«Новая квартира. Ипотека. Тенденции и ожидания — 2017». Круглый стол с такой тематикой провели портал «ТТ Finance»  совместно с газетой «МК в Питере». Что ждут девелоперы и банкиры, каким прогнозам верить потенциальным покупателям жилья? Если семья планирует решать квартирный вопрос, то что лучше: быстрей покупать или отложить сделку?  

Факты текущего дня 

Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева подготовила обзор состояния рынка. За первое полугодие в Петербурге введено 1,64 млн кв. м. жилья, сообщил Комитет по строительству СПб. Это 61% от запланированных объемов. 

Однако, в рыночной экономике важнее — как продаются метры. «За первое полугодие реализованы 1,8 млн кв. м., по сравнению с  тем же периодом 2016 года — снижение на 11%», — констатировала аналитик. Но тут же напомнила, что начало прошлого года было аномальным. В феврале 2016 наблюдался ажиотажный спрос  из-за ожидания окончания государственной программы субсидирования ипотеки. Тогда ставки на рынке вне этой программы были высоки, отсюда эффект. В нынешнем же году, когда ставки упали, окончание программы прошло буднично.  

Застройщики в первом полугодии вывели в реализацию  2,16 млн кв. м. жилья (в том числе во втором квартале 1,2 млн кв. м). На рынке сейчас продают 5,4 млн кв. м. (это в пределах агломерации, включающей всю административную территорию Санкт-Петербурга плюс пригородные районы Ленинградской области).

Цены в настоящее время стабильны. В среднем квадратный метр стоит 108 тыс. рублей (в городе) и 69,5 тыс. рублей (в пригородных районах Ленобласти).

Лидер спроса — Всеволожский район области, на него приходится 30% продаж, на идущий на втором месте Приморский район города — 10%. Люди отправляются в область так как хотят купить себе крышу над головой подешевле. Но потенциал того же Всеволожского района ограничен, а в пределах северной столицы появились предложения, которые не слишком по цене отличаются от вариантов в области.

«Необходимо отметить еще одно. В продажах растет доля ипотечного жилья. По нашим данным в 2017 году она достигла  63%, еще недавно было  57%. При этом по отдельным компаниям она доходит до 80%», — продолжила Ольга Трошева.

По словам заместителя директора Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк» Ивана Власенко доля ипотеки растет, но это происходит за счет недорогого сегмента на жилищном рынке. Отсюда эффект — падение размера среднего чека по кредиту. «Порядка 2,35-2,4 млн. рублей — средний чек в нашем банке в 2016 году, а нынешнем уже лишь - 2,2 млн. рублей, — сообщил он. — «При этом Санкт-Петербургскому филиалу Россельхозбанка  удалось за полгода увеличить  ипотечный кредитный портфель в 1,5 раза -  до  9,2 млрд рублей». 

Начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала банка ВТБ в Санкт-Петербурге Ольга Патракеева, сообщила, что ВТБ банк в Петербурге по итогам первого полугодия этого года, нарастил количество выданных ипотечных кредитов на 38% (относительно января-июня 2016 г.), соответственно объем кредитования в рублях увеличился на 52%. За 6 месяцев 2017 года было выдано около 600  ипотечных кредитов на общую сумму 1,5  млрд рублей. 

Объемы выдачи ипотеки филиала Абсолют Банка в Санкт-Петербурге в первом полугодии выросли более, чем на 15%, по сравнению с таким же периодом 2016-го года. 

«Всего за шесть месяцев этого года было выдано более 500 ипотечных кредитов на общую сумму более 1,3 млрд рублей», — говорит Мария Батталова, и.о. управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. — «Традиционно клиенты в основном оформляют ипотечные кредиты на однокомнатные и двухкомнатные квартиры эконом-класса. В 1-м полугодии 2017 года мы также отмечаем рост спроса на жилье комфорт-класса, что подтверждает тот факт, что многие застройщики Санкт-Петербурга запустили в продажу новые объекты в данном сегменте жилья. В результате, мы отмечаем рост среднего чека. Сейчас по филиалу Абсолют Банка в Санкт-Петербурге он составляет около 2,4 млн. рублей».  

Виды на процент  

Мы живем в эпоху снижения ставок, считает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. И тут же дополнила, что это не обрушение, а их планомерное снижение. «Существует отложенный спрос на ипотечные кредиты. К тому же высокие чиновники обещали 6-8% годовых по таким кредитам в обозримом будущем. Но посмотрите статистику, сегодня ипотеку дают в среднем под 10,72%», — заявила она.

Мария Батталова подтверждает это — по ее данным, средняя ставка на ипотечном рынке Санкт-Петербурга составляет 10,5-11% годовых. «В настоящее время ставки на ипотечном рынке достигли своего исторического минимума. Сейчас они даже ниже, чем в период, когда действовала программа государственного субсидирования», — заметила она. 

Да, есть расчет, что при инфляции 4% коммерческие кредиты под 6-8% вполне рентабельны. Но надо, чтобы такая инфляция была настоящей, а не декларируемой. 

В «Россельхозбанке» сейчас ипотечный кредит обходится заемщику «с улицы» в  9,75-10% годовых. Эти проценты, кстати,  ниже, чем были в период господдержки.

Но есть отдельные программы — когда снижаются проценты по конкретным объектам. 

Ольга Патракеева рассказала, что в банках группы ВТБ базовая ставка составляет 11%, минимальная — 10%. Такая низкая ставка предоставляется в рамках акции «Больше метров – меньше ставка» (на квартиры от 65 кв.м.) и для категорий клиентов «Зарплатный» и «Люди дела» (эти работники сферы образования, медицины, правоохранительных органов, администрации). 

«Несмотря на общее снижение ставок по ипотеке, совместные программы банков и застройщиков будут продолжать пользоваться популярностью», — считает Мария Батталова. — «После отмены ипотеки с государственной поддержкой запуск застройщиками таких программ стал одним из основных трендов ипотечного рынка, поскольку они позволяют поддерживать спрос в сегменте строящегося жилья».  

Абсолют Банк начал работу по развитию партнерских программ с застройщиками в Санкт-Петербурге в 2016 году. В настоящее время в рамках заключенных договоров с девелоперами, заемщики банка могут приобрести жилье в кредит в новостройках по процентным ставкам существенно ниже среднерыночных. 

«К примеру, сейчас в Абсолют Банке действует программа по субсидированию процентной ставки совместно с ГК «РосСтройИнвест»», — рассказывает Мария Батталова. — Мы предлагаем клиентам два варианта субсидии: 8,9% на весь срок кредита и 8,4% на 7 лет».  

Экономическая подоплека понятна: застройщик платит банку. В итоге, банки получают свою прибыль, застройщик спрос, а конечный покупатель — меньшие проценты по кредиту. Так что, скажем, 7% по ипотеке не удивляют. 

Практика ВТБ это подтверждает: отдельные застройщики субсидируют ставки, и тогда конечному заемщику кредит выдается под минимальный процент — от 6,1%. С рядом  застройщиков у ВТБ партнерские соглашения, и для покупателей квартир в домах партнеров для заемщиков снижен первоначальный взнос  до 10%, при том что его стандартный размер в ВТБ  – 15%.

«Такие программы являются скорее маркетинговым ходом для привлечения клиентов. Они составляют небольшую долю в выдачах, и вероятнее всего будут существовать только для того, чтобы в арсенале застройщиков были разные инструменты продаж», —  подтвердила Ольга Патракеева.  — «В группе ВТБ требования к заемщикам традиционно консервативные. У нас нет программ с нулевым первым взносом. Собственников бизнеса рассматриваем только на основании  официальных справок о доходах». 

Но чудес не бывает. Застройщик эти затраты отбивает через цену квартиры. И клиенту нужны долгие подсчеты — что выгоднее: дешевый кредит или скидка.  

«Да, подсчеты сложны и индивидуальны — ответ зависит и от ситуаций в семьях покупателей и от условий данного девелопера или банка», — считает Ольга Патракеева.

Например, есть программы, где пониженный процент предусмотрен на первые несколько лет кредита. Такие программы могут быть дополнительно выгодны для заемщиков, планирующих погасить долг досрочно. 

Светлана Денисова замечает, что дело не только в процентах. Есть объективная реальность: рост стоимости  строительных материалов. Так как платежеспособный спрос ограничен, то конечные ценники квартир отстают от «строительной инфляции». Но это пока. «Наша компания не из самых крупных. Мы предлагаем готовое жилье, а это значит нет риска срыва строительства. Потому у нас больше 70%  сделок по ипотеке», - пояснила она. Но вот синдром отложенных ожиданий присутствует. В «БФА-Девелопмент» растет число не реализованных заявок. 

«Люди ждут что будет счастье. А на практике к концу года будет 9,5% по ипотеке, а это на треть больше, чем думают люди», - полагает девелопер. Так как цена может вырасти, то потребители могут и проиграть. Слишком сложно планировать всеобщее счастье на конец следующего квартала...

«Условия выдачи кредитов  будут зависеть от экономической ситуации в стране. При условии снижения ключевой ставки Банка России, создадутся предпосылки для коррекции вниз ставок по всем видам кредитов в коммерческих банках. Но прогноз сделать сложно: с одной стороны, инфляция снижается, но против России введены новые санкции», - согласилась Ольга Патракеева. 

Иван Власенко также не стал предсказать динамику строительных цен. Но вот, что в реальную сделку превращается лишь каждая 4-я или 5-я заявка, это он подтвердил. Если вычесть отказы банка, а  взять только положительные ответы банка, то сделкой становятся 60% от одобренных заявок. Светлана Денисова возразила, что по ее ощущениям где-то вдвое меньше. Кстати, банк заворачивает лишь 20-30% от запросов. Есть предубеждение, что в ипотеке отказывают в 8 случаях из 10. Но это легенда, ведь за ипотекой идут серьезные люди с подготовленным внушительным пакетом документов. 

Спрос уходит на вторичку 

Маркетинговые акции в сложный период важны. Нужно убедить потребителя что он «царь» и может жить в соответствующих условиях. Шаги к потребностям могут быть по разным направлениям. У хорошего специалиста по продажам на кончиках пальцев должно быть ощущение клиента.

Ольга Трошева подчеркнула, что в регионе спрос в основном на скромные и при этом ликвидные варианте. В Петербурге 23% его объема приходится на квартиры-студии, 43% на  однокомнатные квартиры. В областном пригороде 35%  - на студии и 43% на однокомнатные квартиры. 

В первом полугодии-2017 в агломерации  прошли  41 тыс. квартирных сделок, в их объеме превалирует сегмент масс-маркет. Средняя цена  приобретенного  объекта 4,2 млн руб. в городе и 2,6 млн руб. - в пригороде. 

В банке ВТБ средний чек ипотечного кредита в 2017 году вырос с 2,2 млн до 2,6 млн рублей,  рост  происходил плавно примерно по 70 тыс. рублей в  месяц. Сейчас спрос на вторичное жилье приближается к первичному. Его доля с 42% - в 2016 году поднялась до 45% в 2017 году.

«Покупатели недвижимости в студиях теперь берут кредиты на более комфортное жилье в районах города с развитой  инфраструктурой и транспортными системами.  За комфорт приходится платить больше. Кроме того, снижение процентной ставки дает возможность увеличить размер кредита. Дело в том, что для банка важно, какую долю месячного дохода клиент будет тратить на выплаты по процентам. При снижении процента, заемщик за те же деньги  имеет возможность выплачивать бОльший по размеру кредит», - пояснила Ольга Патракеева. 

«По итогам первого полугодия 2017 года мы  видим, что доля выдач на вторичном рынке выросла примерно на 8% по сравнению тем же периодом 2016 года и составляет сейчас 45% от общего числа сделок, проводимых филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге. При этом объемы выдач ипотеки по вторичному рынку выросли более, чем на 40%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», - комментирует Мария Батталова. – «Что касается ставок, то за первое полугодие процентные ставки снизились на 1,25%, и сейчас Абсолют Банк предлагает клиентам ипотеку на вторичную недвижимость по ставке 10,25% при подтверждении дохода справкой по форме 2-НДФЛ и первоначальном взносе от 15%. При этом, отсутствует градация ставки по первоначальному взносу, то есть процентная ставка едина, независимо от величины первоначального взноса».

Есть еще несколько причин, повышающих привлекательность вторички. Основные, прекращение госпрограммы (она распространялась лишь на первичный рынок). Вторая — несколько громких банкротств застройщиков. К тому же недавно принятые изменения в закон о долевом строительстве нервирую рынок, аналитики предсказывают, что из-за них строящееся жилье станет дороже.  

Так же аналитики отмечают, что люди, даже при скромном бюджете стали больше внимание обращать на транспортную доступность жилых комплексов. Качество жизни стоит денег. Но сэкономленные деньги придется отдать: через траты времени и денег на дорогу на работу. «Кто касается выбора между первичным и вторичным рынком, то важно, что сейчас по двум видам этих объектов выравнялись ставки по кредитам в банках. И надо учитывать, что на рынке много новой вторички. Квартир,  где никто не жил , тех же нереализованных остатков от застройщиков или жилья от профессиональных инвесторов, которые покупают жилье на ранних стадиях, пока оно дешево, а потом забирают прибыль», - полагает Светлана Денисова. 

«Есть два полюса спроса: 27% это приходится на нулевой цикл (минимальная цена) и 13% на готовое жилье (максимальная надежность)», - заметила Ольга Трошева.  

«Условия выдачи кредитов  будут зависеть от дальнейшей экономической ситуации в стране. При условии снижения ключевой ставки Банком России, создадутся предпосылки для коррекции ставок вниз по всем видам кредитов в коммерческих банках. Но прогноз сделать сложно, так как  с одной стороны, инфляция снижается, но, с другой  -  против России ввели новые санкции», - отметила Ольга Патракеева. 

Окончательный выбор люди делают, исходя из потребностей семей. Но в любом случае, жизнь на потом не отложишь. И то, что детей заводить и воспитывать нужно пока есть силы, а не потом, когда упадут ставки, это еще один фактор в пользу застройщиков.

 Алексей МИРОНОВ.