О том, какими будут цены на жилье, о перспективах рынка ипотеки в ближайшие два–три года рассказал в интервью «Российской газете» глава Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Приводим его в сокращении.

Упадут ли цены на жилье после отмены массовой льготной ипотеки и снижения спроса?

«Масштабного снижения цен, к сожалению, точно не будет. Дома, которые должны вводиться в 2024 году, уже практически распроданы. Что касается объектов со вводом в 2025-2026 годах, то и там снижения не будет. Маркетинговая стратегия не позволяет продавать будущее жилье дешевле, чем сейчас. Иначе люди почувствуют себя обманутыми, начнут перепродавать или откладывать покупку. Кроме того, есть банковские ограничения - нельзя продавать дешевле, чем заложено в бизнес-плане.

Но с другой стороны, цены и расти сильно не будут. А инфляция сейчас достаточно высокая - порядка 9-10%. В реальном выражении жилье дешевеет (дорожает медленнее, чем инфляция), при этом доходы населения растут. То есть доступность жилья повышается».

Почему вырос спрос на ИЖС?

«ИЖС действительно пользуется большим спросом. По опросам, которые мы проводим, 70% людей хотят жить в индивидуальных домах. Правда, когда начинаешь углубляться, то оказывается, что этот дом должен быть в 30 минутах пути от работы, рядом с детским садом, с инфраструктурой.

ИЖС будет развиваться именно в городах плюс в ближайших пригородах. Ну и, конечно, в Московской и Ленинградской областях. Тем более что сейчас транспортная связанность внутри агломераций растет, появляется метро, комфортные электропоезда. Также проводится программа социальной газификации. Это тоже влияет на объемы ввода.

В этом году, кроме того, был принят закон об использовании в ИЖС счетов эскроу. Я думаю, что это еще один драйвер роста. Когда ставки по ипотеке снизятся, то мы увидим, что ИЖС по эскроу вырастет. В ближайшие 3-4 года это будет одним из основных факторов роста жилищного строительства».

Остались ли еще потенциальные заемщики у ипотеки, и будет ли расти спрос?

«Сейчас в России с ипотекой порядка 9 млн домохозяйств, это около 15% семей. Резерв есть, потому что в мировой практике показатели выше. Примерно половина задолженностей домохозяйств банкам по кредитам — это ипотека, и эта доля тоже может быть выше.

Доля просроченной задолженности сейчас по ипотеке 0,7%, а по потребительским кредитам 7-8%, то есть в 10 раз больше. Соответственно, и для банка, и для Центрального Банка лучше, чтобы как можно больше кредитов были ипотечными, а не — условно — на покупку айфона.

По мере снижения ставок спрос еще точно будет развиваться. Примерно 3-4 млн домохозяйств в год будут улучшать жилищные условия. Это обусловлено демографической структурой, долей населения, которому нужно разъезжаться с родителями. И обеспеченность жильем у нас пока составляет 29 кв. метров на человека, а в некоторых странах она бывает в 50-70 метров.

В этом году, мы думаем, что будет выдано примерно 1,4 млн кредитов на 5 трлн руб. Это меньше, чем в прошлом году, но, в принципе, больше, чем, например, в 2022-м году. Прошлый год был рекордным, было выдано 2 млн ипотек. На этот показатель, я думаю, мы выйдем при хорошем развитии ситуации где-то к 2028 году.

На последнем заседании ЦБ основное событие — это не повышение ключевой ставки, а пересмотр прогноза на следующий год. Теперь по базовому прогнозу ЦБ средняя ключевая ставка на следующий год может достигать 20%. Но не исключено, что в какой-то момент она может превысить этот уровень. Значит, надежды, которые мы закладывали на возрождение рыночного сегмента, преждевременные. Поэтому мы понизили прогноз и думаем, что в следующем году будет выдано примерно 1,1-1,2 млн кредитов».

Какие есть альтернативы ипотеке?

«Сейчас в Госдуме рассматривается законопроект о накопительных жилищных вкладах: человек каждый месяц откладывает определенную сумму на счет, процент набегает меньше рыночного, но через определенный период, не менее года, он может взять ипотеку по ставке тоже ниже рыночной. В принципе, неплохой механизм. Банк видит, что заемщик регулярно вносит оговоренную сумму и что он, с точки зрения банка, менее рискованный. А риск оценивается в ставке. Ставка может быть ниже примерно на полпроцента. Не надо думать, что этот механизм прямо половину рынка займет, но схема рабочая.

Жилищные кооперативы — хороший механизм, мы его развиваем, вовлекая в оборот земли госструктур. За счет того, что участок предоставляется бесплатно, люди получают возможность приобрести жилье на 30-40% дешевле рыночной цены. Единственное, что сдерживает — в силу некоторых законодательных коллизий нет ипотеки под залог пая, поэтому человек должен полностью внести свои средства в течение, допустим, двух лет, пока дом строится».

Чего вы ожидаете на рынке недвижимости в ближайшее время?

«Ближайший год будет очень непростым, продажи жилья будут снижаться, но система устойчива, а у застройщиков сформирована "подушка безопасности" за счет высокого уровня распроданности жилья по текущим проектам.

Надеемся, что с 2026 года ключевая ставка начнет снижаться так же, как и инфляция, и рынок жилья может ждать новый ренессанс. Денег на вкладах накоплен достаточный объем, и первый претендент, куда эти деньги придут — это, конечно, рынок жилья. Потенциальными покупателями могут стать примерно 11 млн семей, которые сейчас имеют счетах на 20 трлн руб. Это если отсечь некрупные счета, до 1 млн руб., и самые крупные, больше 10 млн, владельцы которых обычно уже решили жилищный вопрос. Так что не надо воспринимать текущее снижение продаж как вечное, рынок — цикличный».

Петр Кармазин