Строительный рынок уверенно демонстрирует рост на  0,3 — 0,4 % в год. В 2012 г прогнозируется рост объема введенного в строй жилья до 2,8 млн. Выйти на докризисные показатели строительства жилья Петербург, согласно прогнозам, сможет к 2015 году. Такие данные озвучили эксперты рынка недвижимости, собравшиеся за круглым столом в АБН, организованном совместно с изданием «TT Finance» (www.ttfinance.ru).

Об объемах строительства

По итогам 2011 года объем строящейся недвижимости (2,7 млн кв. м) увеличился на 10-12 %. по сравнению с 2010-ым  (2,4 млн кв. м). Сегодня в СПб на стадии реализации находится 331 объект. Из них в Приморском районе — 49, Выборгском — 29,  Московском — 22,  Красносельском — 20,  Невском — 19.

Лидерами по вводу объектов по-прежнему являются Приморский и Выборгский районы. Заметно увеличили свою долю в общем объеме реализованных объектов Пушкинский и Московский районы города - на 1,84% и 3,0% соответственно. Такие данные привела Светлана Аршинникова, руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Балтрос». В 2011 году серьёзный скачок произошёл во Всеволожском районе. Там на стадии реализации находятся 28 объектов недвижимости.

Сегодня застройщики все больше обращают внимание на юг города. Количество новостроек там растет, и на сегодня их доля в общем объеме реализуемого жилья составляет более 30%. В частности компания «Балтрос» реализует на юге 2 проекта - «Новая Ижора» и «Славянка». На рынок СПб в 2011 г вышли новые игроки:  ГК «ГОРОД» реализует на юге города ЖК «Ленинский парк», компания Mirland Development Corporation - ЖК «Триумф-парк». Лидерами среди строительных компаний на рынке, по словам эксперта, остаются ЦДС, Л1 (новое название компании ЛЭК), ГДСК, Setl City, Лидер групп, ЮИТ ДОМ, которые имеют от 6-11 проектов на территории СПб.

По количеству вводимого жилья нельзя не отметить компанию «ГЛАВСТРОЙ-СПб», которая в 2011 году ввела в строй 286 тыс. кв. м. жилья, что по объему продаж превысило 11 млрд. рублей. Больше в Петербурге, по данным комитета по строительству, построило только министерство обороны.

В городе строится в основном многоэтажное жилье (20 этажей и более). Доля среднеэтажных застроек (менее 10 этажей) не превышает 3,7 %. Среди технологий преобладает монолитно-кирпичная, с ее использованием построено 64% нового жилья в Петербурге.

На рынке СПб растет число предложений по квартирам с отделкой. Ежегодный прирост - 5-7 %. Сегодня с отделкой продается 29% предлагаемого жилья. 

Еще одна ярко выраженная тенденция года -  уменьшение предложений малометражных квартир. По данным аналитической службы компании «Балтрос», объем предложений по квартирам-студиям в 2011г сократился на 5%, а объем предложений по 4-комнатным квартирам вырос на 9,7%.

В 2012 г прогнозируется рост объема введенного в строй жилья до 2,8 млн. Строительные рынок уверенно демонстрирует рост на  0,3 — 0,4 % в год. В частности в 2012 г компания «Балтрос» намерен сдать 500 тыс. кв м единовременно.  На докризисные объемы строительства город выйдет к 2015 году.

Компания «ГЛАВСТРОЙ-СПб» в 2012 году планирует рост объемов строительства более, чем в 2 раза. В разбивке по проектам планируется построить: «Северная долина» - 420 тыс. кв.м., «Юнтолово» - 115 тыс. кв.м., ул. Шкапина-Розенштейна - 65 тыс. кв.м. 

О ценах

В декабре 2011 года средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья составила 83 тыс. руб. Спад цен был обусловлен сдачей ряда объектов (переходом их из категории строящихся в категорию сданных, а также новогодними акциями и скидками от застройщиков. Средняя стоимость жилья в сданных домах («новая вторичка») составила 103,19 тыс. руб./кв.м., что на 24,33% выше средних цен строящегося жилья. Такие цифры озвучил на круглом столе в АБН Денис Гусак, начальник департамента продаж компании «НДВ СПБ».

По данным компании, в декабре наблюдалось повышение средних ценовых показателей в сегментах «эконом» (2,61%), «бизнес» (0,66%) и «элит» (0,35%). В сегменте  «комфорт» средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,59%. За год повышение средних ценовых показателей в сегментах составило: «эконом» - 15,65%, «комфорт» - 11,99%, «бизнес» - 21,92%, «элит» - 18,10%.

По словам Д. Гусака, в сегменте «элит» стоимость квадратного метра доходила до 1,5 млн руб. Самые дорогие среди элитных квартир реализовала компания «Возрождение Санкт-Петербурга». Первое место по стоимости заняла квартира в доме в Зоологическом переулке. 400-метровые апартаменты продавались за 605 млн рублей. Второе место по дороговизне принадлежит квартире в доме «Венеция» - цена квадратного метра там 550 тыс. руб., стоимость продаваемой  квартиры - 252 млн руб. Третье место у ЖК « Премьер Палас». Трехуровневая квартира площадью 440 кв. м продается за 159 млн руб.

По итогам года стоимость квадратного метра увеличилась по всем типам квартир. Удорожание студий составило 18,8%, 1-комнатные квартиры прибавили в цене 13,4%, 2-комнатные квартиры – 11,9%, 3-комнатные квартиры – 9,7%, многокомнатные квартиры – 12,6%. Учитывая эти тенденции, покупку жилья не стоит откладывать, считает Д. Гусак. Сейчас достаточно инструментов для реализации покупки: ипотечные кредиты, различные варианты рассрочек и взаимозачетов. В частности, компания «НДВ СПБ» вводит услугу trade in. «Мы практически будем заниматься выкупом квартир наших клиентов, таким образом, люди, желающие купить новое жилье, смогут быстро продать старое», - сказал эксперт.

Сезонного спада продаж в прошлом году, по данным компании, не наблюдалось, наоборот, в  течение года постоянно нарастал.

По словам Михаила Бузулуцкого, директора по маркетингу и продажам «Главстрой-СПб», его компания в 2011 году цен не снижала. «За последние месяцы прошлого  года мы 6 раз (дважды, а то и трижды в месяц) поднимали цены. Если строящееся жилье позиционируется в эконом-классе, это не значит, что оно должно продаваться по бросовым ценам. Мы делаем качественный продукт, сдаем его в срок и при этом держим общую рыночную цену». С декабря и до сегодняшнего дня компания продает 1-комнатные квартиры по цене 74 тыс. руб./ кв. м, 2-комнатные - 68 тыс. руб./кв.м.,, 3-комнатные - 62 тыс. руб./ кв.м.

По данным «Главстрой-СПб» за 2011 год цены нового жилья эконом-класса поднялись, как минимум, на 20%, по сравнению с уровнем 2010 года. «Думаю, в 2012 году рост цен продолжится и составит в сегменте жилья эконом-класса до 20% (разумеется, если экономика в целом останется на том же уровне, что и сейчас). В пользу этого прогноза говорит и тот факт, что объем предложения жилья на петербургском рынке не увеличивается», - добавил М. Бузулуцкий. 

Кроме того, как отмечает эксперт, в 2012 году на рынке жилья все больше будет иметь значение соотношение «цена/качество». Уже в середине прошлого, 2011 года, многие отмечали, что продаются только те объекты, у которых качество высокое, а цена адекватна. «Наше главное качество заключается в том, что мы сдаем жилье в срок (около 18 месяцев от момента начала строительства до сдачи дома государственной комиссии). Сдаем дом с благоустроенной территорией. К тому же, сдается не один дом, а сразу несколько. Люди, с которыми мы работаем, придают очень большое значение местоположению дома, наличию рядом детского сада, школы, станций метрополитена и развитию наземного общественного транспорта. Даже  том случае, если у них есть автомобиль» - добавил эксперт.  

Вдобавок к этому мы предлагаем покупателям такие кредитные программы, которых нет ни у кого, - добавил М. Бузулуцкий. - Мы сумели договориться со всеми своими банками-партнерами о сохранении в наших базовых ипотечных программах всех тех условий, которые были в прошлом году.

О кредитах и заемщиках

Спрос на ипотечное кредитование в Петербурге в прошлом году вырос. На покупку жилья петербуржцы заняли у банков  42 млрд. рублей. Такие данные озвучил Сергей Милютин, директор по развитию Санкт-Петербургского ипотечного агентства. В 2011 году банками выдано 20 925 кредитов на покупку жилья. Средняя сумма кредита возросла по РФ – на 15-20%, по СПб - на 10-12%. Средняя сумма взятого в СПб кредита составила 2 млн руб. В предыдущие годы среднестатистический кредит колебался в районе 1,6 – 1,8 млн руб. Основные операторы рынка - банки с госучастием. Так, на долю лидера рынка - Сбербанка, по словам С. Милютина, приходится примерно 35 - 36%  выданных ипотечных кредитов,  на долю ВТБ24 - 15 %, Газпромбанка – 11 %. Суммарная доля присоединившихся к основным операторам коммерческих банков («Санкт-Петербург», Балтинвестбанк, Delta Credit и еще 6 банков-партнеров, работающих  по программ АИЖК и Санкт-Петербургского ипотечного агентства) составляет около 20 % от общего объема ипотечного рынка. Оставшиеся 18-19 % рынка заняли новые игроки. «Некоторые банки, в частности ВТБ 24, сильно рванули в конце года. Так, выдача кредитов ВТБ 24 в ноябре – декабре соответствовала полугодовой выдаче кредитов этого банка в прошлом году», - добавил эксперт.

Ситуация на рынке, по мнению С. Милютина, в настоящее время хотя и нестабильная, но достаточно прогнозируемая, поэтому серьезных колебаний рынка не предвидится.

Кирилл Деревянко, начальник отдела ипотечного кредитования петербургского филиала банка «Глобэкс» подтвердил, что  в 2011 году все банки ставили перед собой амбициозные цели и весь год между собой соревновались: снижали требования к заемщикам, размеры первоначальных взносов (до 10% и даже до нуля). Ставки по кредитам в течение года падали и достигли своего минимума за всю историю РФ. Объем ипотечного рынка относительно 2010 года увеличился и составил  по РФ 630 млрд. рублей. Это чуть хуже, чем в предкризисном 2008-ом.

Граждане, по словам К. Деревянко, наученные горьким опытом 2008 – 2009 г.г. стали тщательнее подходить к выбору ипотечных программ. Все меньше  пользуются спросом ипотечные программы в иностранной валюте. По данным банка «Глобэкс», средняя ставка по ипотечному кредиту по РФ составила в 2011 г 11,7 %. Причем, если в начале года банки, особенно коммерческие, снижали ставки, то в 4-ом квартале многие их подняли на 1,5 -2 %. Поэтому сегодня средняя ставка по кредиту колеблется в районе 12 %. «Наш банк держит ставки на прежнем уровне - от 7,9 до 12,5 %», - заметил эксперт.

По мнению К. Деревянко, в 2012 банки начнут ужесточать требования к заемщикам, поскольку боятся  остаться с плохими кредитами в портфеле. Рынок ипотеки может затормозиться. Средняя ставка по кредитам будет колебаться в районе 12 %, а срок кредита – в пределах 10-15 лет.

Банк «Санкт-Петербург», по словам управляющего директора Управления продаж розничных продуктов дирекции розничного бизнеса Карины Кучерук, в 2011 г выдал почти 2 млрд руб. (а именно 1, 922 млн.руб.) кредитов. В структуре портфеля банка ипотечные кредиты в новостройках составляют высокую долю, и в 2012 году планируется их удерживать на уровне не менее 30%. В  2012 году банк планирует дальнейшее развитие ипотеки, расширение линейки строительных компаний-партнеров. Банк намерен работать со всеми крупными застройщиками города и сохранить лидирующие позиции с такими стратегическими партнерами, как  ЦДС, ИПС, ГДСК, КВС, Балтрос, Setl City, Главстрой, ЛенспецСМУ.

Банк снизил порог первоначального взноса до 15 %. Требования  к заемщикам в 2012 году, по словам эксперта, останутся лояльными. Банк отменил обязательное страхование жизни и здоровья, страхование недвижимости, для заемщика осталось требование только титульного страхования первые 3 года . Будет продолжать работать по программам городских субсидий и постарается удержать лидерство в этом сегменте.

Карина Кучерук подтвердила смещение интереса покупателей  от  1-комнатных квартир и студий к 2-комнатным. Многие из клиентов банка, получивших согласие банка на покупку в ипотеку «однушки», в результате брали чуть больший кредит на приобретение 2-комнатной квартиры.

Ставка по кредиту, по словам эксперта, сейчас не является основным фактором при выборе ипотечной программы. И партнеры, и клиенты сегодня обращают внимание на условия кредитования. Это и возможность рассмотрения различных категорий граждан (наемных работников, владельцев бизнеса, военно-служащих, адвокатов, нотариусов), и пакет необходимых документов, и необходимость покупки страховок, отсутствие всевозможных комиссий (за выдачу, сопровождение, досрочное погашение кредита и т.п). 

В 2012 г банк «Санкт-Петербург» планирует  увеличивать объемы кредитования с динамикой 20-25 % в квартал и долю кредитов на покупку  строящегося жилья в своем портфеле.  Снижения ставок не планируется, сказал эксперт. По мнению К. Кучерук, ставки по ипотечным кредитам повысят все банки, включая лидера рынка - Сбербанк. Коньюктура рынка ухудшилась из-за стран Еврозоны, деньги постоянно дорожаю,т и коммерческие банки вынуждены будут идти в ногу с рынком, сохраняя свою  доходность по ипотечным продуктам. Тенденция 2012 г - однозначное повышение ставок по ипотечным кредитам, - заключила эксперт и посоветовала не откладывать покупку жилья, пока требования  к заемщикам достаточно лояльны.

На вопрос, кто сегодня берет ипотечный кредит, банки ответили следующим образом.

По версии банка «Глобэкс», это мужчина 30 лет, с  высшим образованием, подтвержденным официально доходом, созаемщиком которого выступает жена.

Портрет клиента банка «Санкт-Петербург» - молодая семья с ребенком, с доходом  80 тыс. руб. в месяц, использующая субсидии по одной из городских программ. Размер взятого кредита-  2,2 млн руб,  срок возврата - 15-20 лет. Предмет покупки - 2-комнатная  квартира.

Микк Галина Геннадьевна, директор жилищного накопительного кооператива «ЭЛИТНЫЙ», отметила, что за последний год финансовая грамотность населения заметно улучшилась. Перед взятием кредита граждане задают много вопросов, просят помочь или сами сравнивают различные способы покупки жилья: прямая покупка, т.е. со 100% собственных денежных средств, рассрочку от застройщика на несколько лет, ипотечные программы или приобретение жилья через развитую в СССР систему кооперативов. Наконец-то, слово «кооператив» в сознании людей перестает быть чем-то опасным и непонятным. Сейчас практически у всех ведущих застройщиков один или несколько домов возводятся с участием созданного при них ЖСК – жилищного строительного кооператива. Например, у «Лидер групп» возводятся несколько прекрасных объектов на базе ЖСК. Известный всем «ЦДС» является кооперативом. Разница с нашим кооперативом – ЖНК,  состоит в том, что мы не строим объекты сами, а добавляем денежные средства нашим пайщикам и покупаем любое жилье на рынке России, в том числе и у упомянутых ранее ЖСК. Кооперативное движение развивается в России и в будущем может составить большую конкуренцию ипотеки своей доступностью, ведь членом кооператива может стать любой гражданин старше 16 лет без предъявления справок о доходах. ФЗ № 215 от 30.12.2004 г. создан таким образом, что сумел финансово защитить и граждан и сам кооператив.

О «вторичке» и межрегиональной ипотеке

Ольга Карпова, члена правления Санкт-Петербургской палаты недвижимости, проанализировала состояние вторичного рынка недвижимости СПб.  По ее словам, сейчас интерес покупателей четко сместился в сторону покупок 2-комнатных квартир. Одна из причин -  минимальный  ценовой разрыв между 1-комнатными квартирами большой площади и 2-комнатными малой. Цена «однушек» сегодня колеблется в пределах 2,8 млн руб – 4,0 млн руб., а 2-комнатных - от 3,2 млн. руб. до 5,3 млн. руб. И когда покупатель сравнивает большую однокомнатную квартиру с маленькой 2-комнатной, то, как правило., принимает решение приобрести 2-комнатную. Наибольшим спросом, по наблюдению эксперта, у клиентов пользуются 2-комнатные квартиры площадью 50 кв м , но таких предложений на рынке мало. 

Средняя цена квадратного метра  в 2011 году на вторичном рынке была в районе 80 тыс. руб., сейчас - 90 тыс. руб. Больше всего, по данным СПб палаты недвижимости, в прошлом году подорожали 1-комнатные квартиры. Так, если в начале прошлого года их цена варьировалась в пределах  2,2 млн руб. -3,5 млн. руб. , то сейчас они стоят 2,8млн. руб.  – 4,0 млн. руб., таким образом рост цен составил 15 – 20 %.

Стоимость 2-комнатных квартир в 2011 году колебалась в пределах 2,8 - 4,5 млн руб., сейчас  -находится в диапазоне 3,2 – 5,3 млн. руб. Рост цен составил 10-15 %.

Цена 3-комнатных  квартир практически не изменилась: в 2011 г они стоили 4,0 млн руб. -6 млн руб., сейчас – 4,2 млню руб.  -6,0 млн. руб.

Заметный скачек цен произошел в сегменте «комнаты». Если в прошлом году можно было купить комнату (17 кв м ) в трех- или четырех - комнатной квартире за 900 тыс. руб. - 1,3 млн руб. , то сейчас она стоит 1,4 млн. руб.

В основном жилье на «вторичке» покупают в ипотеку, продавая старое жилье.  По статистике, если люди не имеют собственного жилья, они совершают покупку на вторичном рынке. Если есть достаточные накопления и собственное жилье, выбирают жилье в строящихся домах.

По словам эксперта, в последнее время активизировались межрегиональные сделки с недвижимостью. Причина - минимальный разрыв между ценами на жилье в городах Северо-Западного региона и Санкт-Петербурге. Так, квартира в Архангельске стоит 2 млн руб. -2,3 млн руб. Взяв небольшой кредит, жители региона покупают жилье в Северной столице. Еще одна причина роста межрегиональной ипотеке – стагнация региональных рынков. В СПб такой тенденции пока не наблюдается. Для покупок, совершенных на вторичном рынке с ипотекой - около 18 %.