По общей оценке экспертов петербургского рынка недвижимости, его «дно» все-таки пройдено. Самый сдержанный прогноз роста цен на жилье до конца года – 5%. Ни один эксперт больше не предсказывает снижения цен.

Первичный рынок

Генеральный директор ЗАО «ЦУН-ЛенСпецСМУ» (продавец первичного жилья от застройщика) Ирина Онищенко отмечает: во время кризиса цены в этой компании упали на 15-20%, в 2010 году они не снижались, а сейчас даже начали расти. Быстрее всех дорожают 1-комнатные квартиры.

Цены в ЛенСпецСМУ зависят от ассортимента квартир на объекте и степени его готовности.
Так, в готовых объектах с отделкой при стандартных условиях оплаты (т.е. в рассрочку) они составляют 80-85 тыс. руб./кв. м. в зависимости от типа квартиры.
Если оплата производится сразу, предоставляется 10%-ная скидка.
Если объект еще не сдан, а покупатели платят в рассрочку, то цена может составлять 65-75 тыс.руб.
Крупногабаритные квартиры в готовых домах при 100% оплате будут еще дешевле – от 54 до 60 тыс.руб.
 
«На рынке бывают и более дешевые предложения, но к объектам, которые предлагаются неизвестными застройщиками и будут готовы через 1-1,5 года, нужно относиться с осторожностью», - предупреждает Онищенко.

Вторичный рынок

По данным президента Санкт-Петербргской палаты недвижимости (СПбПН) Дмитрия Щегельского, если анализировать периоды «январь-май» каждого года, то в 2006-2008 гг. соотношение продавцов и покупателей на вторичном рынке жилой недвижимости были стабильным: спрос превышал предложение в 3 раза. В 2009 году уже предложение превышало спрос – примерно в 1,2 раза. В 2010 году спрос и предложение, по оценке Щегельского, равны.

Если говорить о самом интересном для всех участников рынка показателе – средней цене 1 кв.м. – то, по данным СПбПН, на вторичном рынке в январе 2010 года она составила 82 тыс. руб., а к маю увеличилась примерно на 1% - до 83 тыс. руб./кв.м. Дмитрий Щегельский  считает, что рост произошел, в первую очередь, за счет того, что с рынка были «вымыты» почти все дешевые объекты. Это произошло за период с октября 2009 по май 2010 гг.

Сегодняшние (май 2010 г.) цены вторичного рынка, отмечает президент СПбПН, примерно соответствуют тем, которые фигурировали в начале февраля 2008-го, т.е. тогда, когда считалось, что подняться выше они попросту не могут. Тем не менее, в 2008 году это все-таки произошло: к лету цены поднялись до 108 тыс. руб.
В мае 2009 года цена составляла примерно 90 тыс. руб./кв.м., то есть за последний год упала примерно на 7 тыс. руб./кв.м.

По прогнозу Щегельского, ожидать к концу 2010 года роста спроса на 10-15%, как прогнозируют некоторые эксперты, вряд ли стоит.
«В дальнейшем можно ожидать, что, при условии стабильности макроэкономической ситуации, спрос будет немного расти, - рассуждает он. - Думаю, мы еще будем пожинать плоды кризисного застоя на строительном рынке, потому что именно первичный рынок определяет конъюнктуру вторичного. Ощутимый дефицит предложения на первичном рынке сформируется к 2012 году. Чтобы этого не произошло, нужно уже сейчас начинать больше строить».

Пока, по оценке Щегельского, покупателю комфортно приобретать недвижимость на вторичном рынке: он может себе позволить подолгу выбирать объект (в отличие от ситуации роста цен, когда приходится немедленно покупать то, что есть). Но к концу года нынешняя ситуация изменится, потому что уже сейчас на рынке практически отсутствуют объекты, интересные для большинства покупателей (квартиры эконом-класса, прямая продажа по низким ценам).

«Можно сказать, что те, кто покупал недвижимость в конце прошлого – начале нынешнего года, вложили деньги удачно, так как больше падения цен не будет», - резюмирует Щегельский.

Снижения спроса и цен на недвижимость в этом году не прогнозируют ни участники первичного рынка, ни участники вторичного.
«До конца года цены поднимутся не более чем на 5%, - говорит Ирина Онищенко. - Но дно мы прошли». 

Финансовая поддержка ценового роста

Дополнительным аргументом в пользу ожидаемого роста цен среди прочих служит и тот факт, что сейчас в Петербурге происходит заметное, по сравнению с показателями 2009 года, оживление рынка жилищного кредитования. Так, заместитель директора Управления обслуживания и продаж сети ВСП Северо-Западного Банка Сбербанка России Сергей Корешков (банк контролирует 60% местного рынка жилищных кредитов), говорит, что в 2008 г. этот банк предоставил ипотечных кредитов на 20 млрд. руб, в 2009-м – на 7,5 млрд., за январь–апрель 2010 – 2,6 млрд., а годовой прогноз на 2010 г. составляет 13 млрд. руб.   

«Сейчас действует много государственных жилищных программ (для молодых семей,  расселение коммуналок…), - отмечает С. Корешков. - Мы часто комплектуем их в одной сделке».

По оценке Ирины Забродиной, генерального директора Центра жилищного кредитования группы компаний «Адвекс», весной 2010 года примерно 30% сделок совершается с использованием всевозможных жилищных субсидий.

Как отмечает представитель Сбербанка, покупатели жилья в 2010году стали гораздо активнее и динамичнее, чем еще год назад, реагировать на банковские акции по смягчению условий выдачи кредитов. Так, например, в апреле Сбербанк отменил комиссии за выдачу жилищных кредитов (прежде они могли доходить до 30 тыс. руб. в программам для молодых семей и до 50 тыс. руб. для других заемщиков). Также в этом банке на 1-1,5% были снижены ипотечные ставки, в результате чего заемщики могут получить кредит на 10% больше, чем прежде. В результате, количество заявок на кредиты за 1 месяц выросло в полтора раза со 100 до 150 ежедневно.

Стимулы от застройщика

По словам Ирины Онищенко, в 2009 году многие застройщики, чтобы не снижать цен,  сделали ставку на всевозможные бонусы и рассрочки для покупателя.

«Застройщики снижают планку первоначального взноса, вводят программы по рассрочке, по досрочному погашению, - говорит эксперт. - Некоторые схемы построены на возможности клиента впоследствии перейти на ипотеку или привлечь денежные средства от продажи имеющегося жилья.

Пользуясь рассрочкой в ЛенСпецСМУ, до сдачи дома госкомиссии покупатель должен внести минимум 30% от цены объекта (это совпадает и со стартовым уровнем по большинству кредитных программ, отмечает И. Онищенко), а дальше может пользоваться рассрочкой на срок до 5 лет, либо перейти от рассрочки к банковским схемам. Таким образом, покупатель получает возможность растянуть выплаты за жилье на 15-20 лет».

Для тех покупателей, кто хочет продать старое жилье и приобрести в ЛенСпецСМУ новый объект, застройщик предложил программы с минимальным первым взносом – 5%.

«Понимая, что продажа жилья, переезд, оформление собственности занимают какое-то время, мы даем возможность выплатить остаток в течение 2-х месяцев – т.е. после того как покупатель совершит сделку с той недвижимостью, которая у него была, - разъясняет И. Онищенко. - Эта схема очень интересует клиентов, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия. Возможная  пропорция 2-х платежей 5/95 обычно на практике сводится к 30/70. Те наши клиенты, которые в начале кризиса покупали меньшие по площади квартиры (не были уверены в своем финансовом состоянии), теперь могут перейти на квартиры большего метража, покупая дополнительные метры по минимальной цене – 45 тыс. руб./м.»

Альтернатива ипотеке

В то время как банкиры и застройщики приветствуют возрождение ипотечного кредитования, на рынке есть  участники, которые работают по альтернативным формам приобретения недвижимости.  Об этом рассказала Галина Микк,  директор жилищного накопительного кооператива (ЖНК) «Элитный»:

ЖНК появились в России с принятием Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 № 215-ФЗ, принятого в рамках государственной программы «Доступное жилье». Такие кооперативы финансируют покупку недвижимости пайщикам, которые внесли только определенную долю от полной стоимости объекта недвижимости. Деньги на оставшуюся часть  формируются за счет управления собственным паевым фондом, который формируется из взносов других пайщиков.

«У нас нет ограничений по возрасту, нет необходимости в поручителях и справках о доходах, пайщик не обязан иметь регистрацию,  жилье можно приобретать  на первичном и на вторичном рынках, построить загородный дом по уникальной программе; мы даем рассрочку до 10 лет по ставке до  4% годовых, а по факту она бывает еще меньше - в среднем,  2,6-3,3%,  - объясняет Г. Микк. – Удорожание жилья за весь период не превысит 40%. Первый взнос  пайщик либо накапливает в удобный для него срок, но не более 5 лет, либо  вносит от 30% до 50% от стоимости недвижимости, а потом ЖНК из паевого фонда добавляет деньги и  покупает пайщику недвижимость».

«Часто застройщики, обещающие 10-летнюю рассрочку, используют следующую схему: предоставляют рассрочку на срок строительства с удорожанием или без него (это зависит от финансовой устойчивости застройщика), после сдачи дома (2-3 года) редкий застройщик захочет держать на балансе готовые объекты недвижимости, платить налог на имущество по ставке 2,2% и давать дальше рассрочку», - рассуждает Г. Микк. - Поэтому застройщик предлагает перевод остатка долга на ипотеку, чаще всего это становится неожиданностью для покупателей, ведь изначально они рассчитывали на 10-летнюю рассрочку от застройщика на выгодных условиях. А перевод на ипотеку означает классическую схему ипотеки (в этой схеме не нужно только заниматься поиском объекта). Кстати, к сведению застройщиков: они имеют возможность точно так же перевести остаток долга покупателя на ЖНК. У нас есть  положительный опыт работы с застройщиками, которые не побоялись работать с ЖНК. Переоформление заняло 2 часа, плательщиком стал ЖНК, а покупатель получил очень щадящий режим выплаты долга. Возвращаясь к ипотечной схеме, приведу пример  из жизни. Сумма долга по ипотеке в 2005 году составляла 945 тыс. рублей под 14%, за пять лет выплачено 750 тыс. рублей, из них в погашение основного долга зачислено 90 тыс. рублей, оставшаяся сумма 660 тыс. рублей пошла на погашение процентов по кредиту, таким образом, сумма долга банку стала 855 тыс. рублей. Если на этом примере провести аналогию с участием ЖНК, то за тот же период денежные средства распределились бы следующим образом:  660 тыс. рублей – погашение долга в паевой фонд, 90 тыс. рублей – содержание и развитие кооператива (это и есть так называемые проценты), и остаток долга перед ЖНК составил бы 285 тыс. рублей. Мне кажется, что комментарии излишни, цифры – вещь упрямая, с ними не поспоришь. Я не хочу сказать, что ЖНК – единственный способ решения жилищного вопроса, но считаю, что средствам массовой информации, риэлторам, застройщикам стоит внимательно изучать данный способ покупки жилья и давать эту информацию населению».

Алексей КРЫЛОВ