Насколько ставки выше, чем по льготной ипотеке? Ситуация на рынке первичной недвижимости в Санкт-Петербурге? Как выполняются планы на 2016 год? Будет ли продлена госпрограмма субсидирования ипотеки? Эти и другие вопросы представители банков и девелоперы обсудили на круглом столе, организованным порталом «TT Finance» совместно с порталом Общественный контроль» и Ассоциацией Банков Северо-Запада. 

Нет поводов для пессимизма 

Все участники круглого стола отметили, что вопреки пессимистичным прогнозам ситуация на первичном рынке недвижимости, и в частности в сегменте жилищного кредитования, оказалась вполне благополучной.

Заместитель управляющего головным отделением Сбербанка по Санкт-Петербургу Анатолий Локотков рассказал, что ключевыми для банка из обширной линейки ипотечных программ являются три продукта. Это программа по военной ипотеке. И, кстати, в ближайшие две недели банк анонсирует очередную либерализацию условий по этому продукту. Далее среди ключевых следует назвать «Ипотеку для молодой семьи» (когда один из супругов еще не достиг возраста 35 лет) со ставками от 11,75%. И, безусловно, это ипотека с государственной поддержкой со ставкой от 11,4% годовых на объекты ключевых партнёров. В текущем объеме выдачи ипотека с господдержкой занимает 55%.

Впрочем, популярностью пользуются и другие программы - ипотека с материнским капиталом, ипотека по двум документам и нецелевые кредиты под залог недвижимости.

За последнее время пакет предлагаемых Сбербанком ипотечных продуктов практически не изменился. Средневзвешенный размер одного кредита колеблется в пределах 1,9 – 2 млн. рублей.

В целом, если проанализировать структуру выдач, то становится понятно, что рынок возвращается к показателям 2014 года, который, кстати, был для Сбербанка достаточно успешен.

Напомним, в первом квартале 2014 года Сбербанк в Петербурге выдал жилищных кредитов на 9 млрд., в 2015 году – 12 млрд., в 2016 – 14 млрд. рублей. 

«В первом полугодии банк практически не аккредитовывал новые объекты застройщиков. Это было частью ответной стратегии по улучшению кредитного портфеля в кризисных реалиях, - уточняет специалист. - Таким образом, второй квартал этого года банк завершил с показателями, повторяющими один в один показатели 2015 года». 

В этот период банк обходился внутренним фондированием. Ко второму полугодию банк провел аккредитацию появившихся у застройщиков новых объектов.

Соответственно, в третьем квартале планируется преодолеть отметку в 12,5 млрд. выдачи, тогда как в 2015 году показатель составил 11 млрд. рублей.

Например, по итогам сентября кредитор планирует выдать ипотеку на сумму более 4,5 млрд. Кстати, до этого прорывным можно считать февраль, когда объемы выдач превысили 6,5 млрд. рублей.

«Таким образом, для розничного подразделения банка 2016 год ожидаемо будет лучше, чем 2014 и 2015, - резюмирует Анатолий Локотков. - Ведь кроме всего прочего спрос подстегнет последнее снижение ключевой ставки ЦБ и традиционное для четвертого квартала оживление продаж». 

Заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова сообщила, что ее филиал активно наращивает обороты уже второй год подряд. На данный момент ипотечный портфель превысил 1,7 млрд. рублей, а это в два раза больше, чем за аналогичный период 2015 года. В банке ожидают, и эти ожидания подтверждаются текущей динамикой продаж, что год будет еще более успешным, чем предыдущий. «Всего по итогам этого года филиал в Санкт-Петербурге может выдать свыше 2 млрд. рублей», - уточняет специалист. По ее словам ставки Абсолют Банка являются одними из самых низких на рынке – от 11,2% для всех категорий граждан. При этом у банка есть ряд субсидированных программ совместно с ведущими застройщиками города, к примеру, программа с компанией Setl Sity со ставкой 7,7% годовых. Доля ипотеки с господдержкой в портфеле филиала в течение последних месяцев варьируется в пределах 60-65%. «Кредиты с госсубсидированием в настоящее время преобладают, - говорит Мария Баталова. -  Но в то же время, заметную долю в портфеле Абсолют Банка занимает несубсидируемая ипотека для первичного рынка недвижимости. Базовая ставка по стандартным ипотечным программам Абсолют Банка составляет 12,75% годовых, что всего на 1,5 процентных пункта выше, чем по госпрограмме. Соответственно, если заемщик намерен приобрести новую квартиру стоимостью более 8 млн. рублей, или выбрал схему «по переуступуке», банк также способен предложить лояльные условия кредитования». 

Со своей стороны начальник отдела ипотечного кредитования филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Татьяна Хоботова сообщила, что текущий 2016 год можно считать переломным, ведь по ряду показателей кризис остался в прошлом. Также нынешний год можно охарактеризовать, как стабильный, не только для строительного рынка в целом, но и для ипотечного.

Эксперт напомнила, что итоги первого полугодия у большинства игроков по объемам выдачи превзошли ожидания. В целом по России ипотечный рынок по сравнению с первым полугодием 2015 года вырос в полтора раза. А рост рынка в Петербурге на фоне других регионов был еще значительней. К примеру, показатели филиала ВТБ24 выросли в 1,8 раза.

По словам специалиста, для любого рынка время от времени естественен ажиотаж. В частности, в феврале возникла ажиотажная волна спроса, связанная с ожиданиями населения сворачивания госпрограммы. Во многом именно она и обеспечила положительную статистику первого квартала. Например, в филиале ВТБ24 доля кредитов с господдержкой за этот период составила 77%.

«Второй квартал был более спокойным, поскольку потенциальные заемщики поняли, что у них есть время воспользоваться госпрограммой, как минимум, до конца года, - признает специалист. - Соответственно, первое полугодие филиал завершил с долей госкредитов в ипотечном портфеле в 65%».

Сегодня в структуре поступающих в ВТБ24 ипотечных заявок 69% приходится на строящиеся дома. Из этого числа более половины (54%) - на ипотеку с господдержкой. Это не только строящееся жилье, определенная часть кредитов выдается на квартиры в уже сданных домах.

«Ипотека с господдержкой остается основным драйвером 2016 года. В силу этого, в ноябре-декабре, перед закрытием госпрограммы, можно ожидать новой волны ажиотажного спроса», - считает Татьяна Хоботова. 

В свою очередь начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного  филиала ВТБ в Санкт-Петербурге Ольга Патракеева рассказала, что розничное направление появилось в ВТБ после присоединения «Банка Москвы» 10 мая 2016 года. И на сегодня ипотечный портфель подразделения составляет 8,5 млрд. рублей. При этом рост по сравнению с аналогичным периодом 2015 года составляет 66%.

И около 65% текущих выдач приходится на субсидируемый государством продукт, средний размер кредита в Петербурге равняется 2,1 млн. рублей.

«В структуре заявок ипотека с господдержкой занимает 53%, - перечисляет специалист. - С начала года выдано кредитов на 1,5 млрд рублей, около 0,85 млрд приходится на субсидируемую государством ипотеку».

Условия выдачи совпадают с условиями также входящего в финансовую группу банка ВТБ24. Базовая ставка по госипотеке 11,9%. Но в рамках промоакций ведущих застройщиков города ставка снижается до 11,4%.

Впрочем, у подразделения есть своя программа «Люди дела», ориентированная на работников бюджетной сферы. Это врачи, учителя, сотрудники правоохранительных органов и других ведомств. В данном продукте ставка по ипотеке с господдержкой дополнительно снижается на 0,25 п.п. до 11,65%. «Мы надеемся, что госпрограмма будет продлена на 2017 год», - говорит Ольга Патракеева.

К сказанному Ольга добавила, что порядка 70% выдач банку обеспечивают партнеры – агентства недвижимости (прежде всего магазины новостроек) и сами застройщики. 

Просрочка? А что это такое? 

Как констатировал президент Ассоциации банков Северо-Запада Владимир Джикович, сегодня ипотека – вид кредитования с наименьшим риском. И участники круглого стола единодушно признали, что заемщики ведут себя в кризис более чем ответственно.

Так, Анатолий Локотков рассказал, что доля просроченной задолженности в его банке стабильно снижается. Её объём составляет в среднем 0,5 - 0,6% от суммы ипотечного портфеля.  

Мария Баталова тоже сообщила, что Абсолют Банк на фоне негативных изменений в макроэкономике уделяет более пристальное внимание андеррайтингу. «Подробнее изучается и кредитная история, и занятость потенциального клиента. Коэффициент одобрения сегодня составляет порядка 60%. Конечно, мы кредитуем как собственников, так и наемных сотрудников, но, например, в подходе к владельцам бизнеса мы теперь учитываем только подтвержденные доходы», - рассказывает замуправляющего. «Данные меры позволяют нам сохранять высокое качество кредитного портфеля и удерживать просрочку на уровне менее 1%», - добавляет Батталова. С другой стороны, банк разработал подробную программу поддержки на случай финансовых проблем заемщика. Например, выходом из ситуации может быть реструктуризация или отсрочка платежа. Но, как отметила специалист, вопреки мрачным прогнозам на рынке, не наблюдается массовых дефолтов.

«Парадоксальность ситуации состоит в следующем, - подытожила Татьяна Хоботова. - При сокращении реальных доходов граждане больше, чем в благополучные времена, боятся не справиться с долговыми обязательствами по ипотеке. Поэтому займы выплачиваются даже лучше, чем до кризиса, просрочка не растет». 

С точки зрения застройщиков 

Руководитель по маркетингу и аналитике АН «Метры» Елизавета Яковлева рассказала о практике ипотечного кредитования малоэтажной застройки в Ленобласти (АН является эксклюзивным брокером Navis Development Group). По ее словам, 60% покупок в малоэтажных новостройках приходится на ипотечные сделки. Но доля отказов в выдаче кредитов, по мнению эксперта, избыточно высока – не одобряется порядка 45% заявок.

В офисе Агентства Недвижимости «Метры» работает сотрудник Сбербанка, это существенно упростило процедуру согласования кредитов, и увеличило долю Сбербанка среди ипотечных сделок.

В то же время реальные выдачи между банками распределяются следующим образом. На долю Сбербанка приходится 39% выданных жилищных кредитов, Россельхозбанк и Банк «Ак Барс» выдают по 19% займов. Доля выдач «Глобэксбанка» составляет 7%, Банка «Санкт-Петербург» - 6%, ВТБ24 и Дельта Кредит – по 4%, Связь-Банка и Примсоцбанка – по 1%. 

Как бы там ни было, застройщики также ожидают всплеск спроса ближе к концу года. 

Так, заместитель руководителя ипотечного отдела О2 Development Анна Гатилова рассчитывает на скачек покупательной активности в ноябре-декабре, связанный с получением клиентами предновогодних бонусов. «С учетом текущей динамики продаж, в 4 квартале мы прогнозируем рост спроса на 10-15%. Отмечу, что благодаря партнерским программам с банками мы предлагаем нашим покупателям выгодные условия от 8,5 %.  Разработан ряд индивидуальных программ, которые позволяют приобретать квартиры в наших объектах с учетом минимального первоначального взноса, и льготной ипотеки по цене от 1 млн рублей в области и 1,5 млн рублей в городе».

«Рынок недвижимости, может быть, единственный в стране, который не понес потери в кризис. И причины этого кроются на разных уровнях, в том числе и на бытовом уровне, - полагает руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. - Так, стоимость квартиры сегодня приблизилась к стоимости приличного автомобиля, и выбирая меду первым и вторым, потребитель, скорее всего, предпочтет первое».

Эксперт соглашается, что с рынка ушло большинство частных инвесторов. Сейчас покупки совершаются в основном «для себя».

Таким образом, в эконом-классе сегодня покупателей можно условно разделить на три основные группы. Это молодые семьи, берущие в ипотеку однокомнатную, реже - двухкомнатную квартиру, для проживания. Это имеющие одного - двух детей граждане с доходами 70-80 тысяч рублей в месяц на семью, продавшие «однушку» и приобретающие квартиру большей площади. И граждане, покупающие студию либо однокомнатную квартиру для детей. Кстати, под эту категорию подпадает большинство покупателей из других регионов. В разных объектах доли этих категорий варьируются. Но в среднем 40% первых, 30% вторых, и 25-30% третьих.

Аналитик назвал и главный сегодняшний «ночной кошмар» всех девелоперов. «Первый риск, которого боятся все строительные компании, - говорит Петр Буслов, - что банки по каким-либо причинам вообще перестанут выдавать ипотеку. Ведь тогда рынок фактически остановится».

С другой стороны сворачивание госпрограммы поддержки ипотеки застройщиков пугает в меньшей степени. Разрыв в ставках уже не столь катастрофичен. Более того, по его словам, в случае сворачивания госпрограммы застройщики найдут резервы, чтобы по возможности компенсировать банкам разницу ставок. 

Игорь ЧУБАХА.