После декабря 2014 года, ставшего беспрецедентным для рынка недвижимости, у его участников был целый месяц для того, чтобы подвести итоги прошедшего года и сделать прогнозы того, что следует ожидать от этого рынка в новой экономической реальности. Петербургские застройщики и банкиры видят трудности, но не ждут того, что было в 2009 году.

Строительство 

Напомним: план Санкт-Петербурга по вводу нового жилья утвержден постановлением правительства Российской Федерации на несколько лет. Считается, что он не может быть изменен в сторону уменьшения. В 2014 году, согласно этому плану, в городе должны были сдать в эксплуатацию 2,5 млн кв м.. На самом деле, по информации Олега Островского, консультанта Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, было введено почти 3,262 млн кв.м. Впрочем, этот показатель учитывает все категории жилых объектов – и малоквартирные (таунхаусы), и индивидуальные дома, а также объекты, реконструированные по программе капремонта. На эти три типа жилья приходится более 300 тыс. кв.м.

Таким образом, план 2014 года по вводу жилья был превышен почти на 30%. 

Для сравнения: за 2013 год город ввел 2,583 млн кв м. жилья.

В Ленобласти план также был превышен: при нормативе 1,385 млн кв м. было введено 1,603 млн. (при том, что в 2013 году объем сдачи составил чуть менее 1,3 млн кв м).

«План на 2015 год для Петербурга по тому же постановлению – 2,7 млн кв м. Эта цифра не обсуждается, но перевыполнена она, как ожидается даже по самым оптимистичным прогнозам, не будет», - прогнозирует Олег Островский. 

Риэлторы в январе уже успели провести рабочие встречи с застройщиками. Яна Долотова, директор направления «Новое строительство АН «Итака» сообщила: «Они видят, что у риэлторов продажи проседают, но у большинства настроение достаточно спокойное. 

По словам Яны Долотовой, компания «Главстрой СПб» своих планов по выводу новых очередей не отменяет ни по Северной Долине, ни по Юнтолово, и клиенты агентства ждут этого вывода.
«Правда, объемы вывода (по их словам, «скорее всего») будут меньше, чем планировалось до кризиса, но насколько меньше – это пока не определено, - уточнила эксперт. - Кроме того, «Главстрой» заявил амбициозные планы о взятии 10% рынка за счет увеличения качества предложения и «качества продаж». Но пока предложение от этого застройщика довольно скудное, и продажи от него у нас приостановились».

Компании ЦДС, ГДСК и ЛСР, по данным АН «Итака», также не меняют своих планов на 2015 год.
«При этом у компании ЛСР очень много квартир снято с продажи, остались, в основном, 3- и 4-комнатные, но они не очень интересны для среднего покупателя. Но к выводу готовятся новые корпуса. Каких-либо срывов в процессе вывода на рынок новых проектов мы не ожидаем и пессимистических прогнозов пока не слышали», - добавила Яна Долотова.

Этот прогноз подтвердил Михаил Жук, руководитель отдела продаж компании «О2 Недвижимость».
«В 2015 год мы смотрим со сдержанным оптимизмом, - сказал он. – Сейчас мы ждем следующего хода от банков (Центробанк ставку рефинансирования несколько снизил), поскольку нынешние условия ипотечных программ для большинства людей неприемлемы. Застройщики и подрядчики тоже пользуются банковскими кредитами, и для них уровень ставок тоже неприемлем. Ситуация пока не развивается – все замерли и ждут; но тренд на улучшение начинает вырисовываться. Я не думаю, что произойдут какие-то глобальные изменения, потому что - и это самое главное, в чем нам повезло – мы находимся в Петербурге, а это очень открытый рынок для притока новых людей, и строить в нем нужно еще очень много. Поэтому на рынке строящегося жилья всё будет стабильно».

Продажи 

По данным департамента маркетинга и продаж ЗАО «Балтийская жемчужина», за 2014 год в Петербурге и ближайших к городу проектах Ленобласти было продано порядка 5 млн кв м. жилья, из них за 4-й квартал порядка 1,7 млн. Доля ипотечных продаж составляла по разным компаниям от 30 до 70% (не учитывая сегмент luxsury).

«В последние годы объем спроса в значительной мере поддерживался ипотекой», - прокомментировала Ольга Копейкина, заместитель директора департамента маркетинга и продаж ЗАО «Балтийская жемчужина». 

Анатолий Локотков,  заместитель директора Головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу подтверждает: «За прошедший год Сбербанк увеличил объемы выдачи ипотеки в Санкт-Петербурге - с  22 млрд руб. в  2013 году  до  50 млрд в 2014 году. Прирост составил 127%».

Такому росту, по мнению Анатолия Локоткова, способствовал, как рост спроса на недвижимость, так и изменение сервисного подхода к обслуживанию клиентов в Сбербанке: в 2014 году была расширена сеть приема заявок на ипотеку. Теперь получить первичную консультацию и подать заявку можно в любом отделении Сбербанка (в 2013 году таких отделений было только 28). Кроме того, банк предоставил своим потенциальным заемщикам возможность подавать заявки на ипотеку в офисах агентств недвижимости и застройщиков. В Санкт-Петербурге Сбербанком аккредитовано 442 строящихся дома, действует более 500 соглашений о сотрудничестве с агентствами недвижимости.

«В 2014 году мы отметили рост интереса именно к новостройкам, - отметил Анатолий Локотков. - Из всех сделок порядка 55% пришлось на покупку жилья на первичном рынке, что  на 20% выше показателей 2013 года». 

Ипотечные перспективы 

В декабре 2014 года даже после повышения ключевой ставки ЦБ РФ до 17% все банки повысили свои ипотечные ставки на 2-3%, и в некоторых банках эта ставка еще в прошлом году поднялась до 20% годовых. По словам банкиров, клиентов это не остановило: практически все, кто имел одобренные кредиты, их взял. Более того: количество заявок по этим ставкам в декабре росло.

«В январе 2015г. объем ипотечных сделок на рынке недвижимости снизился, как минимум, в 1,5 - 2 раза. В этом году доля денег, которые люди смогут направить на покупку жилья, наверняка уменьшится, а цены на жилье выросли только с начала декабря 2014 года в среднем на 5-8%. По отзывам наших клиентов, сейчас банки зачастую согласовывают ипотечные кредиты на суммы, в среднем, в 2 раза меньшие, чем суммы запросов, и строже относятся к заявителям – чаще им отказывают. Одна из причин в том, что рост ставок вызвал увеличение показателя требуемого дохода для получения кредита, а рост реальных денежных доходов населения в этом году не ожидается», - сообщила Ольга Копейкина («Балтийская жемчужина»).

Как показало обсуждение, Сбербанк и ВТБ24, похоже, стали единственными в Петербурге, в которых с начала 2015 года не произошло сокращения объемов выдаваемых ипотечных кредитов.

«В целом в январе текущего года мы выдали в полтора раза больше по сравнению с аналогичным периодом 2014 года», - отметил Анатолий Локотков. 

Банк не прекращал работы по своим специальным ипотечным программам для различных категорий населения – молодых семей, военнослужащих, учителей. 

В свою очередь, Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге сообщила, что за первую рабочую неделю 2015 года здесь было выдано в 10 раз больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2014-го.

«Сейчас мы выдаем их на энерции того ускорения, которое было придано в 4 квартале, - рассуждает она. - Думаю, весь 1-й квартал мы будем выдавать те кредиты, которые уже одобрены и находятся на регистрации».
 
При этом ВТБ24 прогнозирует сокращение средней суммы ипотечных кредитов, которые будут выдаваться в 2015 году.
«Точных расчетов пока нет, - комментрует Татьяна Хоботова, - но на примере военной ипотеки могу сказать так: до повышения ключевой ставки максимальная сумма выдаваемых кредитов была 2,4 млн, а сейчас она составляет 2,0 млн. Думаю, примерно в такой же пропорции произойдет и сокращение остальных ипотечных заявок (средняя сумма ипотечного кредита, выданного ВТБ24 в Санкт-Петербурге в 2014 году, составила 2,361 млн руб. – ТТF). Также с этого года снижен на 25% коэффициент расчета максимальной суммы ипотечного кредита кредита, выдаваемого на определенный доход. Это нормально, потому что прогнозируется снижение реальных доходов населения, а мы не хотим нагружать заемщиков невыполнимыми обязательствами». 

По общему мнению банкиров, в настоящее время поддержать ипотечное кредитование может только государство. Для этого необходимо принятие двух мер: субсидирования процентной  ставки (т.е. примерно то же, что осуществляется при военной ипотеке) и рефинансирования ипотечных кредитов по сниженным ставкам под залог государственных ипотечных ценных бумаг.  

Рассрочка

В условиях, когда ипотека становится фактически недоступной, застройщики начали активнее продвигать программы рассрочки, чтобы те могли хотя бы частично заменить ипотеку.

«Те застройщики, которые смогут предложить длинные рассрочки под приемлемый процент, сразу заберут большую долю рынка», - уверена Яна Долотова. 

Однако, пока лишь единицы из всех петербургских компаний готовы предлагать долгосрочные программы рассрочки - на рынке преобладают программы на срок от 1 до 3 лет, а условия рассрочки иногда менее выгодны, чем ипотека.

Цена рассрочек сейчас от 1 до 2% в месяц, а первый взнос по ним по разным компаниям составляет от  10%-до 50% от стоимости приобретаемого жилья.

Что будет с ценами?

Участники круглого стола отметили: в 2015 году на цены недвижимости будет влиять комплекс факторов, иногда разнонаправленных: с одной стороны, снижение доходов и спроса, а с другой - инфляция и удорожание материалов и кредитов. В совокупности эти факторы приведут к тому, что цены будут колебаться вокруг нынешнего уровня. Демпинговать будут те застройщики, кто будет нуждаться в деньгах (чаще всего это новые застройщики, выводящие свои первые объекты), а также продавцы «неудачных» объектов, несколько каковых есть в каждом доме. 

Елена Шишулина - директор по маркетингу ООО «УК «СТАРТ Девелопмент» рассуждает: «Кто-то решит дать длинные рассрочки, но при этом не падать по цене. Те, кто в декабре, продав много, поставил заградительные цены, могут их понизить. В итоге, скорее всего, средняя цена останется в нынешней точке. 

Застройщики убеждены в том, что радикального снижения цен на 20-30% (как это было в 2009 году) в этот раз не произойдет. По их мнению, покупателям не следует рассчитывать даже на 10%-е удешевление.
«Инфляция и рост цен практически по всем позициям не позволят застройщикам значимо корректировать цены вниз. Мы можем увидеть точечные акции, да и только . Если  же ЦБ опустит ключевую ставку, то ипотека несколько отыграет свои позиции, и спрос медленно вернется на рынок недвижимости », - добавила Ольга Копейкина. 

Как выбрать надежного застройщика

По данным Олега Островского, на сегодня в Петербурге выдано разрешений на строительство примерно 12 млн кв м. жилья, в городе строится более 600 жилых объектов, но только 365 из них строятся по ФЗ-214. Это  не так. Просто за нарушение сроков передачи объектов участникам долевого строительства 214-ФЗ предусмотрена достаточно серьезная ответственность застройщика

Кроме этого, срок сдачи объекта (опять-таки отчасти) может зависеть от того, кто является собственником застраиваемого участка.

«Если застройщик строит на собственной земле, он сам определяет срок строительства, что, безусловно, отражается в заключенных с дольщиками договорах, - объяснил Олег Островский, - но если земля принадлежит городу, то сроки завершения строительства определяются постановлением правительства, в случае их срыва, для продления сроков строительства застройщик будет вынужден заплатить значительный штраф. Но государственная земля – это тоже не гарантия, а всего лишь возможность влияния на застройщика».

! Соотношение тех, кто строит на собственной земле и на городской, примерно равное - 50/50.

«А еще могут нарушить сроки подключения монополисты», - напомнила Елена Шишулина. 

В любом случае г-н Островский рекомендует выбирать для покупки жилья такого застройщика, который имеет серьезный опыт работы на рынке Санкт-Петербурга  и  значительный объем застройки, потому что он позволяет варьировать финансовые потоки. Таких застройщиков, по оценке эксперта, сейчас не много – это, в первую очередь,  уже прочно сформировавшаяся в Петербурге  группа лидеров. 

Алексей КРЫЛОВ, «ТТ Финанс»