На круглом столе, организованном порталом TT Finance совместно с  интернет-газетой «Общественный контроль», банкиры и строители обсудили текущую ситуацию на первичном рынке жилья. Обе стороны согласились с тем, что государственная поддержка ипотечного кредитования крайне необходима на текущем этапе. Она поддерживает спрос. Правда, по величине этого спроса в 2016 году выявились разногласия. Банкиры считают, что спрос вырастет. Заместитель управляющего филиалом "Абсолют банка" в Петербурге Мария Батталова высказала мнение, что "выдачи в 2016 году останутся на уровне предыдущего года, или даже вырастут в среднем на 10%". Иван Макаров, представитель филиала ВТБ 24 в Санкт-Петербурге с ней согласен: «Полагаю, что от месяца к месяцу в 2016 году мы увидим рост в 10-15% по объему выдачи кредитов». 

«Высокий спрос на ипотеку с господдержкой  в Санкт-Петербурге вполне закономерен. Если раньше клиенты сомневались, брать или не брать кредит, и где найти средства на первоначальный взнос, то сегодня подход меняется. Теперь люди понимают, что пока государство предоставляет такую льготу  по ставке – надо пользоваться этой возможностью», - добавила Мария Батталова.

Мнение же застройщиков на этот счет выразил руководитель аналитического центра "Главстрой–СПб" Пётр Буслов. По его словам, консенсус-прогноз на 2016 год среди девелоперов: "Снижение спроса на 10-15% относительно предыдущего" года. Петра поддержал сопредседатель оргкомитета конкурса "Доверие потребителя" Олег Островский, которого настораживает "Очевидное снижение покупательской способности и одновременное увеличение себестоимости строительства, что вызвано объективными причинами".

Впрочем, Иван Макаров на это вполне резонно заметил, что в этом нет никакого противоречия, если допустить, что просто вырастет доля ипотечных сделок при покупке недвижимости на первичном рынке жилья. На сегодня эта доля в среднем по России составляет примерно 50%, так что потенциал для роста действительно имеется. На этом разногласия по росту рынка закончились.

Значимость государственной поддержки ипотечного кредитования невозможно переоценить. По мнению Марии Батталовой, в сознании покупателей недвижимости произошёл некий перелом: "Если раньше клиент сомневался в том – брать или не брать и где найти средства на первоначальный взнос, то теперь граждане понимают, что пока государство предоставляет такую льготу – ей надо пользоваться". Заместитель управляющего филиала Санкт-Петербургский банка "Глобэкс" Аркадий Бочарников очень точно заметил: "Господдержка нужна обязательно, и хорошо, что правительство её утвердило на текущий год". У "Промсвязьбанка" доля сделок с господдержкой составляет 80% от всех ипотечных сделок, а в банке "Глобэкс" эта доля доходит до 90%. 

Начальник ипотечного центра Петербургского филиала "Промсвязьбанка" Светлана Четина рассказала, что программа господдержки направлена, в первую очередь, на граждан, которые имеют небольшой  доход. Потому что ставка по ипотечной программе влияет на размер ежемесячного платежа. "Люди со средним доходом смотрят, в первую очередь, на те финансовые возможности, которые они могут направлять на погашение ипотечного кредита ежемесячно. Соответственно, чем меньше ставка, тем интересней продукт", – пояснила она. 

Аркадий Бочарников дополнил это высказывание описанием портрета заёмщика: "Это экономически активные граждане в возрасте от 35 до 50 лет, которые вполне осознано подходят к решению жилищного вопроса. Улучшают свои жилищные условия или приобретают квартиры для детей".

Ставки по программе с господдержкой действительно меньше, чем по собственным ипотечным программам банков. Причём, банкиры отметили, что ставки в последнее время сблизились. Так, в "Промсвязьбанке" по госпрограмме от 11,85% годовых, а по собственным программам 13,85% годовых. В банке "Глобэкс" – от 11,% годовых и 14,5% годовых соответственно. В "Абсолют банке" – 11,95% годовых и 13% годовых соответственно. 

Но у населения есть и другая возможность сделать недвижимость доступнее – с помощью рассрочки, которую предоставляют строительные компании. Например, у Группы компаний «КВС» есть программа беспроцентной рассрочки с первоначальным взносом в  15%. По словам начальника отдела ипотечного кредитования ГК «КВС» Елены Тарабукиной, значительная часть покупателей выбирают именно этот способ оплаты. "Разработка программы обусловила снижение доли ипотеки до 40%", – уточнила она. Кроме того, застройщик может субсидировать процентную ставку по ипотечному кредиту. Та же ГК «КВС» субсидирует процентную ставку клиентам в размере 1,1% от суммы кредита в первый год кредитования. "Мы таким образом привлекаем зарплатных клиентов банка", – рассказала Елена Тарабукина. Впервые эту программу мы ввели в Райффайзебанке  и, получив хорошие результаты, готовим для клиентов совместные специальные предложения с  "Абсолют банком" и банком "Глобэкс". «Мы снижаем ставку, банки привлекают клиентов», - объясняет Елена Тарабукина. 

Директор ЖНК "Элит" Галина Микк напомнила о ещё одном возможном варианте для граждан решить свой жилищный вопрос. Это жилищный накопительный кооператив (ЖНК), некоммерческая организация, созданная для обеспечения пайщиков жильём. Принцип работы ЖНК заключается во вложении привлечённых денежных средств граждан в строительство и приобретение квартир на вторичном рынке. ЖНК самостоятельно может осуществлять функции застройщика, инвестора, участника долевого строительства. Этот вариант позволяет покупателям недвижимости не ждать, пока экономическая ситуация в стране нормализуется и основные процентные ставки по ипотеке снизятся. 

"В ЖНК нет коммерческой составляющей, удорожание жилья представляет из себя сумму, включающую в себя все затраты по приобретению жилья для пайщика (нотариус, риелтерские и юридические услуги, госпошлина за регистрацию собственности и пр.) и затраты на содержание своего ЖНК (членские взносы). Именно отсутствие коммерческой составляющей даёт возможность сделать удорожание жилья не более чем на 40% за 10 лет (или 4% – средневзвешенный годовой процент)", – рассказала Галина Микк.

Несмотря на ожидания замедления продаж, строители не теряют оптимизма. Олег Островский надеется, что городской план на 2016 год в 2,9 млн кв. м. жилья, а в Ленинградской области 1,847 млн. кв. м., на заделах предыдущих лет, будет выполнен. Руководитель отдела развития ГК Normann Дмитрий Ефремов рассказал о том, что в 2015 году стратегической целью компании стало именно развитие ипотеки, и эта задача была реализована. Компания нарастила пул банков-партнёров до 10 банков. Компания предложила клиентам и собственные ипотечные программы со ставкой от 9,9% годовых через свой дочерний банк-партнер «Донхлеббанк». В 2015 году, по отношению к 2014 году, прирост доли ипотечных сделок в ГК Normann составил 68%. Доля ипотеки с господдержкой, в общем объеме ипотечных сделок по объектам ГК Normann, дошла до 95%. 

Отметили строители и тенденцию постепенного уменьшения среднего размера квартир. По их словам, наибольшим спросом сейчас на рынке пользуются студии, "однушки" и "двушки". Но в последние годы наблюдается тенденция уменьшения средней площади квартиры. За последние годы она снизилась на 13 кв. м. По мнению Петра Буслова, это уже близко к предельному уровню комфорта. Можно строить студии площадью 17 кв м, но жить в них будет невозможно. "Есть предел по площади, ниже которого рынок не опустится", – считает Пётр Буслов.

Вот такие тенденции сложились сегодня на рынке недвижимости и ипотеки.

                   Подготовил Владимир ШЕВЧЕНКО специально для портала ТТ Финанс.