции. Остальные, увы, просто уйдут с рынка».

Жилищное строительство и развитие социальной инфраструктуры

Заместитель председателя комитета по строительству Ленинградской области Лиана Кумышева рассказала о статистике ввода жилья в Ленинградской области. Его объем по итогам сентября вырос до 3,46 млн кв. м — на 12,3 % больше, чем за аналогичный период прошлого года. А за 4 года объем ввода жилья в регионе вырос в полтора раза. С начала 2024 года уже построено более 3 млн кв. м, из них 70 % приходится на ИЖС.

С января 2025 года в России появится новый национальный проект «Инфраструктура для жизни». К 2030 году уровень качества жизни в опорных населенных пунктах должен вырасти на 30%. В Ленинградской области определено 15 таких городов, деревень и поселков, на развитие инфраструктуры которых планируется выделить деньги из федерального бюджета.

В рамках программы «Социальные объекты в обмен на налоги» Ленобласть выкупила у девелоперов все социальные объекты. С 2014 года у Ленинградской области заключено порядка 74 таких соглашений с инвесторами. Более 100 объектов уже построено. В стадии строительства 20 объектов — это школы, детские сады и начальные школы, совмещенные с детскими садами.

Улучшить качество проектов, выявить неэффективные решения и их оптимизировать, призвано АНО «Центр компетенций Ленинградской области». По словам замдиректора АНО Марины Григоренко, центр занимается разработкой и реализацией проекта благоустройства в рамках национального проекта «Комфортная городская среда», а также проводит постоценку новых объектов бизнеса, сервиса или услуг в районах, где был реализован проект благоустройства.

Спикер рассказала о проблеме благоустройства общественных пространств в таких образованиях, как Мурино или Кудрово. «Мы получаем очень большое количество запросов от жителей на создание новых общественных пространств, на озеленение этих городов, но сталкиваемся с тем, что фактически там нет земель, куда мы бы могли прийти с бюджетными деньгами. То есть мы в такой ситуации, когда у нас есть финансовые возможности, но нет земли для реализации проекта».

Крупные городские девелоперы на загородном рынке

Свои проекты на бизнес-завтраке представили такие компании, как:

• ГК «Абсолют Строй Сервис» — проект «Моменты. Репино» в Курортном районе;
• Девелопер Георгий Рыков — проект «Резиденция Рощино» в Выборгском районе Ленобласти;
• УК «Семиозерье» — проект по сдаче загородных домов в аренду;
• Архитектурно-строительная компания «Удачный проект».

Эксперт маркетинг группы AdAurum Кристина Комаровская поделилась своим видением продвижения загородной недвижимости и привлечения целевой аудитории с помощью digital-технологий.

Завершая дискуссию, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что несколько форматов загородной недвижимости качественно трансформировались: доступная малоэтажная застройка в пригороде и области стала второй квартирой с загородной атрибутикой, аналогом дачного проживания и первым шагом к загородной жизни без тягот владения крупным объектом с земельным участком. Также распространённый, но сложный для реализации в 2000-х формат таунхаусов стал самым удобным компромиссом для тех, кто ищет вертикальное зонирование, разреженное проживание с небольшим кусочком собственной земли и развитой внутренней инфраструктурой.

«Мне кажется, что возобновление интереса к загородной недвижимости – это логичный шаг девелоперов для вовлечения клиентов и покупателей в свою экосистему, продолжение продуктовой линейки и увеличение объема повторных покупок», – резюмировала представитель независимого консультанта.

Заключительный, восьмой бизнес-завтрак в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя» пройдет 19 ноября. Его темой станет социальная ответственность бизнеса.