Первая практическая конференция по противодействию мошенничеству на рынке недвижимости состоялась 25 ноября в Санкт-Петербурге. Организатором выступила Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Проблема мошенничества с жильём в последние месяцы назрела и стоит очень остро: всё больше сделок в городе и регионе связаны с так называемыми «ведОмыми» продавцами. С одной стороны это — люди, реально находящиеся под давлением мошенников, с другой — пожилые собственники, которые уже после сделки пытаются оспорить её, ссылаясь на заболевание или непонимание, хотя на момент подписания действовали осознанно.

И те, и другие кейсы ведут к затяжным судам, финансовым потерям и подрыву доверия к сделкам с недвижимостью. Видя масштаб проблемы, Ассоциация инициировала профессиональный разговор, поставив в центр дискуссии человека, его права, безопасность и защиту добросовестных участников рынка.

Конференцию открыл президент Ассоциации риэлторов Игорь Горский, модераторами выступили Светлана Белова — гендиректор агентства недвижимости и центра обучения ВСЕВРИЭЛТ и Ксения Сидельникова — правозащитница и руководитель АН Эрмитаж.

От риэлторов выступил Антон Баранов, юрист по недвижимости и гендиректор компании «АВЕНТИН-Недвижимость». В своём докладе он обозначил типичные признаки уязвимого продавца: преклонный возраст, одиночество, срочная продажа с дисконтом, отсутствие встречной покупки, волнение и нестабильное поведение. Он также напомнил о рисках сделок по ст. 177 ГК РФ.

Тему защиты интересов покупателя продолжила Анна Березкина, руководитель направления ипотечного страхования компании «Согласие». На примерах оспоренных титулов она показала, как страховая компания оценивает риски и в каких случаях титульное страхование действительно становится финансовой «подушкой безопасности».

О роли нотариуса в предотвращении подобных ситуаций рассказал вице-президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Иван Соколов. Нотариус, по его словам, обязан не только проверить законность сделки, но и убедиться, что её содержание соответствует действительным намерениям сторон — оценить дееспособность, мотивы, способность понимать значение своих действий и руководить ими. Соколов также отметил ключевые меры предосторожности: оценку мотивов продавца, правовой анализ документов, осмотр объекта и применение безопасных инструментов расчётов.

Судебную перспективу дополнил заведующий адвокатской конторой «Малашин и партнёры» Владимир Малашин. Он отметил, что защиту покупателя чаще всего подрывает отсутствие письменных доказательств и ясной логики сделки – в то время как именно оперативная фиксация переговоров и ранняя реакция на признаки мошенничества во многом определяют исход дела в суде.

Далее внимание участников было сосредоточено на человеческом факторе. Психиатр и психолог Василий Белов представил психологический портрет ведомого. Он рассказал, что уязвимость формируется сочетанием личностных, когнитивных и мотивационных факторов – таких как низкая самооценка, тревожность, конформность и доверие к внешним авторитетам. Особую группу риска, по его словам, составляют пожилые люди.

Логичным продолжением стал анализ судебной практики от адвоката Екатерины Зерновой. На примерах реальных дел она показала, что для судов по ведомым ключевое значение имеют выводы комплексной психолого-психиатрической экспертизы и добросовестность покупателя: если его причастность к мошенникам не доказана, сделки чаще всего оставляют в силе, а при установленном влиянии на продавца и возможности распознать ведомость — признают недействительными.

Во второй части конференции выступил Игорь Жигунов, заместитель гендиректора компании «Ипотека 24». На примере реальных кейсов он показал, какие признаки должны настораживать риэлтора и банк. Это: частый набор кредитов, недавнее владение квартирой, занижение цены, доверенности, выданные за рубежом, «технические» дроп-участники. Спикер подчеркнул, что снизить риски помогают дополнительные проверки, видеофиксация, «правило второй руки» и заявление о немошенничестве.

Все участники конференции получили уникальный пакет материалов, разработанный Ассоциацией совместно с экспертами юридического, нотариального, страхового, психологического и банковского сообществ. В комплект вошли чек-листы, регламенты, заявления и подробные рекомендации, позволяющие риэлторам и юристам оперативно выявлять признаки ведОмости, действовать в правовом поле и предотвращать мошеннические схемы уже на ранних этапах сделки.

Участники рынка уверены: ключевая роль в решении этой проблемы принадлежит государству. Только создание правового механизма способно обеспечить реальную защиту граждан. Ассоциация заявила о готовности вырабатывать и продвигать необходимые правовые решения в тесном взаимодействии с профильными ведомствами.