На прошлой неделе состоялся круглый стол «Ипотека и недвижимость. Осень - 2020 - традиционный сезонный пик?», организованный порталом «ТТ Финанс» и еженедельником «МК в Питере». Участники поспорили о влиянии на рынок льготной ипотечной программы, пожаловались на проблемы регистрации сделок, обсудили грядущую ситуацию в сегменте страхования ипотеки. 

После мартовского затишья покупатели ринулись на рынок жилья. Собственных средств у граждан было немного, но тут подоспела госпрограмма льготной ипотеки, которая вкупе со снижением ключевой ставки обеспечила рекордные объемы выдачи ипотечных кредитов.

«С началом самоизоляции в первой половине апреля был шок, количество сделок резко сократилось. Нужно было отладить процесс и в том числе электронные платформы, чтобы они снова заработали. Как только пошли электронные сделки и качество диалога установилось, тут подоспела и ипотека с господдержкой и мы выдохнули - отрасль в общем-то вздохнула», - поделилась Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент».

Как отметила Екатерина Синельникова, заместитель директора Департамента продуктов Банка «Санкт-Петербург», если прежде рекордными значениями для Банка были суммы ежемесячных выдач в размере 3,5 млрд , то в сентябре текущего года выдано 4,6 млрд (в сентябре прошлого года, для сравнения – 1,8 млрд). От поставленных в начале 2020 года целей –планируем удвоиться. 

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по  ипотеке филиала Северо-Западный ПАО Банк «ФК Открытие», также поделилась успехами: филиал банка «Открытие» в Санкт-Петербурге в сентябре выдал рекордный объем ипотечных кредитов – 3,4 млрд рублей. За девять месяцев 2020 года  выдано 18,2 млрд, что почти в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, и на 11% больше, чем за весь 2019 год.

По ее словам, точных цифр пока нет, но рост ипотечных кредитов в России в сентябре оценивается в 0,5 трлн рублей, а прогноз по итогам 2020 года – 3,5 трлн рублей (+15% к 2019-му).

По данным «Русипотека», в Петербурге зарегистрированы 11 275 ипотечных сделок с начала года. В Москве в три раза меньше, прокомментировала публикацию Екатерина Синельникова.

Она также указала на следующую тенденцию: много вкладчиков Банков после снижения ставки «перекладывают деньги в стены». Но при этом процент приобретения квартир за ипотечные средства увеличивается, у некоторых застройщиков он достегает от 50 до 80%.  Пока для Банков нет повода для беспокойства, уровень просрочки находится на стабильном уровне, в среднем по всем продуктам не более 2%. Банки ожидают статистику в октябре- ноябре, по результатам работы программы «Кредитные каникулы». В 2021 можно будет подвести корректные итоги с учетом полноценной картины. По первым итогам можно сказать, что программа сработала хорошо. 

Диджитализация - главный тренд 

Один из очевидных трендов рынка недвижимости и ипотеки – диджитализация. По мнению Ивана Зинченко, директора по продажам компании «Ипотека.Центр», заметный виток в развитии этого процесса стартовал с наступлением режима самоизоляции – «как раз перед тем, как президент объявил каникулы». Однако, добавил он, многие банки не были к этому готовы, онлайн-системы не были отлажены».

Но рынок, по мнению Зинченко, достаточно быстро перестроился: «Апрель был лакмусовой бумажкой, которая показала, насколько важна была про-активная позиция банков с точки зрения диджитализации. И те банки, которые ушли в цифру и диджитализацию, сделали себе таргет в предыдущий период, переводили свои отделы на работу онлайн и не потеряли в качестве. В то же время те банки, которые этого не делали, получили очень большой временной разрыв»

Компания провела первую онлайн-сделку 14 апреля.

Цифровизация – это главный тренд 2020 года.

ООО «Абсолют Страхование»  представляет возможность оформлять страховые полисы, включая ипотечное страхование, не выходя из дома. Тем самым, компания не подвергает опасности жизнь заемщика в условиях пандемии и сохраняет его здоровье», - поддержала Галина Петрова, директор филиала ООО «Абсолют Страхование» в Санкт-Петербурге.

Вместе с тем перевод всех операций в онлайн сталкивается с определенными трудностями. В частности, эксперты дружно жаловались на работу Росреестра, который тормозит процесс.

«Начиная с марта этого года практически все наши ипотечные сделки мы регистрируем электронно в Росреестре. Для наших заемщиков электронная регистрация бесплатна, пользуется большим спросом и практически никто из клиенто уже не сдает документы через МФЦ. До конца августа, то есть до перехода Росреестра СПб на новое программное обеспечение, нормативные сроки регистрации соблюдались. С начала осени начались задержки. Росреестр не справляется с возросшим электронным документооборотом. Уверен, что это временные технические трудности. Заемщикам и нам - банкам надо потерпеть.», - успокаивал присутствующих Дмитрий Задонский, региональный директор - руководитель ипотечного центра в Санкт-Петербурге Национальная фабрика ипотеки «Ипотека 24».

По его словам, МФЦ прекратили работу в марте, но компания смогла взять на себя роль МФЦ и отправлять документы на регистрацию в Росреестр. Впрочем, схема довольно сложна.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ», пояснил: «В качестве исходной выбрана база, которая не может обработать много документов. Это системная ошибка. Задача Росреестра – упорядочить количество заявок на регистрацию. Запись идет за месяц. На сегодняшний день схемы, когда платили для ускорения регистрации, уже не работают».

«В системе регистрации больше транзакций, чем во всем Евросоюзе. Любой ресурс исчерпается, если каждое движение будем регистрировать», - добавила Светлана Денисова.

Эксперты дружно решили, что положение могло бы спасти упрощение процесса. Однако Екатерина Синельникова подвела черту под жалобами: «Может быть мы системно пока не готовы к упрощению». 

Новостройки подрастают в цене

Ипотечное кредитование завязано на рынок недвижимости, особенно это касается первичного рынка, доля которого в ипотечных сделках – больше 50%.

Ситуацию на рынке жилого строительства обрисовала Светлана Денисова. По ее оценке, план продаж успешно выполняются, доля ипотечных сделок превышает 80%.

«Цены с начала года выросли очень заметно, сейчас среднее значение по Птербургу – около 128 тысяч рублей за кв. м. Это очень высокая цена, это рост более 12%. В нашем комплексе «Огни залива» такие же показатели роста, ведь вторая очредь практически готова», - сообщила Денисова. 

По ее словам, в зависимости от методики подсчетов эксперты оценивают рост цен в 12,5-15%.

«По оценке международных консультантов, Петербург вошел в тройку мегаполисов мира с максимальным показателем роста цены. Это очень спорные лавры. И эта ситуация в огромной степени продиктована тем, что у нас сократилось количество предложений. На фоне спроса, который обусловлен не только низкой ставкой по ипотеке, но целой совокупностью очень значительных моментов, еще и предложение сокращается. К счастью, оно начало немного выправляться в третьем квартале. В первой половине года застройщики придерживали свои пусковые очереди, не стремились выводить на рынок новые проекты из-за огромной неопределенности. Но наращивание объемов не может произойти быстро. Подготовленных и упакованных проектов не так уж и много», - продолжила Денисова.

Поскольку разница между ростом спроса и сокращением предложения остается – остаются предпосылки для роста цен, полагает она. «Думаю, к концу текущего года этот процесс остановится в связи с исчерпанием активного спроса и ситуация войдет в более стабильное и затяжное состояние. Конечно, у застройщиков будут возможности потом корректировать цены за счет своих акций, чтобы стимулировать спрос», - заключила Денисова.

Льготная ипотека - драйвер рынка

Эксперты сошлись во мнении: на ситуацию значительно повлияла государственная программа поддержки ипотечных заемщиков – льготная ипотека под низкий процент.

«Льготная ипотека прямо вдохнула жизнь в рынок. Но было бы ошибкой считать, что оживление на рынке происходит только из-за льготной ипотеки. Хотя это очень важный фактор, но далеко не единственный, - подчеркнула Светлана Денисова.

В объеме льготных кредитов 50-60% приходится на стройку, в оставшихся 40% есть еще рефинансирование, потому что это рефинансирование на социальных условиях, пояснил Иван Зинченко. «В основном все сейчас идут на стройку», - добавил он.

При этом наблюдается большой интерес к инвестиционным покупкам. «Инвестиции круто рванули вверх, и очень сильно вырос процент людей, вкладывающихся в покупку квартир. Более того, многие покупают не одну квартиру, а по нескольку квартир, прямо оптом», - поделился наблюдениями Иван Зинченко.

Есть ли «пузырь» на рынке недвижимости?

Информация о значительном росте цен вызвала дискуссию среди участников круглого стола: формируется ли «пузырь» на рынке недвижимости и ипотечного кредитования и лопнет ли он?

Так, Александр Тутинас, председатель правления Ассоциации профессиональных страховых агентов, заявил: «Поймите, это не пузырь. Это истерия». Он напомнил про кризис 2008 года.

«История с пузырем надуманная», - убеждена Татьяна Хоботова. По ее словам, в 2008 году мы едва вошли в ипотечный рынок, «и ущерб 2008 года несоизмеримо мал по сравнению с мировым».

С ней согласна Светлана Денисова: «Обеспеченность квадратными метрами на человека у нас по-прежнему мала ниже, чем в Европе, поэтому до пузыря нам далеко».

«Участники рынка по-разному понимают значение «ипотечного пузыря», прежде чем его комментировать, не помещало бы ввести общее понятие этого определения», - рассудила Екатерина Синельникова. 

«Я думаю пока рано прогнозировать «ипотечный пузырь», на мой взгляд было предпринято достаточно мер со стороны регулятора и государства для профилактики. 

«Вся эта история нам еще аукнется», - предостерег Иван Зинченко.

Защитить ипотечных заемщиков может только страхование ипотеки

«Всем, у кого возникла нужда приобрести жилье, участники рынка недвижимости предлагают обратить внимание на приобретение недвижимости с привлечением ипотеки, т.к. именно этот механизм позволяет получить желанную квартиру намного быстрее. Строительная отрасль, изучив потребности людей, строит недвижимость. Банки выдают кредит на приобретение недвижимости. Страховые компании обеспечивают страховой защитой тех, кто берёт кредит, защищая тем самым и семьи заемщиков», - определила роли участников рынка Галина Петрова.

По ее словам, рынок «плавно идет к «Матрице», и крайне важно разъяснять клиентам суть ипотечной страховки, чтобы они потом «не обижались на страховщиков».

Видов страхования несколько, и не всегда люди знают об их существовании. Например, есть услуга титульного страхования, причем даже на первичном рынке. Этот вид защищает дольщиков от двойных продаж.

Страхование в той или иной степени выгодно покупателям жилья, утверждает Галина Петрова: «Вы останетесь без квартиры, но вы никому не будете должны».

Никита Холманов, начальник управления ипотечного страхования Северо-Западного филиала ПАО «Страховая Акционерная Компания «ЭНЕРГОГАРАНТ», отмечает: «Ипотечное страхование, как продукт, формируется требованиями кредитных организаций. Все страховщики выполняют требования, которые предъявляются к набору страхуемых рисков, срокам действия договоров, страховому покрытию и даже стандартам оформления. Для банков страхование – инструмент секьютеризации рисков». 

По его словам, как правило, требования стандартны. Различия бывают – в расчете страховой суммы, иногда в сроке действия договора страхования. В некоторых банках покрытие равно сумме кредита, иногда берется дополнительная буферная цифра – в районе 10%. Некоторые банки привязываются к ставке, то есть размер ставки плюсуется к размеру кредита. 

 «Несмотря на то, что в СМИ периодически можно встретить значение средней ставки, на практике, потенциальному страхователю к этим цифрам обращаться не целесообразно – страхование сильно привязано к конкретным характеристикам объектов страхования», пояснил Никита Холманов.

Ставка по ипотечному страхованию колеблется в очень широком диапазоне. По страхованию жизни тарифы начинаются  от 0,118%, по недвижимости и титулу можно найти тарифы, начинающиеся с 0,100% от страховой суммы.

Поскольку ипотечное страхование больше относится к вмененным видам страхования, страховщики имеют возможность вести дополнительную образовательную работу с населением, увеличивая лояльность к востребованным в мире страховым продуктам имущественного и личного страхования.

Часть участников дискуссии отметили, что по роду деятельности работая с ипотечными клиентами, видели как на практике договора ипотечного  страхования помогали людям в трудных жизненных ситуациях. Особенно, когда речь шла о сохранении единственного жилья. При наступлении страхового случая клиент или его наследники зачастую оказываются неспособными обеспечивать ипотечные платежи и вынуждены отказаться от недвижимости, передав её на баланс банка в счет погашения ипотеки. 

Для кредитных организаций подобные ситуации тоже не являются благоприятными, так как последующая реализация залогового имущества, зачастую занимает несколько лет и вырученные средства не всегда покрывают убытки.

Сейчас страховую защиту по ипотечному кредиту оплачивает покупатель недвижимости. Как рассказал Александр Тутинас, Центробанк счел, что надо возложить расходы по страхованию на банки, которые якобы имеют лучшую переговорную базу со страховщиками, поэтому снизить существенно ставки по ипотечному страхованию. Идея регулятора нарушает законодательство, отметил он, в частности, закон об ипотеке; статьи Гражданского кодекса, в том числе по страхованию жизни, ибо оно добровольное и при наличии личного согласия.

«ЦБ считает, что интерес по возврату кредита есть только у банка. Но оплата страховой услуги – лишняя финансовая нагрузка на банк. Заемщик сам должен определить, за что ему платить», - полагает Александр Тутинас.

По его словам, объем страхового рынка оценивается более чем в 1 трлн рублей, за 2019 год страхование ипотеки – в 49 млрд.

«Идея, в общем, хорошая», - отметил Дмитрий Задонский. За 2019 год за счет страхования ипотечные ставки выросли на 0,74%. «Я так понял, что банк может снизить ставки», - добавил он.

«Банк не будет заниматься страхованием. Только за счет увеличения ставки», - уверена Татьяна Хоботова.

Галина Петрова полагает, что регулятор наносит удар по рынку: «Банки и страховые компании – организации с разными задачами. Любое изменение в схеме работы по ипотеке ведет к удорожанию. Центробанк делает хорошо для банков, у которых есть страховые группы».

Впереди маячит стагнация

В финале участники кругло стола поделились своими видениями перспективы рынка. «Беспокоит, что общая экономическая ситуация и платежеспособность населения остаются сложными и рассчитывать на то, что ситуация продлится долго, не приходится. У наших заемщиков все меньше собственных средств. То есть, мы выходим на новые аудитории заемщиков, мы исчерпываем этот спрос, нас ждут довольно сложные времена, причем довольно скоро. Это будет стагнация. Достаточно длинная, потому что одной только низкой ставки по ипотеке категорически недостаточно, чтобы такая ситуация сохранялась долго», - полагает Светлана Денисова.

«Кризис, как указывает китайский иероглиф – это опасения и возможности, мне кажется, люди увидели возможности, - говорит Иван Зинченко. -  Будет продолжена льготная программа банков, но мне видится пузырь, который уже был в мировой экономике. Будут печальные последствия. Это единственное опасение, которое я вижу».

«Ставки будут снижаться. Средняя ставка по России в августе была 7,16%, в Петербурге – 7,03%, благодаря первичному рынку. К концу года ставка останется на текущем уровне», - прогнозирует Татьяна Хоботова.

«Все говорят: рынок на подъеме. Но строители, может быть, не готовы к большим объемам», - рассуждает Алексей Белоусов.

По его расчетам, ввод жилья по итогам года будет на 10-15% меньше, чем в 2019-м – несмотря на большие продажи.

«Год будет сложным. Мы не сумеем даже при такой ипотеке выдержать высокие темпы строительства. Нас ждет монополизация рынка и рост цен», - резюмировал Алексей Белоусов.

Елена ЗУБОВА.