Категорию «крыша над головой» американский психолог Абрахам Маслоу в своей пятиступенчатой пирамиде потребностей человека поставил в основание, рядом с едой, водой и одеждой, то есть без чего человек погибнет. Однако приобретение собственного дома для петербуржцев всегда являлось очень дорогим удовольствием.  В нашем издании тема покупки жилья поднимается из номера в номер. Мы уже сообщали, что после кризиса рынок недвижимости возрождается, а банки  вновь  выдают  ипотечные  кредиты. Но займ у банка не всегда является лучшим выходом при покупке собственного дома. "А вот рассрочка во все времена помогала петербуржцам решать жилищные проблемы", - уверяют застройщики. 14 октября 2010 года в Агентстве Бизнес Новостей совместно с нашим изданием была проведена пресс-конференция «Есть выбор: ипотека или рассрочка», в ходе  которой приглашенные специалисты рассказали об особенностях обеих схем приобретения жилья.

Банки готовы понижать ставки

 «Сейчас в нашей компании лишь 10% от всех сделок на первичном рынке  совершаются при единовременной оплате, 70% клиентов пользуются услугой рассрочки, а остальные 20% рассчитываются при помощи ипотечных кредитов», - сообщил Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».  Но такое соотношение   может измениться, так как сейчас восемь из десяти клиентов ИСК «Отделстрой» – это  потенциальные претенденты на получение ипотечных кредитов, что может привести к  докризисным показателям, когда большая часть недвижимости реализовывалась благодаря ипотеке.

Елена Троицкая, управляющий петербургским филиалом "АМТ БАНКА" считает, что кредитная ставка на покупку жилья сейчас лучше, чем она была до кризиса. Так, в 2007-2008 годах АМТ выдавал кредиты в долларах под 13% годовых, в 2010 году средняя ставка по кредитам в рублях - 13%. 

Елена Якупова, менеджер проекта отдела развития ипотеки Филиала «Петровский» банка «Открытие» рассказала, что в банке «Открытие» можно получить ипотечный кредит по достаточно низким ставкам: от 9,25% годовых в рублях; 10,5% - в долларах и 10% - в евро на срок до 30 лет. Минимальный размер первоначального взноса составляет 20%. На первичном рынке (пока дом еще строится) банк выдает кредит под залог недвижимости, имеющейся у клиента в собственности, по ставке от 13% годовых в рублях. Размер кредита может достигать 80% от оценочной стоимости приобретаемого жилья.

О медленной, но положительной тенденции приближения к показателям 2008 года уверенно говорил и Сергей Милютин, начальник отдела развития Санкт-Петербургского ипотечного Агентства: «По сравнению с прошлым годом на этом сегменте рынка появились новые конкурентоспособные кредитные организации со своими ипотечными продуктами. При этом ставки стали достаточно приемлемыми  для потребителя, так как они понизились на 5-6% по отношению к прошлому году. Минимальная ставка и на первичном, и на вторичном рынке составляет 10,5%, а максимальная - 13,5-14%. Сейчас около 90% банков,  работающих по ипотечным программам, уже готовы предоставлять кредиты при первоначальном взносе 10%».

В какой банк пойти за ипотекой?

  «Низкая процентная ставка,  широкий ассортимент кредитов,  привлекательные  условия кредитования являются главным плюсом  Сбербанка», - отметила Евгения Енина, начальник отдела по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России, - Причем не важно, хотите ли вы приобрести жилье на первичном или вторичном рынке, готовы ли вы отдать кредитуемую недвижимость в залог или предпочитаете иные виды обеспечения, - в коллекции Сбербанка обязательно найдется подходящий  кредит». Также Евгения Енина сообщила, что до конца этого года продлена ипотечная акция «В десятку», условия которой позволяют взять кредит «Ипотечный+» на 10 лет под 10% годовых в рублях. Минимальный размер первоначального взноса этого кредита также определен в полном соответствии с названием программы - 10% от стоимости жилья. Кредитование осуществляется в рамках программы «Ипотечный+», которая действует при покупке квартир в домах, строящихся или уже построенных с участием кредитных средств Сбербанка. На территории Северо-Запада в ней сегодня участвуют 35 объектов недвижимости от 26 ведущих застройщиков региона. Кредит оформляется без комиссий. Обеспечением по займу служат имущественные права на будущую квартиру, после регистрации права собственности - готовая квартира.
В качестве собственных средств клиента может быть учтена стоимость уже принадлежащей ему недвижимости, реализуемой одновременно с приобретением нового жилья. Для получения кредитов могут привлекаться созаемщики (до трех человек), в том числе лица, не состоящие с титульным созаемщиком в зарегистрированном браке и родственных отношениях. Кредитные заявки, поданные в рамках акции, рассматриваются всего 3–5 дней.
Погашение кредита совершается дифференцированными или аннуитентными   платежами. Сбербанк допускает досрочное погашение жилищных кредитов без применения штрафных санкций: при дифференцированных платежах сделать это можно на любом сроке пользования кредитом, при аннуитентных — по истечении трех месяцев со дня предоставления кредита.
Особенно важно, что участие в этой акции дает реальный шанс стать владельцем квартиры в новостройке.

 О другой возможности приобретении жилья с использованием ипотеки в строящемся доме рассказала Елена Якупова, менеджер проекта отдела развития  ипотеки Филиала «Петровский» банка "ОТКРЫТИЕ": «Мы знаем, что сегодня покупателю новостройки достаточно сложно взять ипотечный кредит в банке, велик риск незавершенного строительства, не все строительные компании получают аккредитацию в банках. Не все банки готовы кредитовать незавершенку. Но мы такую возможность продумали – с 27 сентября 2010 года запустили новую программу «Квартира Новостройка». Теперь среди  предлагаемой банком  линейки ипотечных программ,  «Квартира Новостройка» является наиболее востребованной. Данная программа действует на всей территории присутствия банка».

«Квартира Новостройка» - это ипотека на приобретение квартиры в новом доме под залог имеющейся в собственности квартиры  у заемщика  или созаемщиков». По словам  Елены Якуповой эта программа позволяет оформить кредит на срок от 7 до 25 лет. Максимальный размер займа в Санкт-Петербурге составляет до 12 млн. рублей и до 400 тысяч долларов США. Минимальный первоначальный взнос на покупку квартиры составляет 20% от стоимости жилья, но если квартира приобретается с целью последующей сдачи в аренду, то первоначальный взнос увеличивается до 50%. В качестве залога при оформлении кредита выступает уже имеющаяся у заемщика недвижимость. Заемщик может поменять первоначальный предмет залога на приобретенную в кредит квартиру после получения на нее правоустанавливающих документов.

Можно приобрести квартиру в новостройке и не имея иного жилья в собственности для передачи в залог банку. По сообщению Ольги Зинкевич, заместителя директора Филиала "Санкт-Петербург" КБ "Евротраст" (ЗАО), программа «Новостройка», предлагаемая Европейским трастовым банком предполагает кредитование на покупку квартир в многоквартирных домах, если дом уже построен и право собственности на квартиру уже оформлено на застройщика либо объект находится на завершающей стадии строительства. В этом случае обеспечением кредита будет являться сама приобретаемая квартира, а до оформления права собственности – имущественные права. Воспользоваться кредитом по программе «Новостройка» можно также, если уже заключен договор долевого участия и требуются средства на оплату оставшейся части его стоимости. Кредит «Новостройка» предоставляется по стандартам и ставкам ОАО «АИЖК»: ставки по кредиту после оформления собственности на заемщика составят от 10,5% годовых. Кроме того, заемщик может воспользоваться специальными вычетами для снижения ставки суммарно до 1% (например, если на оплату первоначального взноса направляются средства материнского капитала, если  заемщик является участником подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» ФЦП «Жилище» на 2002-2010 годы).  Кредиты предоставляются на срок от 3 до 30 лет. Погашение осуществляется аннуитетными платежами, возможно досрочное погашение без комиссий и штрафных санкций. 
 Для клиентов, желающих приобрести уже готовое жилье на вторичном рынке КБ «Европейский трастовый банк» (ЗАО) предлагает соответствующую кредитную программу «Вторичный рынок». Ставки в этом случае составят от 11,5% годовых, срок рассмотрения заявки – 3-5 дней.

А может быть рассрочка от застройщика?

«Если говорить об ипотеке, то главным ее плюсом можно назвать долгосрочность. Кредит предоставляется на длительный срок: 10, 15 и даже 20 лет, причем позволяет не особо напрягать семейный бюджет, так как ежемесячные платежи по ипотеке приемлемые и составляют по требованию банка не больше 40-50% от семейного дохода», - заявил  Максим Ельцов, генеральный директор АН "Первое Ипотечное Агентство". - Еще  одно из преимуществ  ипотеки – ее  безопасность, так как, чтобы получить аккредитацию своего объекта, застройщик проходит очень тяжелую, тщательную проверку в банке-партнере,  выдающего ипотечные кредиты на покупку его объекта». Однако из-за многочисленных нюансов в банке порой невозможно получить ипотечный кредит. К минусам ипотечного кредита Максим Ельцов отнес: «очень небольшой выбор, как самих банковских  программ, так и объектов по которым можно получить кредит на первом этапе строительства», а также сбор большого пакета документов и серьезные требования  банков  к заемщикам: официальное трудоустройство, чистая заработная  плата, хорошая кредитная  история и прочее. В таком случае приобрести жилье возможно благодаря предоставляемой  застройщиками рассрочки, для получения которой не требуется сбора документов. Строительная компания не предъявляет к своим клиентам серьезных требований подтверждения финансового  состояния. Здесь достаточно паспорта и внесения первого взноса.  Причем, чем больше  первоначальный  взнос,  тем выгоднее для самого клиента.  По словам Николая Гражданкина, начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой», строительная компания  заинтересована  как  можно больше получить денег на этапе  заключения договора, соответственно шкала процентных ставок зависит от величины первоначального взноса. «Например, если клиент в нашей компании оплачивает от 20%  стоимости квартиры, то на остаток начисляется 15% годовых, если 30%, то оплата составляет 12%, если же 40%, то всего 10%, а от 50% у нас  представляется беспроцентная рассрочка. Таким образом, мы стимулируем  клиентов вносить как можно большую  сумму на этапе  заключения договора, а при единовременной оплате у нас предусмотрены скидки», - подчеркнул Николай Гражданкин. Недостатки и преимущества рассрочки он обрисовал на примере ИСК «Отделстрой»: «В нашей компании в декабре этого года  готовится  сдача  нового комплекса. В связи  с короткими сроками приобретать жилье на этом объекте лучше в ипотеку. А на объектах, которые находятся  на первоначальном этапе строительства, то есть только закладываются, выгоднее в рассрочку. Платежи будут  разбиты фактически на три года: два года – период строительства и почти год после сдачи дома в эксплуатацию. При этом средние выплаты составляют 50-60 тысяч рублей ежемесячно».
В заключение хочется сказать, что выбор - ипотека или рассрочка индивидуален. Поэтому в каждом случае нужно взвешивать свои возможности и делать предварительный расчет каждого варианта покупки жилья.

Татьяна КОРАБЛЕВА.