Портал «ТТ Финанс» совместно с сетевым изданием «Фонтанка.ру» провели круглый стол «Льготная ипотека и другие драйверы рынка недвижимости». Дискуссия продемонстрировала, что Госпрограмма-2020 оказалась выгодна не только для застройщиков, получивших прекрасную возможность поднять цены, но и для частных инвесторов. Многие граждане не упустили шанс «упаковать» подкрепленные дешевыми кредитами накопления в бетон. А «ипотечных» новичков среди покупателей был минимум. 

Я помню чудное мгновенье 

В преимущественной мере круглый стол был посвящен «разбору полетов» 2020 года, то есть, надолго запоминающейся истории, как ипотечный рынок в минувшем году отделался легким испугом и рекордом. И, уже опираясь на сформированные оценки, участники диспута делились прогнозами на год наступивший. 

Льготная программа была прогнозируема, иначе бы стройотрасль попросту не «выжила» в ситуации начала прошлого года, говорит начальник отдела разработки розничных продуктов и работы с партнерами банка «Россия» Мария Борисова.  По итогам 2020 года прирост по количеству и объему выданных ипотечных кредитов составил порядка 35% по сравнению с 2019 годом. При этом, рост произошел далеко не только благодаря льготной ипотеке – высока доля кредитов по рефинансированию ипотеки, и, безусловно, нельзя не отметить возросший спрос на приобретение загородной недвижимости.

«Программа льготной ипотеки, была наиболее востребована (прирост почти в 2 раза)  в Крыму – это наш ключевой регион работы, – поясняет Мария Борисова – Это связано с адекватной стоимостью жилья в Крыму по сравнению с крупными мегаполисами. в Петербурге и Москве спрос на программы льготной ипотеки ограничен, во-первых,  в связи с резким ростом цен на недвижимость, а во-вторых, в связи с  недостатком платежеспособных клиентов». 

Льготную программу банки запустили под 6,5% и потом стали думать о дальнейшем снижении ставки под разных клиентов. Например, банк «Россия» в период летних месяцев проводил совместную программу с застройщиком в Крыму, предоставляя специальную пониженную ставку, что, несомненно, повлияло на спрос в регионе.

В тревогах шумной суеты 

Напомним, пик ажиотажа среди ипотечных заемщиков пришелся на осенние месяцы. Ведь изначально планировалось, что «антикризисная» программа с ипотечной ставкой 6,5% будет действовать до 1 ноября 2020 года, и многие заемщики старались успеть воспользоваться льготой. Впрочем, продление льготного режима до 1 июля 2021 года поддержало высокий спрос на недвижимость в ноябре и декабре.

«Филиалом банка Уралсиб в Санкт-Петербурге в 2020 году было выдано на 42% больше ипотечных кредитов по сравнению с 2019 годом», – докладывает заместитель управляющего филиалом по розничному бизнесу банка Уралсиб в Санкт-Петербурге Ирина Гладких.

Среди заметных трендов последнего ипотечного полугодия эксперт обратила внимание на возросшую популярность рефинансирования. «Этот, относительно молодой банковский инструмент, становится все более востребованным, ведь разница по ставке, например, в 2% и более при долгосрочном кредите на срок 10-20 лет, позволит заемщикам существенно экономить на ежемесячных выплатах», – подсказывает специалист.

Ну, и, конечно, нельзя было обойти молчанием феноменальный прорыв онлайн-технологий. «Летом 2020 года мы запустили сервис электронной регистрации сделок с жильем, – напоминает Ирина Гладких. – Удаленное оформление сделки особенно актуально в период действия ограничительных мер, направленных на снижение распространения коронавирусной инфекции». При электронной регистрации участники сделки получают все услуги и документы в режиме «единого окна» через офис банка Уралсиб.

В общем, механизм тотального ухода в онлайн стартовал и останавливаться не намерен. Так, уже в нынешнем году Уралсиб запустил сервис по оценке жилой недвижимости в рамках ипотечного кредитования. Сервис дает возможность подготовки отчета об оценке с самостоятельным осмотром и фотографированием жилого помещения самим клиентом, а также подготовки отчета без осмотра.

В результате, клиент получает электронный отчет, подписанный электронной подписью оценщика в кратчайшие сроки, и параллельно в банк направляется верифицированная версия отчета.  

Душе настало пробужденье 

Впрочем, кризис дал возможность банкирам тестировать собственные, отличные от чужих, стратегии выживания. «Как и большинство, наш банк в апреле подключился к госпрограмме. Это было супер. Месяц к месяцу по сравнению с прошлым годом продажи стали расти на 25%, – рассказывает управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова. – Но в июле мы поняли, что можем  без ущерба для банка активнее развивать собственные программы, спрос на которые был так же высок. И решили не гнаться за объемами в ущерб доходности».

Соответственно, ипотечные подразделения банка сконцентрировались на работе с недвижимостью премиум- и элит-класса. А также с другими квартирами, стоящими дороже 12 млн. рублей, например – трехкомнатными квартирами. Или с коммерческой недвижимостью – ведь на волне ажиотажа коммерсанты также спешили выкупать нежилые площади под будущую сдачу в аренду.

И уже в октябре Банк побил свой прежний рекорд, достигнутый в 2018 году. Кстати, приблизительно на октябрь пришелся и скачок цен на недвижимость.

В целом же, по итогам года общая сумма ипотечных кредитов, выданных Абсолют Банком составила 41,39 млрд рублей, В топе регионов-лидеров по объему выданной ипотеки за 2020 год лидирует Москва – более 15 млрд рублей. На втором месте Санкт-Петербург – 3,9 млрд рублей.

Соответственно, руководство банка решило придерживаться избранной стратегии и в 2021 году.

«Ну, а если вернуться к госпрограмме, то в первую очередь она была хороша для частных инвесторов. Благо, количество заявок было не ограничено, и граждане скупали квартиры под маленькую ставку, – констатирует представитель Абсолют Банка. – Они делали все правильно. При этом не будет большой ошибкой предположить, что через десяток лет в Петербурге, как туристическом центре, цены на недвижимость вырастут вдвое».

С другой стороны, отмечает эксперт, господдержка оказала медвежью услугу ипотечным заемщикам с невысокими доходами. «Многие не рассчитывают свои силы силы и смотрят только на ставку, а не в целом на стоимость квадратного метра и условия кредита: в Ленобласти, где рост цен был создан искусственно, многие квартиры оформлялись в ипотеку по завышенным ценам – говорит Мария Батталова. – Причем, покупателями выступали не представители бизнеса или чиновники, а именно наемные работники, получающие около 40 тысяч рублей в месяц».

Угроза не шуточная. Взять типичную квартиру в Мурино, которая в среднем подорожала на 1 миллион рублей. Теперь, если заемщик будет вынужден по финансовым обстоятельствам разорвать договор и отдать квартиру банку, то новую ипотеку он уже потом ни за что не потянет,  даже под маленькую процентную ставку.

«Правда, хорошо то, что многие пессимистические сценарии не сбываются», – оговаривается эксперт. 

И сердце бьется в упоенье 

В принципе и застройщики согласны, что в чрезмерном скачке цен нет ничего хорошего. Однако, он был неизбежен. «Пусть большинство экспертов связывают этот скачок с льготной ипотекой, я бы хотела обратить внимание на то, что цены начали расти еще в марте минувшего года. Тогда, когда радикальным образом снизились цена на нефть, курс национальной валюты и показатели доходности по депозитам. И люди бросились пристраивать свои деньги, – рассуждает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Совпало несколько факторов. И они создали невероятную мотивацию для того, чтобы люди перекладывали деньги из вкладов в недвижимость».

Какие это факторы? Прежде всего, сегодняшний рынок не сбалансирован по спросу и предложению, а именно фиксируется дефицит предложения.

Причем, на появление этого фактора дополнительно сработал механизм перехода отрасли на проектное финансирование и эскроу-счета. «Поскольку застройщики не были уверены, что с учетом стоимости кредитов по проектному финансированию найдут спрос в прежнем объеме, они придерживались консервативной позиции и проявляли осторожность при запуске новых объектов», – напоминает Светлана Денисова. И только со второй половины 2020 года к застройщикам вернулась уверенность, что их объекты будут востребованы.

Между тем, отмечает эксперт, сегодняшний «плач Ярославны» по поводу роста цен чрезмерен. Пять лет до этого рынок практически стоял – росли цены на стройматериалы, на транспорт, но не на недвижимость. Небольшой рост цен начался только с 2018 года.

«И сейчас мы наблюдаем закономерное выравнивание дисбаланса. Того нездорового положения вещей, когда отрасль не могла себе позволить даже более-менее разумный поток средств на развитие, – объясняет представитель «БФА-Девелопмент». – Мы не можем предлагать продукт дешевле себестоимости, потому что это приведет к гибели строительной компании. И не можем продавать дороже рынка, потому что продукт останется невостребованным. И опять же стройкомпания разорится». 

В свою очередь, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ Ольга Семенова-Тян-Шанская соглашается: в росте цен, прежде всего, виноват баланс спроса и предложения - меньше стартов новостроек – выше цены.

При этом российские застройщики обеспечены теоретическим спросом навечно. «Мы остаемся на уровне 24 квадратных метра на душу населения. И за десятилетие эта цифра приросла крайне незначительно. Более того, эти 24 метра – это весь наш жилищный фонд, включая ветхий и аварийный», – говорит эксперт.

Ольга Семенова-Тян-Шанская вспоминает, что некоторое время назад в Правительстве муссировалась амбициозная цель к 2020 году повысить планку до 30 кв. метров на человека. Но планы так и остались на бумаге. Хотя такая норма достигнута, например, в Польше или Эстонии. Ну, а в Норвегии, например, это 80 квадратных метров… 

Но, в том-то и проблема, соглашается генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов, что при нынешних правилах игры строительный рынок не способен удовлетворить спрос в таком объеме. В последнее время годовые показатели ввода нового жилья в Петербурге «проседают» на 7-8%. Так, в 2018 году девелоперами сдано 3,9 миллионов квадратных метров, в 2019 – 3,5 миллионов, в 2020 – 3,3 миллиона квадратных метров. «Есть основания предполагать, что эта тенденция сохранится и в дальнейшем – по множеству причин», – поясняет глава профобъединения. Например, заканчиваются средства, которые застройщики копили впрок перед самой реформой долевого строительства чтобы строить преимущественно на свои, а не на заемные у банков деньги. 

«В то же время ипотечные ставки снизились настолько, что стали казаться доступными гораздо более широкому кругу россиян, чем прежде. Люди поверили, что снижение ипотечных ставок будет продолжаться еще долго», – говорит Алексей Белоусов. И не так давно президент РФ Владимир Путин поручил правительству совместно с Банком России представить предложения о реализации льготных ипотечных программ в 2021–2024 годах. То есть, вероятность продления льготного режима велика.

Однако, рост стоимости квадратного метра продолжится, возможно, не столь быстрыми темпами, как случилось минувшей осенью, но в пределах 10-15% за год. И это объективный процесс, поскольку часть денег застройщиков уйдет в банки, предоставляющие проектное финансирование, часть потребуется на разработку перспективных планов, поскольку некоторые компании приостановили эту работу. 

«Хотелось бы в заключение прокомментировать предвзятость заявления Центробанка, что все деньги, которые были направлены в ипотеку, в итоге оказались у застройщиков в карманах. Это в корне неверно: львиную долю прибыли от повышения цен «съели» именно банки, получившие преференции в виде эскроу-счетов, а не застройщики», – считает Алексей Белоусов.

Игорь ЧУБАХА