Бюджетные субсидии через ипотеку помогли в самый сложный период продержаться и банкам, и сектору жилой недвижимости. Это редкий случай, когда антикризисная мера государства дает быстрый и внятный результат. В дальнейшем важно, чтобы поддержка переросла в развитие

Банковская отчетность за первый квартал этого года сюрпризов не принесла: кредитная заморозка продолжается. По расчетам аналитического центра «Эксперт», кредитование малого и среднего бизнеса (МСБ) сократилось на 2%, потребительское — на 3%. И только ипотека показала рост в 3,1%. Напомним, что по итогам прошлого года на фоне проседания всех сегментов кредитования ипотека выросла на 11,2%. При этом месячный прирост портфеля ипотечных кредитов в стране соответствует уровню благополучного 2013 года. Ипотека остается единственным активным драйвером банковского кредитования. О тенденциях в сегменте мы говорим с менеджерами банков и строительных компаний за круглым столом, организованным АЦ «Эксперт» в Екатеринбурге.

Искусственный ажиотаж

Основной вклад в положительную динамику кредитов на покупку жилья внесла программа субсидирования процентной ставки ипотеки на строящиеся квартиры, запущенная в марте прошлого года. Эта мера из антикризисного плана правительства дала, пожалуй, самый быстрый и внятный эффект. Прямая компенсация банкам из бюджета части ставки позволила снизить стоимость кредита с уровней начала 2015-го, близких к 15%, до 12 — 13%. Банки сформировали специальный продукт «ипотека с господдержкой на новостройки». По оценкам банкиров, его доля в объеме выдач ипотеки составляет в среднем 40 — 50%, а в феврале у некоторых банков доходила до 60 — 70%. Февраль оказался рекордным с точки зрения объемов выдач ипотеки, но результат был достигнут искусственно. В марте срок действия программы господдержки ипотеки заканчивался и перспективы ее продления некоторое время оставались под вопросом. Весь февраль власти держали рынок в напряжении. Эта интрига провоцировала небывалый ажиотаж среди покупателей и позволила выполнить бизнес-планы и банкам, и застройщикам.

Мы попросили менеджеров банков, собравшихся за круглым столом, сформулировать свои подходы к формированию политики продаж этого продукта. Управляющая Екатеринбургским филиалом ЮниКредитБанка Кристина Волкова говорит, что ее банк в конце мая 2015 года вышел на рынок с уникальным предложением — ставкой по ипотеке с господдержкой 9,8%.

— Мы увидели шквал заявок. Это позволило нам существенно нарастить объемы кредитования. В сентябре в силу уже экономических факторов ставка выросла до 10,5%, тем не менее выдачи продолжали расти.

Начальник отдела кредитования дополнительного офиса в Екатеринбурге Запсибкомбанка Ирина Прозорова подтверждает наличие высокого спроса на продукт:

— Мы начали участвовать в программе ипотеки с господдержкой с мая 2015 года. В рамках программы было выдано более 3 млрд рублей. В планах на 2016 год увеличить этот показатель вдвое. Динамика первого квартала показывает, что это достижимо. Стандартная ставка по этой программе — от 11,65%, но мы регулярно проводим разные акции, в том числе совместно с партнерами — застройщиками и агентствами недвижимости.

— В 2015 году мы вышли на рынок с предложением ставки 12%, потом опустили ее до 10,9%. Доля ипотеки с господдержкой в наших выдаваемых кредитах составляет около 50%, — делится начальник отдела розничных продаж екатеринбургского филиала Россельхозбанка Ирина Мелехова.

— Ипотека на цели приобретения жилья на первичном рынке пользуется большим спросом, сегодня мы предлагаем ипотеку с господдержкой, где процентная ставка от 11,5% годовых, — подтверждает заместитель директора САИЖК Людмила Дмитриева.

В феврале доля продаж ипотеки с гос­поддержкой в ВТБ24 доходила до 70%, говорит управляющий директор по ипотеке Уральского филиала Линарья Хуснутдинова: «В мае количество этих сделок по понятным причинам стало меньше, люди, которые хотели купить квартиру в новостройках, постарались сделать это в феврале. И сейчас доля продаж продуктов с господдержкой составляет 30%. Но при этом растет спрос на покупку жилья на вторичном рынке».

Бесспорный плюс ипотеки для покупки жилья в новостройке — сниженная ставка по кредиту. Но на вторичном рынке у покупателей есть возможность договориться с продавцом о снижении цены самой квартиры.

И существует определенная группа клиентов, для которых этот вариант предпочтительней, особенно в условиях падения цен на жилье. Конкуренция среди банков за клиента и на вторичном рынке жилья остается высокой.

— В первом квартале наблюдается рост сделок на вторичном рынке, — говорит Ирина Прозорова. — В нашей линейке есть продукты и для этой категории потребителей.

Важно, чтобы рост портфелей не сопровождался падением их качества. Пока ситуация под контролем.

Качество обслуживания ипотеки остается достаточно высоким, утверждает управляющий ККО «ЖилФинанс Банк» Станислав Дехтулинский:

— С точки зрения банковского бизнеса, ипотечный продукт — продукт уникальный, потому что в сравнении с любыми другими видами кредитования просрочка по ипотечному кредиту не растет. С 2011 по 2015 год включительно в целом в стране она снизилась с 6,25% до 1,7%. При этом просрочка рублевая, за вычетом всех известных валютных проблем, — всего 1,1%.

— Несмотря на то, что доходы населения падают, роста просрочки нет, по нашему банку это всего 1% от портфеля, — подтверждает Линарья Хуснутдинова.

То, что госпрограмма поддержала банковские балансы, безусловно, хорошая новость. Тем более что грамотный подход к развитию этого направления позволяет банкам выстроить систему перекрестных продаж.

— Когда клиент удовлетворен работой с банком при обслуживании ипотеки, он приходит и за автокредитом, и за потребительским кредитом, и за банковской картой. То есть клиент готов рассматривать банк как основного финансового партнера, — говорит Кристина Волкова.

В ожидании «осеннего призыва»

Однако главный эффект программы для экономики проявился в том, что удалось сократить темпы спада в секторе жилищного строительства.

В период стабильности и роста банковский сектор довольно охотно кредитует этот сегмент. В кризис застройщик попадает в число нежелательных клиентов. Так, в 2009 — 2013 годах кредиты строительной отрасли опережали ипотечные. Слом тренда произошел в 2014 году. Банки внесли строительство в список рискованных отраслей. За 2015 год рублевый портфель кредитов строительному сектору в целом сократился на 12% (больше просела только торговля — 17%).

В такой ситуации средства дольщиков, включая кредитные, стали значимым каналом финансирования сегмента жилой недвижимости. По словам директора центра продаж «Группа компаний “Стройтэк”» Сергея Покровского, у них на ипотеку с господдержкой приходится до 60% от всех продаж.

Правда, изменился тип покупателя. Сейчас квартиры в новостройках покупают люди, которым нужно улучшить жилищные условия. От этой осени все участники рынка ждут роста в экономике и соответственно смены тренда. «Весь коллектив застройщиков готовится к “осеннему призыву”, планируем вместе с банками масштабные акции и маркетинговые ходы», — говорит заместитель генерального директора «РГС-Академическое» Филипп Третьяков.

Рынок надеется на возвращение инвестиционной ипотеки (покупки недвижимости для сдачи в аренду), которая с падением арендных ставок потеряла привлекательность как объект для инвестиций.

— Сегодня инвесторов в недвижимости нет или почти нет. Они появятся, если увидят гарантированный рост выше 25% годовых, хотя в отдельных случаях именно сейчас — удивительное время для покупки, — рассуждает независимый эксперт, генеральный директор Aleka Group Александр Матофаев.

Но оптимизм разделяют далеко не все.

— Характер нынешнего кризиса отличается от всех предыдущих. Быстрого восстановления не будет. Поэтому ждать «осеннего призыва» сейчас нет смысла. Предпосылок на улучшение экономической ситуации нет. Вести бизнес нужно очень спокойно и аккуратно, именно этой стратегии мы и придерживаемся, — говорит Сергей Покровский.

Что дальше

Ипотека позволила избежать провала в отрасли, но для запуска роста одного канала финансирования недостаточно. Тем более что вопрос о сроках действия госпрограммы остается открыт. И это главная уязвимость нынешней модели взаимодействия.

— Краткосрочность этой программы создает определенные риски для отрасли. Все застройщики выдохнули в этом году, когда программа была пролонгирована, — формулирует проблему Станислав Дехтулинский. — Насколько она долго будет существовать за пределами 2016 года — очень большой вопрос. Поэтому банки тоже находятся в сложной ситуации: дешевых ресурсов нет, а кредитовать средствами вкладчиков такие проекты рискованно. Поэтому мы и вывели на рынок альтернативное предложение — ломбардную ипотеку — под залог имеющегося имущества.

В качестве одного из эффективных инструментов участники рынка рассматривают также развитие системы стройсберкасс (подробнее см. «Дом: новый сценарий», «Э-У» № 16 от 18.04.2016). 

Есть еще один момент для беспокойства: не закладывается ли в стране основа для повторения американского кризиса ипотеки, начинающегося с ее доступности и заканчивающегося ростом процентных ставок вкупе с падением доходов населения. Станислав Дехтулинский не видит здесь предмета для дискуссий:

— У нас доля ипотечных кредитов в ВВП по самым оптимистичным прогнозам к 2020 году составит 9%. В Европе — от 30% до 50%, в США в 2006 году доходило и до 80%. И не надо забывать, что в тот момент ФРС практиковала плавающие ставки. Это был реально мыльный пузырь.

Источник