В конце прошлой недели девелопер Formula City официально открыл апарт-отель Well в Адмиралтейском районе Петербурга. В середине 2026 года компания планирует запустить ещё один подобный объект на площади Конституции, а затем выстроить из них сеть в российских городах-миллионниках.

В многофункциональном комплексе Well на Измайловском бульваре 10 этажей. Он включает в себя 1052 жилых апартаментов трёх категорий: Studio, Standard и Delux. По словам партнёра и директора управляющей компании Well Александра Погодина, 70% этих юнитов уже проданы. Некоторые сданы в аренду, в начале текущей недели должно начаться их заселение. Отель предлагает собственникам выбор: сдавать свои апартаменты самостоятельно или доверить это управляющей компании. 

Кроме жилых помещений общей площадью более 30 тысяч м2 Well включает в себя порядка 200 офисов различной площади, также предназначенных для покупки инвесторами и последующей сдачи в аренду. Помимо этого, в комплексе есть три коворкинга, стрим-студия для записи подкастов, шесть переговорных комнат и конференц-зал на 100 человек, ресторан и кафе. Отличительная особенность инфраструктуры - биохакинг центр ONE от инновационного курорта превентивной медицины «Первая Линия». Офисы занимают около 5 тысяч м2, помещения для стрит-ритейла — 1,5 тысячи м2. Объём инвестиций в проект составил 7 млрд рублей. 

Стартовая площадка 

Перед церемонией открытия учредитель и генеральный директор Formula City (ООО «Формула Сити») Юрий Грудин, экс-руководитель ГК «Пионер» в Петербурге, сообщил журналистам, что апарт-отель в Адмиралтейском районе станет первым элементом целой сети подобных объектов. Второй из них, на 552 юнита, строится партнером Formula City, застройщиком «Артик», на площади Конституции в Петербурге. Он откроется в 2026 году и будет иметь категорию «пять звёзд». Как писал «Деловой Петербург», в этом отеле также запланированы коворкинг, фитнес–клуб, фуд-холл, рестораны и бассейн на крыше. Он будет иметь категорию «пять звёзд», в отличие от первого Well, получившего пока только три звезды и претендующего на получение четвёртой в следующем году.

«Санкт-Петербург – не предел, мы смотрим для данного продукта и другие локации, — заявил Юрий Грудин. — Я думаю, что это будет Москва и города-миллионники: там, где есть большой приток молодого населенияl».

По словам Александра Погодина, прорабатывается около десяти возможных локаций для строительства апарт-отелей сети. 

На здоровье 

Отличительной особенностью комплексов Well, которая, как надеются Грудин и Погодин, позитивно повлияет на динамику продаж апартаментов, является используемая в них концепция well-being. Она подразумевает создание условий, способствующих физическому и эмоциональному благополучию жителей. Эта цель достигается за счёт систем фильтрации воды и воздуха, а также создания акустического и температурного комфорта, циркадного освещения, обеспечения безопасности и т.д. «Нас выбрало большое количество инвесторов именно из-за этой концепции. Пул партнёров за счёт этого расширился», – подчеркнул Юрий Грудин.

Как указано в презентации апарт-отеля Well, для инвесторов, купивших апартаменты, действует программа «Гарантированный доход», позволяющая в течение трёх лет получать 720 тысяч рублей ежегодно. Однако, Александр Погодин на пресс-конференции указал, что эта программа «только что закончилась». Для участия в ней надо было вложить в покупку юнита «порядка 10 млн рублей», что обеспечивало операционную доходность на уровне 7,2% годовых. «Понятно, что это не потолок, а минимум, который мы гарантировали», — добавил Погодин. По его словам, сейчас для инвесторов существует программа котлового управления. Подобные программы получают всё большее распространение на рынке апартаментов. Их суть в том, что собственники получают доход пропорционально количеству квадратных метров, которые им принадлежат в апарт-отеле. При этом весь доход от комплекса «сливается» в общий котёл, а оттуда распределяется владельцам. Минус такой схемы для инвесторов в том, что в какие-то периоды доходы могут падать, гарантированного минимума нет. Но плюс в том, что нет и максимума: в удачные месяцы выручка может сильно расти. Кроме того, даже если апартаменты конкретного собственника в какой-то период не сдаются (например, по причине ремонта или переоснащения), он всё равно получает доход.

По оценке директора УК Well, операционная доходность апартаментов на рынке сейчас не превышает 10% годовых. Но она составляет не более четверти от общей доходности вложений. Основной доход приносит рост капитализации, то есть цены объекта. «За последние 30 лет не было ни одного пятилетнего периода, с любой даты можно считать, когда хорошая, качественная недвижимость не удваивалась бы в цене, — уверен Александр Погодин. — В рублёвом эквиваленте она всегда удваивается. Если недвижимость у вас качественная, она даёт доход в двух измерениях. Это операционная доходность и капитализация. Я абсолютно точно могу говорить, что если инвестор придёт сегодня к нам, то он за пять лет свой капитал удвоит».

По словам Погодина, первый проект с начала строительства до момента запуска принёс инвесторам более 35% роста капитализации. 

Туристы двигают рынок 

Согласно исследованию консалтингового центра «Петербургская недвижимость», за январь-сентябрь 2024 года в Петербурге было реализовано 2,4 тысячи апартаментов. Это на 14% больше, чем за аналогичный период предыдущего года. Более половины юнитов (55%) реализовывались в сервисных проектах, обеспеченных комплексом услуг от управляющей компании.

По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на конец III квартала 2024 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов всех форматов в Петербурге достигла 306 тысяч рублей, рост этого показателя составил 9% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Ровно на такую же относительную величину, 9% увеличился и туристический поток в Северную столицу. За первые девять месяцев 2024 года Петербург посетило около 8,5 млн туристов, что на 9% больше, чем за тот же период прошлого года.

По оценке «Петербургской недвижимости», на начало осени на рынке Петербурга было представлено 7,1 тысяч апартаментов общей площадью 250 тысяч м2 в 76 комплексах. При этом доля сервисных апартаментов на рынке выросла за год на 8 процентных пунктов до 75%. Доля элитных проектов осталась неизменной (4%). Формат аналога жилья занимал 21% от всего объёма предложения. 

Иван ЕВДОКИМОВ