«Рынок апартаментов. Новые возможности для инвесторов и покупателей. Умные технологии, экологичность и авторский дизайн. Стиль, комфорт и инвестиции» — таковы темы шестого бизнес-завтрака, который состоялся в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя-2025» в бизнес-центре «СЕНАТОР» на Петроградской стороне.

Партнерами мероприятия выступили компании IPG Россия, OMOIKIRI, ADVGroup, апарт-отель «ФОМИН», девелоперская группа PLG, SKAZ bureau, «Могилёвлифт» и проект доходной недвижимости SAAN.

Исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Интернет-голосование в 25-ти номинациях завершится 31 августа. Сейчас за участников отдано свыше 22300 голосов.

О причинах востребованности апартаментов рассказал руководитель отдела продаж ЦИАН. Евгений Белоглазов. Инвестиционный потенциал апартаменты сохраняют благодаря развитию внутреннего туризма и ограниченному потенциалу роста гостиничного сектора из-за дорогого проектного финансирования. На рынок негативно влияет общее охлаждение экономики и определенная конкуренция со стороны посуточной аренды квартир.

Спикер познакомил собравшихся с динамикой числа сделок на первичном рынке: в первом полугодии 2025 года было продано около 1,27 тысячи апартаментов по ДДУ — немного меньше, чем во втором полугодии 2024 года. Темпы снижения спроса здесь происходят медленнее, чем в среднем по рынку, что говорит о более устойчивом интересе к апартаментам. На первичном рынке Петербурга число выставленных лотов выросло на 9%, что связано с замедлением продаж и необходимостью застройщиков дольше держать объекты на рынке. В то же время на вторичном рынке количество предложений сокращается из-за роста фактического числа сделок.

Покупатели апартаментов сейчас чаще всего ориентированы на сдачу недвижимости в аренду, а не на перепродажу. По ценам: средняя цена сделки на первичном рынке в первом полугодии составила 257 тысяч рублей за квадратный метр и снизилась, что объясняется смещением спроса в сторону более бюджетных объектов и активным применением застройщиками скидочных программ. На вторичном рынке цены в предложениях стабильно растут и достигли 291 тысячи рублей за квадратный метр, что связано с тем, что здесь представлены более дорогие объекты.

По словам Белоглазова, в рейтинге топ-20 жилых комплексов с апартаментами по продажам в Петербурге за первое полугодие 2025 года лидируют проекты, которые отвечают ключевым требованиям покупателей. К ним относятся выгодное расположение рядом с метро и парками, хорошие видовые характеристики, высокая степень готовности объектов, яркая концепция — например, городской курорт, клубный формат с инфраструктурой, фитнесом и коворкингом и т.д. «Вот это все помогает покупателю, особенно если он инвестор, войти в проект и быстрее получать доход», — заметил он.

Как рассказала Виктория Левина, коммерческий директор PLG, за последнее время выросла как медианная, так и средняя цена квадратного метра апартаментов. Медианная — примерно на 6%, а средняя — сразу на 20%. Несмотря на распространённое мнение, что доходность апартаментов невысока (около 6–7%), особенно зимой, — фактически среднегодовая доходность с учётом капитализации превышает 20%, в зависимости от конкретного объекта.

Загрузка апартаментов растёт уже минимум третий год подряд. Хотя сейчас темпы прироста немного снизились, он всё равно продолжается — у компании в этом году загрузка апартаментов увеличилась примерно на 16% по сравнению с прошлым годом, а в прошлом году рост составлял около 24%. Это свидетельствует о продолжающемся спросе, несмотря на логистические сложности с авиаперелётами и билетами.

Спикер поделилась наблюдением: даже при том, что в основном покупатели приобретают апартаменты ради дохода, они всё равно эмоционально вовлечены в выбор недвижимости. Для них важны не только финансовые показатели, но и дизайн интерьеров, идея проекта, точки притяжения и уникальные особенности объекта. Существует спрос на нестандартные и интересные решения.

Также наблюдается тенденция к покупке апартаментов вне центра города. Новичок-инвестор считает, что туристы хотят жить именно в историческом центре, однако практический опыт показывает: значительную часть спроса на апартаменты формируют также корпоративные клиенты, авиакомпании и организованные туристические группы, для которых расположение апарт-отеля в центре не обязательно.

Кроме того, существенным фактором является стоимость входа, которая в спальных районах значительно ниже. По статистике компании, около 60% инвесторов выбирают именно такие районы.

Сейчас на рынке апартаментов заметна еще одна важная тенденция — активное внедрение разнообразных рассрочек от застройщиков. Практически все компании предлагают рассрочку с первоначальным взносом от 20% до 30%, обычно до окончания строительства, а иногда и на 2–3 года. Это связано с тем, что многие покупатели не могут оформить ипотеку, поэтому застройщики предоставляют более гибкие условия, чтобы люди могли совершить покупку без отсрочки.

Тревогу на рынке вызывает приближающееся вступление в силу нового закона об обязательной классификации апарт-отелей. Но в то же время в информационном пространстве много попыток ужесточить правила использования и в отношении жилых помещений для иных целей кроме как для проживания — например, много говорилось о возможных ограничениях на посуточную аренду, требующую согласия всех соседей для сдачи квартиры, что практически невозможно получить. Всё это существенно ограничивает использование жилья в коммерческих целях.

«В этой ситуации апартаменты оказываются в более выгодном положении», — заметила Левина. Несмотря на обязательную классификацию, у их владельцев остаются все возможности для долгосрочной и посуточной аренды. Поэтому апартаменты представляются более безопасным и универсальным инвестиционным активом.

«Что касается доходности апартаментов в сравнении с квартирами, мы провели расчёты с разными моделями управления — и передача объекта гостиничному оператору для пассивного дохода, и самостоятельное управление. Точные цифры получить непросто, но доходность при долгосрочной аренде апартаментов вполне прогнозируема и привлекательна: если брать стоящие по соседству жилой дом и апарт-отель, апартамент будет приносить инвестору на 15-20% больше дохода», — резюмировала спикер.

Руководитель направления по работе с партнерами Банка «Санкт-Петербург» Наталия Архипова отметила, что Банк рассматривает апартаменты как объекты, подходящие и для проживания, и для инвестиций. В регионах присутствия банка — Петербурге, Москве, Калининграде и Новосибирске — эти объекты пользуются спросом, поскольку города привлекательны для жизни и туризма. Банк предлагает конкурентные условия кредитования. Ипотека на апартаменты оформляется на тех же условиях, что и на квартиры, а получить кредит могут не только наёмные сотрудники, но и собственники бизнеса или индивидуальные предприниматели без дополнительных ограничений.

Согласно статистике банка, коммерческая недвижимость в первом полугодии 2024 года составляла 13% от портфеля выданных кредитов, а в первом полугодии 2025 года — всего 2%, при этом из коммерческой недвижимости 79% всех ипотечных кредитов пришлось именно на апартаменты. Резкое падение спроса на апартаменты было вызвано введением с 1 января 2025года ипотечного стандарта, который сделал невозможным существование ряда интересных программ, благодаря которым клиенты могли выгодно приобрести коммерческую недвижимость. Несмотря на это, общий объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2025г. вырос почти в два раза.

С законодательными требованиями к апартаментам познакомил собравшихся вице-президент, исполнительный директор НП «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова. «С точки зрения юриспруденции, на сегодняшний день наиболее интересна практика Москвы, сформировавшей требования к апартаментам, на которые выдается разрешение на строительство, — отметила сепикер. — Требований два. Первое — это наличие подтверждения департамента туризма о востребованности апартаментов именно в этом месте, и поддержке такого строительства. И второе требование — о том, что на данный объект не распространяется 214ФЗ, то есть апартаменты поступят в продажу только после окончания строительства и ввода их в эксплуатацию».

Основные экономические тренды, которые будут влиять, в том числе, на рынок недвижимости, обозначил партнер и руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

На ближайшие два—три года выделяются три ключевых прогноза: динамика ВВП России, прогноз по инфляции и прогноз по ключевой ставке. Рост ВВП на 2026 год прогнозируется на уровне стагнации — около 1,5%, и по прогнозу Центрального Банка эта тенденция сохранится в ближайшие два года. Это расходится с целевыми показателями по инфляции и ключевой ставке. Как правило, низкая ключевая ставка стимулирует банковское финансирование, что благоприятно сказывается на бизнесе, в том числе строительстве. Однако, при отсутствии роста ВВП и снижении инфляции мы входим в ситуацию стагнации экономики, — считает эксперт.

На экономическом форуме в Санкт-Петербурге экономический блок правительства и глава ЦБ признали, что ключевая задача сейчас — «приземление» экономики. Максим Орешкин подчеркнул, что развитие экономики больше не может быть экстенсивным, нужно укреплять качество продуктов и искать инновационные решения.

Для офисной и складской недвижимости это означает, что при дефиците трудовых ресурсов компаниям потребуются качественные помещения, инвестиции в которые окупятся в перспективе 2-3 лет. По мере снижения ключевой ставки ожидается отложенный спрос и активизация сделок и проектов.

О переориентации на качество в жилом сегменте, начиная с документов территориального планирования, говорят и девелоперы, и застройщики. «Коробки с клетушками по 20 метров» скоро перестанут быть востребованными — покупатели хотят более просторное и комфортное жилье. Этот тренд рано или поздно коснется и сегмента апартаментов.

По мнению спикера, оптимальной стратегией в выборе объекта инвестирования становится гибкость формата приобретаемого актива. Возможность переформатирования объекта под требования рынка в моменте позволяет инвестору не терять ставку доходности.

Независимый эксперт по апартаментам и инвестиционной недвижимости Елена Дементьева поделилась обратной связью от инвесторов. Они предпочитают готовый продукт, не требующий дополнительных вложений времени и денег. «Инвесторы сейчас ленивые и очень хорошо считают свои деньги» — отметила спикер. — Им нужен объект, который сразу начинает генерировать доход.

Также инвесторам важна понятная прогнозируемая доходность. Они разбираются в ценах и понимают, что гарантированная доходность часто уже заложена в стоимость апартамента. Они ценят, когда могут понять, как формируется прогноз доходности и убедиться в его реалистичности.

Инвесторы предпочитают рассрочку и стараются избегать ипотеки или кредитования. Если же прибегают к заемным средствам, то это обычно небольшая сумма, и тщательно просчитывают целесообразность такого решения.

Инвестиции в апартаменты рассматриваются исключительно с точки зрения арендной стратегии, то есть для получения постоянного финансового потока от аренды. А спекулятивные стратегии не рассматриваются.

Апартаменты привлекают инвесторов, потому что они часто дешевле, чем жилая недвижимость с аналогичными характеристиками, но при этом предоставляют большую вариативность использования. Их можно использовать для проживания студентов, сдавать в долгосрочную аренду и т.д.

Ключевым фактором при выборе апартаментов является сочетание двух составляющих: недвижимость и управление. Недвижимость должна быть юридически чистой и прозрачной. Не менее важна роль управляющей компании, и ее репутация играет огромную роль: это половина успеха продукта в глазах инвестора.

«Когда инвестор выбирает апартаменты, его первое впечатление — «красиво, модно, современно», но потом они все-равно уходят в цифры доходности», — резюмировала спикер. Их главная задача — сохранение капитала и его преумножение в дальнейшем периоде инвестирования.

Она добавила, что для региональных инвесторов покупка апартаментов в Петербурге является показателем статуса. К тому же качественные апартаменты в Северной столице конкурируют с коммерческой недвижимостью в регионах.

Карина Шальнова, основатель KR.Consulting сооснователь KEYPORT, рассказала об эволюции взаимоотношений апартаментов с собственниками. Если в 2013 году покупателям нужно было долго объяснять, что такое апартаменты, и они вкладывались просто в «бетон», то сейчас инвесторы стали более осведомленными и требовательными. Они ищут активы, интересуются управляющими компаниями, ликвидностью и разбираются в деталях. Многие уже владеют несколькими апартаментами.

Важное отличие апарт-отеля от классической гостиницы — большое количество собственников. Управляющие компании апарт-отелей сталкиваются с необходимостью взаимодействия с множеством владельцев, что усложняет процесс управления. В классическом отеле обычно 2-3 собственника, и управление проще. В апарт-отеле необходимо согласовывать множество вопросов, касающихся как номеров, так и общедомовой инфраструктуры.

К сожалению, пока мало объектов, где весь номерной фонд находится под управлением одной компании, — отметила спикер. — Это связано с тем, что при большом количестве номеров сложно достичь оптимальных показателей доходности. Инвесторы часто не понимают, что чем больше номеров находится в управлении, тем выше доходность для всех.

По ее словам, рынок движется к открытости. Для успешной работы на современном рынке управления инвестициями необходимо учитывать несколько ключевых моментов. Во-первых, активно взаимодействовать с собственниками с самого начала, поддерживать с ними постоянный диалог и стремиться к долгосрочному сотрудничеству, опираясь на безупречную репутацию. Открытость и прозрачность в работе, а также четко разработанная концепция развития компании — обязательные условия.

Современная управляющая компания должна представлять собой гибридную модель, сочетающую возможности искусственного интеллекта и платформенных решений с работой квалифицированных менеджеров. Важно помнить о значимости эмоционального интеллекта, который напрямую влияет на лояльность клиентов и повышение NPS.

Отношение к инвесторам должно быть как к ценной экосистеме, требующей внимания и заботы. Для создания доверительных отношений необходимо активно взаимодействовать со средствами массовой информации и публиковать отчетность, демонстрируя прозрачность деятельности.

Стратегической целью любой управляющей компании является создание централизованной системы управления и переход к цивилизованному рынку, где инвесторы доверяют профессионалам. Доверие клиентов — главное конкурентное преимущество, поэтому его необходимо постоянно укреплять, — считает Шальнова.

Участники бизнес-завтрака поделились наиболее яркими примерами и кейсами развития апартаментов и апарт-отелей. Так, консультант собственника по развитию проекта апарт-отеля ФОМИН Александр Ружинский на примере этого проекта рассказал, как существующее здание бывшей АТС приспосабливается под апарт-отель.

Он также поделился новостью о создании в Госдуме рабочей группы по разработке федерального закона об апартаментах. Над этим направлением активно работает Межрегиональная Ассоциация Апарт-отелей (МААО), чьим исполнительным директором является Ружинский.

Коммерческий директор ООО «МОГИЛЁВЛИФТ» Андрей Домнин представил инновационную систему бесключевого доступа OPENY, предназначенную для облегчения передвижения в городской среде без использования традиционных ключей. Эта система, пока не внедренная в апартаментах (хотя это в планах), может применяться в жилых комплексах, образовательных учреждениях, парковках, спортивных площадках, паркингах, а также в отелях и гостиницах.

Полина Малина-Погодина, основатель SKAZ bureau, поделилась секретом успешных продаж. Дизайн сам по себе ничего не продаёт, только цельная концепция с легендой задаёт ценность для покупателя и инвестора и ускоряет вывод продукта на рынок. На примере своих проектов апарт-отелей дизайнер показала, как принципы well-being и узнаваемый арт-объект делают проект отличимым, повышают комфорт гостей и, в итоге, конвертируются в продажи.

Важно поддерживать и продвигать концепцию созданного продукта, чтобы он оставался привлекательным для гостей, которые будут возвращаться вновь, — отметила генеральный директор компании RBI PM Евгения Мироненко. В отелях сети работают картинные галереи со сменными экспозициями, проводятся выставки, иммерсивные театральные постановки, арт-резиденции художников. «Наша отстройка от других апарт-отелей заключается в создании уникальной атмосферы, где искусство и комфорт гармонично сочетаются, обеспечивая дополнительную ценность как для инвесторов, так и для гостей. Для инвесторов это доверие, для гостей – комфорт, а их синергия обеспечивает более высокую доходность», – отметила спикер.

Тренинг-менеджер OMOIKIRI Владимир Гаврилов обозначил стратегию работы компании на разных уровнях рынка сантехнической продукции, где сочетаются массовое производство, индивидуальный подход и ориентация на долгосрочные партнерские отношения.

Основатель инвестиционно-строительной компании Inreit, УК Port Property Management и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилл Кудинов поделился стратегией развития и масштабирования группы компаний, столкнувшейся с проблемами поиска подходящих объектов в Санкт-Петербурге.

Город, по словам спикера, все еще остается столицей сервисных апартаментов. На конец 2024 года здесь введено в эксплуатацию 53 апарт-отеля, что составляет примерно треть общего номерного фонда петербургских гостиниц. Еще 11 апарт-отелей планируются к запуску в 2025-м. Не первый год отрасль гостеприимства в Северной столице масштабируется преимущественно за счет апарт-сегмента. И пока нет оснований для снижения темпов такого прироста.

Примечательно, что лишь 19 работающих в городе апарт-отелей, то есть треть от общего числа, находятся в центре — в локации, рассчитанной на туристов. Из них 9 объектов открыла Inreit. Компания специализируется на том, что выкупает здания в исторических центрах Петербурга и других популярных туристических городов и перепрофилирует в апарт-отели. При этом объекты нередко подбираются по принципу «чем хуже, тем лучше»: плохое состояние помещений позволяет выкупить здание по цене ниже рыночной, сделав вложение для инвесторов наиболее выгодным.

Анастасия Суханова, директор по продажам Hansa Group рассказала об опыте компании при выводе на рынок проекта SAAN рядом с Удельным парком. Концепция проекта — Urban Resort (термальный курорт в черте города). «Это то самое сочетание возможностей курортного отдыха и активной городской жизни с качественной инфраструктурой и транспортной доступностью», — отметила спикер. Ее обеспечивает локация рядом с парком и велнес-инфраструктура — термальный курорт с бассейном и сауной с видом на парк, иммерсивное водное пространство.

Ольга Вайcс, основатель новой бизнес-школы гостеприимства ACORN Business School, рассказала о запуске проекта. Она создаёт школу, ориентированную на подготовку кадров для отельного, ресторанного и туристического бизнеса нового поколения.

Интерес к образовательным программам в сфере гостеприимства растет, о чем свидетельствуют обращения от крупных компаний, в том числе из банковской сферы и строительного сектора, с запросами на повышение качества сервиса — отметила спикер.

Седьмой бизнес-завтрак в рамках XVIII конкурса «Доверие потребителя» пройдет 30 сентября. Его тема обозначена так: «Город для людей: создаем комфортную среду будущего вместе с девелоперами и урбанистами».