В начале сентября в «Объединении строителей Санкт-Петербурга» прошла уже традиционная встреча строителей и банкиров, организованная порталом «ТТ Финанс» и«Фонтанка.ру». На это раз повестка дня звучала как «Итоги «жаркого» лета 2022-го. Рынок недвижимости набирает обороты». 

Выживать мы уже научились, но что дальше? 

Несмотря на августо-сентябрьское оживление продаж, никто из участников рынка не может заявить, что чувствует себя благополучно. «У нас с апреля про август «чистые продажи», то есть сделки без использования акций, субсидирования или других бонусов составили только 28,4%. Речь, прежде всего, идет о ЖК «Огни Залива» и «Новая Скандинавия». При этом более половины ипотечных заемщиков целенаправленно выбирают субсидированные ставки, - объясняет ситуацию начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. - Для многих ипотека возможна только по субсидированным ставкам. Только такие ставки дают возможность этой когорте покупателей воспользоваться ипотечным кредитом в принципе. Потому что в связи с ростом цен платежеспособности заемщиков недостаточно, чтобы осилить ежемесячные платежи по обычной ставке. Ставку по ипотеке с господдержкой застройщик вынужден субсидировать дополнительно для поддержания необходимого спроса».

Проще говоря, не будь ипотечных подстраховок, вошедший в осень рынок недвижимости оставался бы мертвым. Но сегодня и этого уже мало. Ставку по госипотеке нужно снижать еще раз – ну не тянут без поддержки застройщики субсидирование ставок. Все на пределе.

«Без субсидирования застройщик банально не получит этих сделок. Ведь большинство сегодняшних заемщиков с точки зрения условий обычной ипотеки уже не являются надлежащими заемщиками, – делится наболевшим Светлана Денисова. - Их платежеспособность такая, что не потянуть полновесный платеж по ипотеке. Они становятся приемлемыми заемщиками только в случае, если ставка субсидируется».

Профессионал раскрывает секреты бизнес-модели стройкомпании. «У нас расширенная программа лояльности. Как социально ответственный бизнес, мы предоставляем скидки для молодоженов, для многодетных семей, для региональных покупателей, скидки за повторную покупку… Кроме того, конечно, субсидирование ставок и, наконец, огромной популярностью пользуется рассрочка, - говорит Светлана Денисова. - С дольщика получаем первоначальный взнос, тем самым фиксируя текущую цену квартиры, и далее начисляются достаточно комфортные для семейного бюджета платежи - 30 тыс. рублей в месяц. А после продажи старой недвижимости клиент по допсоглашению может перейти с рассрочки на ипотеку». 

Безвременье можно превратить в выгоду 

В текущих не самых простых условиях не уверенно себя чувствуют и кредиторы. Но для паники нет оснований.

Управляющая филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова сообщила, что ипотека на вторичном рынке составляет около 30% от объема портфеля банка. «Сейчас такое изобилие программ с субсидированием, что люди чаще хотят купить новое жилье, тем более, что на рынке есть предложения, где можно будет въехать почти сразу, - пояснила она. - На вторичном рынке при этом вырос спрос на загородные дома». 

По первичному рынку в Абсолют Банке также отмечают рост спроса в течение лета, несмотря на нестабильную ставку. 

- Банки и застройщики стали искать для себя пути решения проблемы, и главным из них стало субсидирование ставки: банк выдает кредит под минимальный процент, а застройщик платит комиссионное вознаграждение, - объяснила Мария Батталова. - Такие ставки достигают от 0,1% до 1%, что позволило нам нарастить обороты и выдать более 1 млрд рублей ипотеки за этот квартал. 

В любом случае в нестандартных условиях поиск новых решений порой обрекает экспериментаторов на победу. И, как всегда, настаивает на праве строить собственные правила игры Банк «Санкт-Петербург».

«Субсидирование от застройщиков у нас несколько отличается от основной модели рынка и не превалирует, - признает управляющий профильного департамента продуктов ПАО «Банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова. - Мы сконцентрировались на партнерах, которые взаимодействуют с нами по эскроу-счетам, и субсидирование происходит в связке корпоративного и розничного блоков, без удорожания для клиентов конечной стоимости объектов. Таким образом, субсидирование работает только на период строительства. А доля выдач таких продуктов в банке близка к 40%».

Также, уточняет специалист, сейчас в Банке «Санкт-Петербург» ипотечная ставка для вторички начинается от 9,6%, и, очень хорошо, что данный рынок стал подавать признаки жизни. В июле доля таких сделок выросла с 30% до 36%, в августе – до 39%. Ведь при снижении покупательского спроса, многие из потребителей могут думать о первичке, только продав старое жилье. 

Мы живем на пересечении потерь и возможностей 

«У каждого банка собственная бизнес-модель. И если говорить о нашем банке, то второй квартал четко распался на два периода: апрель-май и отдельно июнь. В июне по сравнению с двумя предыдущими месяцами выдачи ипотеки в городе стремительно подпрыгнули – в 2,4 раза. А дальше пошел планомерный рост, - рассказывает Ирина Петрова. - Если смотреть июль к июню, то прирост достиг 14%, в августе – плюс 11%, в сентябре ожидается плюс 8%. И далее ежемесячный прирос по темпам ипотечного кредитования до конца года предполагается на горизонте 3% в месяц».

Таким образом, становится понятно, что рынок «оттаивает». Хотя строить сейчас прогнозы – дело неблагодарное. Например, очень остро стоит вопрос с практически невыносимой социальной нагрузкой на застройщика. Которая, в итоге, все равно впитывается в конечную розничную цену метра.

Так, по самым щадящим оценкам, с квадратного метра жилья в среднем на строительство соцобьектов и благоустройство территории уходит более 20 тысяч рублей. «И это налог на покупателя, независимо от того, есть у него дети или нет», - подчеркивает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. 

Все боялись итогов лета. Все не так 

«За восемь месяцев 2022 года город получил свыше 2,3 миллионов квадратных метров жилой недвижимости, - отмечает Алексей Белоусов. — Это примерно на 16% больше аналогичных прошлогодних показателей. Однако ввод жилья традиционно - неравномерный процесс. Так, в конце 2021 года он замедлился при сдаче довольно большого числа объектов. Поэтому текущие цифры не показательны, и, скорее всего, нельзя спрогнозировать, что взятый застройщиками темп сохранится в течение всего оставшегося времени».

По предварительным оценкам эксперта, строителями все же будут введены рекомендованные Минстроем России для Петербурга «пресловутые» 3,4 млн квадратных метров нового жилья. 

В то же время - и это уже данность, профессионалов не радует текущий спрос.

«Совсем недавно замглавы Минстроя Никита Стасишин констатировал, что спрос в среднем по России упал примерно на 50%, - признает Алексей Белоусов. - При этом следует уточнить, что цифра не касается городов-миллионников. К тому же, в Северной столице, по оценкам застройщиков, льготы и субсидируемая ипотека позволяют купировать снижение спроса».

Вызов реален, и его значимость понимают на самых разных этажах вертикалей власти. «Мне кажется, что в ближайшие месяцы нам необходимо уделять больше внимания стимулированию рынка жилой недвижимости, - говорит председатель комиссии по инвестициям ЗакСа СПб, председатель Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. - Я присутствовал на совещании помощника Президента РФ Максима Орешкина, когда обсуждался вопрос субсидирования ипотечных ставок. И тогда же звучали опасения, что это может подстегнуть рост цен. А сегодня цена квадратного метра уже достигла запредельных высот и недвижимость стала недоступной для многих потенциальных покупателей».

Депутат вспоминает, что еще не так давно на границах города новостройки стоили порядка 120 тыс. рублей за кв. метр. А сейчас - 180-200 тыс. рублей. Но, с его точки зрения, еще большую тревогу вызывает перегретая цена земельных участков. «Еще недавно, когда я занимался девелопментом, стоимость участка на метр улучшений в спальных районах находилась в пределах 17-20 тыс. рублей. А сейчас я слышу, что цена подбирается к 60-70 тыс. рублей. И считаю такую цену просто неадекватной», - возмутился эксперт.

Особую тревогу вызывает даже не сам по себе рост цен, а его несоответствие динамике улучшения реальных доходов населения.

Председатель профильной Комиссии по инвестициям готов от слов перейти к конкретным предложениям. «Безусловно в текущий момент мы можем обратиться в федеральный центр с просьбой о выделении серьезной субсидии, которая позволит застройщикам снизить затраты на объекты инфраструктуры – социальные, инженерные, транспортные. Или даже полностью проводить отдельные объекты на строительство за бюджетные средства», - говорит он.

Кроме прочего Дмитрий Панов напоминает, что на сегодняшний день наблюдается огромный интерес к рынку жилой недвижимости региона со стороны Китайской народной республики. «Безусловно, мы не должны допустить, чтобы китайские строители составляли конкуренцию нашим девелоперам. Но вместе с этим, мне кажется, можно подумать о том, чтобы разрешить Китаю в определенной доле присутствовать на рынке российского строящегося жилья. Например, в рамках совместных компаний по принципу «пятьдесят на пятьдесят».

«С апреля в городе запущен проект по мониторингу ситуации со стройматериалами и замещению дефицита на китайские аналоги. Сегодня в соответствующий реестр, в том числе, курируемый и «Объединением строителей СПб», уже включено около сотни позиций», - объясняет, что вопрос не оставлен на самотек, Алексей Белоусов.

Общий же вывод от состоявшегося на круглом столе обсуждения мог бы быть полным пессимизма, если бы не прозвучавшие в словах спикеров многочисленные «но». Продажи проседают, но…,  господдержка не дотягивает, но… число новых запусков стройкомпаниями снижается, но…

И, более того, сейчас рынок ожидает возвращения частных инвесторов – ни много - ни мало, 15% спроса.

Игорь ЧУБАХА