16 февраля 2010 года в Агентстве Журналистских расследований прошел круглый стол на тему: «Квартирный вопрос: где искать решение?», организованный  ИД «TT Finance» и  редакцией газеты «МК в Питере» в партнерстве с Санкт-Петербургским ипотечным агентством. 

Кому квартира по карману?

       Полномочный представитель Президента российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов назвал цены на жилье в городе стабильными (в среднем на  первичном рынке - 70 000 руб/кв.м, на вторичном  - 80 000 руб./м кв). По его данным, сейчас на продажу на первичном рынке выставлено около 2,6 млн. кв. м строящегося жилья,  на рынке готового жилья – около 20 тыс. предложений, что вполне соответствует объемам докризисного периода. Всего на рынке представлено 254 новых и строящихся дома, из них сдано в эксплуатацию 109 домов.  Как отметил Созинов, объем продаж на первичном рынке сократился существенно – на 30-40%, наиболее пострадали объекты с отдаленными сроками сдачи и компании с неизвестными  брендами.  «Ситуация повторяет основные итоги прошлого года – превалирование объемов ввода над продажами, на 25-30% т.е. говорить о росте цен в краткосрочной перспективе не приходится»,- сказал Павел Созинов. Еще одним фактором, не способствующим росту цен, он называет перенасыщенность рынка крупногабаритными квартирами, спрос на которые заметно упал в период кризиса.   «Люди стали рациональнее подходить к выбору жилья. Растет спрос на квартиры небольшой площади.  Каждый второй запрос  от клиента приходит на  однокомнатную квартиру», - отметил Созинов.  Особенно ярко, по его словам, эта тенденция проявляется на юге Петербурга, где преобладает жилье эконом-класса, и спрос на круногабаритные квартиры практически отсутствует. Из последних тенденций – активизация застройщиков на рынке земельных участков. Первый в 2010 г. аукцион Фонда имущества Петербурга по продаже участков выявил ажиатажные настроения. Окончательная цена на них превысила стартовую в четыре раза. Нагрузка на квадратный метр возводимых улучшений на проданных участках составила $360-380, что близко к докризисным ценам. Однако такая золотая лихорадка строителей, пока не подтверждается тенденциями вторичного рынка – каждый вновь выводимый в течение месяца на продажу объект дешевле своего аналогичного на 1-1,5%, т.е. продавцы здесь пока не особенно оптимистичны.

Именно о покупателях, предпочитающих большие площади и бизнес-класс, говорила генеральный директор ЗАО "ЦУН ЛенСпецСМУ" Ирина Онищенко. Она рассказала, что большинство клиентов  ее компании сегодня – топ-менеджеры и владельцы собственного бизнеса от  30-40 лет и отметила, что в прошлом году возросла доля иногородних покупателей.  В последнем согласен с ней и генеральный директор ЗАО "Центр Долевого Строительства" (ЗАО "ЦДС") Михаил Медведев.  «Многие россияне хотят попасть в наш город, купить здесь квартиру для себя или своих детей», - сказал он и отметил, что ЦДС идет им навстречу, давая возможность купить первое жилье  в Санкт-Петербурге по доступной для небогатых жителей регионов цене. Закономерно, что при таком подходе,  портрет среднего клиента у Медведева  и Онищенко различается.  «Наши покупатели  – студенты, молодые семьи, госслужащие, т.е. люди,  которые часто  делают первый шаг в направлении отдельной квартиры»,- сказал он.  Квартиры, по словам Медведева, его компания проектирует в основном однокомнатные и двухкомнатные. Спрос на последние начал расти два года назад.  Также Медведев отметил, что покупатели предпочитают небольшие кварталы с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью.  Из 13 объектов в разных районах города у  ЦДС есть только один большой  квартал площадью 500 тыс. м. кв.- жилой комплекс в Мурино, где с транспортной доступностью тоже все в порядке, а инфраструктура появится вместе с жильем. 

Город нам поможет?

        Руководитель центра подбора квартир Санкт-Петербургского ипотечного агентства Денис Зубарев рассказал, что в агентстве сейчас действуют два сегмента программ. Это: совместный проект с комитетом по строительству Санкт-Петербурга по подбору квартир очередникам на аккредитованных объектах, и кредитование граждан по программам «Новостройка» и «Стимул» на приобретение жилья как создаваемого, так и вновь созданного. У второго сегмента, по мнению Зубарева, хорошие перспективы. Эти программы помогают потенциальному покупателю на стадии приобретения квартиры.  Зубарев отметил, что для снижения рисков агентство работает только с объектами высокой степени готовности (более 70%), а также проверяет всю разрешительную документацию застройщика. Кроме того Зубарев рассказал, что Агентство содействует в процедуре получения субсидий на приобретение жилья очередниками.

Коснулся темы субсидий для очередников и вице-президент СРО НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей  Белоусов. «Показатели прошлого года не впечатляют. Причины тому, как малое количество аккредитованных домов, так и сложная процедура оформления документации на получение субсидии  в жилищном комитете»,- отметил он.   В завершение темы Павел Созинов рассказал, что в 2009 году городским комитетом по строительству было построено 10 тысяч (600 тыс.кв.м) социальных домов.

Новая квартира - способы приобретения в кредит.

 Рассрочка от застройщика

Для тех, кто чувствует в себе силы купить квартиру самостоятельно, но не готов выплатить всю сумму сразу, застройщики предоставляют удобные условия.  «Мы стараемся сделать приобретение жилья максимально комфортным.  Предлагаем первый взнос от 10% и рассрочки на 3-5 лет», - говорит Михаил Медведев. Тем не менее, он отмечает, что рассрочка – не заменяет ипотеку, а дает людям возможность сориентироваться и выбрать приемлемый способ оплаты.

Реанимация ипотеки   Об ипотечном кредитовании рассказала собравшимся главный экономист ООКЧК Управления кредитования частных клиентов Северо-Западного банка Сбербанка России Евгения Енина. В конце прошлого года Сбербанк понизил планку первоначального взноса до 20%, а для «молодых семей» с детьми – до 15% стоимости кредитуемого объекта недвижимости. В декабре-январе тенденция роста спроса на кредиты укрепилась, - сообщает Евгения Енина. - Из «новинок» кредитования можно отметить следующие: с 15 января Сбербанк возобновил жилищное кредитование в иностранной валюте: долларах США и Евро. При этом, в сравнении с ранее действовавшими, ставки в иностранной валюте в среднем снижены на 0,5% годовых.   Не менее важным является запуск программы кредитования «участников зарплатных проектов». Ставки для заемщиков, получающих заработную плату на счет или карту Сбербанка, составляют от 11,95 до 14,4% годовых в рублях и от 9,35 до 12,6% годовых в долларах США, Евро, что в среднем на 10% ниже базовых ставок.  Более удобным становится и порядок оформления заявки на получение кредита. С 25 января получить кредит в Сбербанке можно как на основании справки о доходах по форме 2-НДФЛ, так и на основании справки, оформленной по форме Банка. При этом процентная ставка по кредиту не зависит от способа подтверждения клиентом дохода.
Не остаются без внимания Банка и клиенты, столкнувшиеся с трудностью погашения займов вследствие потери работы или снижения доходов – для них разработан специальный кредитный продукт «Уверенность». Теперь заемщики Сбербанка, потерявшие часть дохода и получившие отказ в реструктуризации своего кредита по стандартам АРИЖК, смогут воспользоваться данным займом. Его можно привлечь для погашения плановых платежей по жилищному кредиту в течение года. Займы «Уверенность» предоставляются в рублях на срок, оставшийся до полной выплаты жилищного кредита. Размер выплат по кредиту «Уверенность» соответствует процентной ставке по жилищному займу банка.

По прошествии полутора лет с момента первого падения ипотечного рынка, Елена Шевелева, Генеральный Директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в Санкт-Петербурге подвела некоторые итоги, настраивающие на определенный оптимизм. «Достаточно сравнить ситуацию на сегодняшний момент с аналогичным периодом прошлого года, который можно назвать пиком ипотечного кризиса, - сказала она. - Год назад рынок сжался настолько, что ипотеку в Санкт-Петербурге реально выдавали не более 10 банков, вместо 70-80 до кризиса. При этом взлет ставок составил не менее 6% годовых, что, наряду с ужесточением других условий, по сути, сделало ипотеку недоступной для подавляющего большинства вчерашних потенциальных заемщиков. Однако уже во втором полугодии стали заметны изменения в лучшую сторону: снижение процентных ставок (летом-осенью 2009 года снижать ставки начали все банки), возвращение на рынок временно не работавших на нем банков (как следствие, усиление конкуренции), возврат максимальных сроков и кредитных лимитов на докризисный уровень и т.д. Все это не могло не привести к оживлению спроса со стороны заемщиков, тем более, что цены на недвижимость в 2009 году уже были гораздо привлекательнее, чем год назад. Достаточно сказать, что из 4060 ипотечных кредитов, выданных за весь 2009 год, 1559 (то есть 38%), было выдано в IV квартале, что говорит о значительном потенциале роста рынка и в 2010 году (по данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства). Тем более, что сохраняется тенденция к снижению ипотечных ставок и либерализации условий кредитования».

 ЖНК – как альтернатива ипотеке

О форме приобретения жилья, являющейся альтернативой ипотечному кредитованию, – жилищном кооперативе - рассказала директор ЖНК «Элитный» Галина Микк. Она сразу же отметила, что по федеральному закону 2005 года ЖНК (жилищный накопительный кооператив) не занимаются коммерцией, не имеют учредителей, и раз в 3 месяца отчитываются перед ФСФР (Федеральная служба по финансовым рынкам). При этом по тому же закону, они наделены и большим количеством полномочий. Микк назвала основными преимуществами кооператива отсутствие ограничений по возрасту и необходимости подтверждать доходы, а также удорожание жилья за период выплат не более чем на  40%.  «В ЖНК можно взять любое жилье от комнаты  до загородного дома как на первичном, так и на вторичном рынке.  Выплата производится за 10 лет»,- отметила директор ЖНК.  Галина Микк пояснила, что пайщик за десять лет может перемещаться в рамках объектов базы  жилья,  оформленного на кооператив. Оформление жилья в собственность пайщика, по ее словам, происходит либо при его покупке на вторичном рынке, либо после выплаты пая. Единственным ограничением в ЖНК является то, что один пайщик может владеть только одним объектом в рамках кооператива.   Самым интересным для ЖНК Галина Микк назвала новое долевое жилье, которое, по ее мнению, через 2-3 года будет наиболее рентабельным. Клиенты ЖНК очень разные люди. Есть среди них и  те, кто только начинает решать свой вопрос с жильем, например с покупки комнат. Хотя такой вариант директор ЖНК никому не рекомендует. Обычно она советует покупать квартиры, хотя бы маленькие дешевые студии, т.к. это ликвидное жилье, стоимость которого со временем будет расти.  Галина Микк пригласила застройщиков к сотрудничеству, пояснив, что ЖНК  для них - удобная альтернатива ипотеке и банку, т.к. все деньги будет выплачивать всего один заемщик - кооператив.
    Представители строительных компаний, в свою очередь, отметили, что готовы к любым альтернативным схемам покупки жилья, если они не противоречат законодательству и позволяют расширить рынок недвижимости. 

Страхование ипотеки и долевого строительства.

В завершение круглого стола участники затронули еще одну тему, непосредственно связанную как с ипотечным кредитованием, так и просто с приобретением жилья – страхование.

Руководитель Управления страхования имущественных рисков СГ «Спасские ворота» Татьяна Чачанова отметила, что при страховании ипотеки очень многое зависит от программы банка или организации, дающей кредит. Она рассказала, что, как правило, при ипотечном кредитовании на вторичном рынке оформляется комплексный договор, куда входят страхование жизни и здоровья, предмета ипотеки и права собственности.  «При страховании ипотечного кредитования на первичном рынке  мы сразу страхуем жизнь и здоровье, а уже после получения квартиры вступает в действие комплексный договор страхования»,- отметила Чачанова.  По ее словам,  тарифы  СГ «Спасские ворота» остались на докризисном уровне: 0,4% – страхование жизни, 0,2% – страхование  предмета ипотеки и 0,2% – страхование права собственности.  Рассказала Татьяна Чачанова и о страховании финансовых рисков участников долевого строительства.  В Спасских Воротах страхуют договоры долевого участия и инвестирования. В договор входит следующий пакет рисков: двойная продажа квартиры, банкротство фирмы, разрушение дома в ходе строительства, в случае пожара или стихийного бедствия, или нерегистрации права собственности по независящим от дольщика причинам. Есть еще и риск нарушения сроков строительства более чем на полгода, но его в последнее время редко предлагают страхователям.
 «Без включения такого риска пакет страхования обходится значительно дешевле»,- отмечает Чачанова.  Коридор тарифов по этому договору  достаточно широкий (от 1,6% до 4% за весь период  договора) из-за  возможности выбирать набор рисков и разницы в тарифах на разных стадиях готовности объекта. 

        Мария АЛЕКСЕЕВА