Основные тренды рынка недвижимости в 2024 году, как для покупателей, так и для продавцов, обсудили участники круглого стола, который провела Национальная палата недвижимости. О событии рассказала пресс-служба объединения.

Руководители компаний из разных регионов России сошлись во мнении, что рынок жив, несмотря на все трудности прошедшего года.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области, согласно статистике Росреестра, в 2024 году число сделок на вторичном рынке снизилось на 19% и составило 93 773 сделок отметила Ирина Махнева, заместитель директора АН «Адмирал». — При этом наблюдалась тенденция дефицита объектов в Петроградском, Василеостровском и Центральном районах города, эти же районы отмечались как одни из самых дорогих.

По словам спикера, сегодня — парадоксальное время, когда одновременно происходит и снижение стоимости объектов, и рост средней стоимости за счет дефицита. Объекты по привлекательной цене «улетали» с одного показа — в сегменте эконом класса таковой была цена 4,2-5 млн. рублей за однокомнатную квартиру, а в ближе к центру — 6-6,5 млн рублей. При этом за год средняя цена квадратного метра выросла с 200 до 205 тыс. рублей.

Ирина Махнева также отметила, что объектов, проходящих проверку на юридическую чистоту, стало меньше практически во всех районах. Среди основных рисков – долги и солидарная ответственность продавца, перепланировки, не подлежащие согласованию, сроки владения менее предельного срока владения и нежелание указывать полную стоимость объекта. Также встречалось приобретение квартир с целью флиппинга, где новый собственник не сохранил архивы и историю приобретения квартиры и нет документов, подтверждающих расчеты с продавцом – все это повышает риски покупателя.

Председатель Правления Национальной палаты недвижимости Игорь Баярунас, генеральный директор АН «Адмирал» рассказал и о более серьезных рисках — об участившихся в прошлом году мошеннических схемах, так называемых «сделках с ведомыми». Несколько таких сделок предотвратили специалисты компании, благодаря своему опыту и вниманию к деталям. Жертвами аферистов чаще всего становятся пожилые люди, причем далеко не всегда одинокие. Путем искусных психологических манипуляций злоумышленники уверяют жертву, что его персональные данные похищены и убеждают взять кредит под квартиру. Выдавая себя за сотрудников госорганов, мошенники утверждаю, что сделка по продаже жилья будет фиктивной. Зачастую они ведут свою жертву несколько месяцев, действуя настолько умело, что родные ни о чем не догадываются.

Игорь Баярунас рекомендует людям, имеющим пожилых родственников, которые могут стать жертвами подобных схем, быть в постоянном контакте с ними и по возможности не приобретать им смартфоны с выходом в интернет. Также можно написать заявление, чтобы о любом запросе на имущество, принадлежащее пожилым людям, поступало отдельное уведомление их родственникам.

Президент Национальной палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский рассказал, что в 2024 году наблюдалось серьезное снижение числа инвестиционных сделок по приобретению вторичного жилья для сдачи в аренду. При этом на самом рынке жилой аренды за год средняя месячная плата выросла в среднем на 7,4%. Максимальный прирост показали комнаты + 15,1% (с 13.9 тыс. до 16 тыс. рублей в месяц), на 10% подорожали двухкомнатные квартиры (с 45,5 до 50 тысяч рублей), на 6,1% увеличилась стоимость аренды «однушки» (с 33 до 35 тысяч рублей), студии подросли на 3,5% (с 29 до 30 рублей в месяц), а наименьший рост показали трехкомнатные квартиры, цена аренды которых поднялась за год на 2,4% (с 62,5 до 64 тысяч за месяц).

Большая часть жилых помещений в Санкт-Петербурге с мая по сентябрь переходит в режим посуточного найма, потом с сентября по май сдается в долгосрочную аренду. В августе-сентябре на каждый объект выстраивается очередь и наблюдается максимальная стоимость арендной платы, а к середине осени она постепенно выравнивается.

Что касается загородного рынка, то на нем спрос медленно охлаждался в течение года и в 2025 году количество сделок вряд ли будет больше, — отметил спикер. По наблюдениям Дмитрия Щегельского, в начале весны 2024 года динамика сделок с землей в Ленобласти пошла на спад. За три первых квартала прошедшего года было продано 74 270 участков, а за все 12 месяцев зарегистрировано около 100 000 сделок купли-продажи земли, что сопоставимо с 2023 годом. При этом земельных участков покупают в три раза больше, чем домов — число сделок с ними сопоставимо с количеством сделок по продаже жилья на «вторичке» в Санкт-Петербурге.

Цена на земельные участки в 2024 году продолжила рост, который за год составил примерно 12%.  В это же время стоимость готовых индивидуальных домов на загородном рынке в среднем за год не изменилась. До лета цена предложения выросла в пределах 5%, а потом пошла на спад. Это может быть связано с несколькими факторами: закрытие программы льготной ипотеки, рост рыночной ипотечной ставки, неудовлетворенность покупателями качеством предлагаемых домов – поэтому предпочтение отдается покупке земельного участка и строительству на нем дома по своему вкусу.

Елена Диоргесова, начальник Отдела ипотечного кредитования Примсоцбанка, рассказала, что 2024 год ознаменовался серьезными изменениями из-за повышения ключевой ставки ЦБ, а также отмены массовой льготной ипотеки и изменения условий по «семейной» ипотеке. Несмотря на это, объем кредитования в банке сохранился на уровне 2023 года: «Вторичный рынок жив: ипотечные сделки проходят, при этом средняя сумма кредита сокращается. Активно используются в первоначальный взнос: средства маткапитала, соцвыплаты и средства от продажи имеющегося жилья».

По словам эксперта, изменился портрет заемщика по программе «семейной» ипотеки: если ранее эта программа часто использовалась с целью инвестиций, то к концу 2024 года с учетом введенных ограничений по ней стали приобретать недвижимость для личного проживания. Что касается программы «Сельская ипотека», лимиты по ней выделяются ограниченно, а в 2025 году ожидаются изменения. Только после их утверждения можно будет оценить спрос на данный продукт.

Ситуацию на рынке нового жилья прокомментировала Ольга Карпова, руководитель отдела по работе с партнерами портала Нмаркет.ПРО — одного из крупнейших агрегаторов по новостройкам России. По словам спикера, в 2024 году число сделок по новостройкам снизилось примерно на 30%. Однако существенного снижения выручки не произошло благодаря увеличению среднего чека сделки (в среднем на 1 млн рублей), росту продаж на 15-18% в более дорогом сегменте, а также коммерческих помещений в новых домах.

Привычный пик продаж в 2024 году сместился на июнь из-за сокращения госпрограммы и охладил покупательский спрос в привычный для рынка недвижимости осенне-зимний сезон. После 1 июля произошел пятикратный в сравнении с 2023 годом рост сделок с применением рассрочки — причем, во всех регионах присутствия агрегатора. На фоне повышенного спроса программы рассрочек стали более разнообразными и более длительными, до 8 лет.

«За 2024 год мы наблюдали рост межрегиональных сделок (города-лидеры – Москва, Санкт-Петербург и Краснодар), сделок по коммерческой недвижимости, в том числе на чеки свыше 150 млн, а также апартаментов за счет увеличения арендных ставок. В целом в текущем году падения цен на новостройки мы не ожидаем», — сообщила Ольга Карпова.

Председатель Ассоциации риэлторов республики Карелия, генеральный директор АН «Московское агентство недвижимости» Людмила Топина отметила, что в столице Карелии цены на готовое жилье на протяжении 12 месяцев сильно не изменились. Приобрести квартиру на вторичном рынке можно выгоднее и дешевле, чем на первичном. Так, средняя цена квадратного метра готового жилья в Петрозаводске — до 120 тысяч рублей. Продавцы стали чаще предоставлять скидки, около 5–7%. В 2025 году этот тренд продолжится, а цены будут хоть и незначительно, но снижаться, в среднем на 1% в месяц — прогнозирует эксперт.

Спикер рассказала, что Петрозаводск, как и Карелия в целом, активно застраиваются. Причем, недвижимость здесь приобретают не только местные, но и жители соседних регионов. Спрос на новостройки провоцирует и рост цен, которые сегодня составляют от 105 до 165 тысяч за квадратный метр. Ждать, что новое жилье в ближайшее время значительно подешевеет, не стоит — считает Людмила Топина.

Что касается загородного рынка в Карелии, то оживление здесь можно было наблюдать летом 2024 года: хорошо продавались недорогие дачи до 1,5 млн рублей и земельные участки, как в дачных кооперативах до 800 тысяч рублей, так и у водоемов со своим берегом до 2-3 млн рублей.

Оживление наблюдается и на рынке жилой аренды, где рост спроса начался со второго полугодия 2023 года и продолжился в течении всего 2024 года. При этом снизилась доля арендаторов, не имеющих российского гражданства. Плата за съем в среднем увеличилась на 14%-18% за год и составила от 25 тысяч в месяц за однокомнатную и от 30 тысяч за двухкомнатную квартиру в Петрозаводске.

«Еще один тренд, который мы наблюдаем: — это приобретение недвижимости либо за наличные, либо по льготной ипотечной программе. Процесс дополнительно подогревается в том числе и покупателями-участниками СВО — сообщила Людмила Топина. – Ситуация, на мой взгляд, сохранится и в 2025 году».

Надежда Артемьева, независимый эксперт и инвестиционный брокер из города Сочи Краснодарского края, рассказала о тенденциях на рынке недвижимости в этом южном городе. В 2024 год здесь изменился портрет покупателя недвижимости и покупательские предпочтения: на них повлияло утверждение генерального плана застройки города. Согласно генплану, в три раза сокращено плановое строительство жилой недвижимости на ближайшие 20 лет – в перспективе ожидается дефицит жилой недвижимости.

Более 90% сделок с недвижимостью в Сочи – межрегиональные. Более 40% покупателей – из Москвы. Стоимость недвижимости в городе сравнима со столичной. Цены на новое жилье на черноморском курорте сегодня превышают 450 тысяч рублей за квадратный метр в классе комфорт, 1 млн рублей за «квадрат» в бизнес классе, 2,5 млн рублей и выше – в классе элитного жилья. Вторичка по-прежнему дешевле первички примерно на 30%, что обусловлено отсутствием рассрочек и высокими ставками по ипотеке.

В настоящее время большинство сделок проводятся за собственные средства или и по программам рассрочки от застройщиков. Также реализуется трейд-ин: выкуп квартиры деньгами застройщика в любом регионе и зачет стоимости выкупленной квартиры в счет стоимости новостройки

По словам Надежды Артемьевой, в этом году недвижимость останется востребованной для покупателей-инвесторов: «Развитие инфраструктуры всегда дает рост стоимости квадратного метра, а в Сочи запланировано колоссальное развитие как прибрежной территории, так и строительство новых горнолыжных трасс. Фиксированный рост цен на квадратный метр за последние 10 лет составил в среднем 18% в год. Наиболее вероятно, что и в 2025 году цены на недвижимость также продолжат расти».