В первом полугодии 2016 года все банки увеличили объемы выдачи ипотеки, причем в этих объемах явно преобладала ипотека с господдержкой. 

Что можно сказать об ипотечных ставках? Легко ли найти на рынке спецпрограммы, по которым ставки еще ниже, чем при господдержке, и каковы условия по ним? Какой класс жилья наиболее популярен в этом году среди «ипотечников»? Каких цен и процентных ставок стоит ожидать до конца года? 
Эти и другие вопросы представители банков и девелоперы обсудили на круглом столе, организованном порталом «ТТ Финанс» совместно с газетой «МК в Питере».

Полугодие ипотечного роста

Все банкиры, присутствовавшие на круглом столе, отметили рост ипотечного кредитования по итогам первого полугодия 2016 года.

Так, заместитель управляющего головным отделением Сбербанка по Санкт-Петербургу Анатолий Локотков сообщил, что в 1-м полугодии, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, ипотечный кредитный портфель увеличился в этом банке на 12%. За полугодие в петербургском отделении было выдано 12 805 кредитов. С учетом того, что объем выдачи ипотеки в этом отделении за 1-е полугодие составил 25 млрд рублей, Локотков расценивает 12%-ный рост как весьма высокий. 

Нужно отметить, что сейчас Сбербанк вновь стал аккредитовывать для ипотечного кредитования объекты, находящееся на нулевом цикле. Такая практика была приостановлена в начале года, но вновь восстановлена после того, как банк расценил рыночную ситуацию как стабильную.

Управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге Ирина Зуева рассказала: в 1-м полугодии выдача ипотеки в филиале, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, увеличилась и по объему, и по количеству кредитов в 2 раза: банк выдал ипотеки на 13,3 млрд рублей, из которых на кредиты по программе с господдержкой пришлось 8,6 млрд (64,66%). 

Впечатляющие результаты представил и Абсолют Банк. По сообщению заместителя управляющего филиалом ФАКБ «Абсолют Банк» в Санкт-Петербурге Марии Батталовой – «по итогам 1-го полугодия 2016 года было выдано 475 кредитов на общую сумму 1,16 млрд.руб. и эти результаты почти в 6 раз превышают аналогичные показатели 2015 года. Во многом рост выдач на первичном рынке жилья обусловлен запуском программы государственного субсидирования с льготной процентной ставкой, которая сейчас составляет 11,2 % годовых. Даже не смотря на снижение субсидии со стороны государства в марте 2016 г. на 1 пункт, доля выдач по первичному рынку с господдержкой по итогам 1 полугодия составила 55%. Кроме этого, во 2-м квартале наблюдалось снижение средней суммы кредита почти на 400 тыс.рублей, но при этом количество выданных кредитов сохранилось примерно на том же уровне».

Столь же высоко оценил итоги полугодия и заместитель управляющего филиалом Санкт-Петербургский АО «ГЛОБЭКСБАНК» Аркадий Бочарников: в 1-м полугодии 2016 г. филиал выдал более 550 млн рублей ипотечных кредитов, в то время как в аналогичный период прошлого года эта сумма составила менее 100 млн рублей. 

Ставки «коммерческие» и «госбанковские»

Также все банки схожи в том, что по объему спроса и, соответственно, выдачи в них значительно преобладают кредиты по программам, основанным на программе господдержки ипотеки. Напомним: с 1 марта эта программа была продлена, однако размер субсидирования ставки банкам снизился с 3,5 до 2,5 процентных пунктов (п.п.). А максимальная ставка, рекомендованная банкам по программе господдержки, осталась в пределах 12%. Новые условия программы уменьшили маржу банков, и поначалу банки-участники госпрограммы подняли свои ставки на несколько десятых долей п.п. Ипотека с господдержкой подорожала совсем не значительно, к тому же спецпрограммы с застройщиками уже тогда позволили во многих случаях процентную ставку по ипотеке с господдержкой не только не поднимать, но даже сделать ниже. 

Дополнительно в конце июня - середине июля банкиры еще немного понизили ставки по ипотечным программам. В результате, у банков – участников круглого стола ставки стали такими:

С 12 июля 2016 года Сбербанк снизил ставки по основным продуктам ипотечного кредитования в среднем на 0,5 п.п. В результате диапазон ставок по программам без господдержки составил 12-14% годовых. 

Ставка по ипотеке с господдержкой (действует для новостроек, приобретаемых у юридических лиц) в Сбербанке снизилась на 0,1 п. п. до 11,9% годовых, а для ключевых партнеров-застройщиков - до 11,4%.
Ипотечные ставки на вторичном рынке теперь также начинаются с 12% (такая ставка действует в рамках акции для молодых семей). Впрочем, многодетные семьи с количеством детей 3 и более могут получить ипотечный кредит от 11,75%. 

Напомним, еще 7 июля Сбербанк сообщил о снижении ставок для военнослужащих по продукту «Военная ипотека» на 0,5 п.п. до 12% годовых.

Банк ВТБ24 с 20 июля также снизил ставки по основным ипотечным программам до уровня 13,6% годовых, а в рамках государственной программы до 11,9%; при этом в банке действуют промо-акции для основных стратегических партнеров-девелоперов, по которым ипотека с господдержкой еще дешевле – 11,4%. Судя по всему, эту дополнительную скидку оплачивают девелоперы, однако банк впрямую об этом не заявил.

Таким образом, ставки по ипотеке с господдержкой в двух крупнейших государственных банках полностью совпали, и, судя по всему, это совпадение, как и сам уровень ставок, их вполне устраивают. 

Бóльшего снижения ставок считают нужным добиваться лишь негосударственные банки с сильными рыночными традициями. 

Абсолют Банк с 20 июля снизил ставку по ипотечной программе «Первичный рынок с государственной поддержкой» до 11,2% годовых. «Хотелось бы отметить, что Абсолют Банк второй раз за текущий год последовательно снижает ставку по данной программе, что могут делать только реальные игроки рынка, поскольку имеют ресурсы, многолетние партнерские связи и знают рынок изнутри», – прокомментировала Мария Батталова.

Кроме этого негосударственные банки подключают к программам субсидирования ипотеки застройщиков (фактически за их счет).

Так, «Абсолют Банк» предлагает совместную программу с компанией SETL CITY с фиксированной процентной ставкой 7,7% годовых на весь срок кредитования. Также в этом банке действуют программы с компанией «Росстройинвест» со ставкой 9,7% и с компанией «Петрострой» - 8,95%.
«Договоренности, достигнутые с банком, позволяют застройщикам предложить своим клиентам ипотечное кредитование под более низкие ставки - рассказывает Мария Батталова. – В настоящее время, рынок стабилизировался, и появилось много интересных программ. Важно, что застройщики сами активно проявляют инициативу по разработке предложений для клиентов с разными вариантами скидок со стоимости квартир.»

Аналогичные сведения привел и Аркадий Бочарников, представитель ГЛОБЭКСБАНКА: «Наш банк движется к более доступному уровню ставок. У нас подписано 8 соглашений с партнерами-застройщиками этой недвижимости по субсидированию ставки за их счет. Самый яркий пример этого – ипотека от компании «Главстрой-СПб», где на весь срок кредита ставка зафиксирована на уровне 9,9%, а все остальные условия аналогичны тем, что есть в госпрограмме по субсидированию ставки». При этом с 25 июля ГЛОБЭКСБАНК снизил ставки и по вторичке: 13,3% при 40%-м первоначальном взносе. 

В свою очередь, исполнительный директор, управляющий филиалом ПАО «БАНК УРАЛСИБ» в Санкт-Петербурге Татьяна Загорская сообщила: «Ипотека в банке традиционно является одним из приоритетных направлений, и потому ей уделяется особое внимание. У нас  достаточно интересные условия для заемщиков (прежде всего для семей с детьми), запущен  ряд акций, привлекающих внимание  новых клиентов. Сегодня ставка по ипотеке в рамках госпрограммы начинается от 11,5%. Банк УРАЛСИБ имеет широкую линейку ипотечных продуктов, активно работает как, на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости,  сотрудничает с лидерами рынка – ЛенСпецСМУ, ЛСР-Недвижимость, ЦДС, КВС, Арсенал, БФА-Девелопмент, Главстрой-СПБ. В рамках акции «Партнёрский плюс» оформить ипотечный кредит по сниженной ставке могут клиенты крупных агентств недвижимости – партнеров банка. Для заемщиков , планирующих взять ипотеку на сумму свыше 8 млн рублей, до 30 августа действуют специальные условия в рамках акции «Расширяя границы». В этом году УРАЛСИБ в четвертый раз проводит акцию для семейных пар с детьми «Ипотека для родителей». Наращивая свое присутствие на ипотечном рынке, Банк Уралсиб осенью 2016 года переоснащает Центр ипотечного кредитования. Также принято решение об упрощении системы аккредитации застройщиков, теперь процедура будет занимать 1-2 дня с минимальным пакетом документов». 

В целом банки достаточно гибко отслеживают и реагируют на рыночную ситуацию. По мере стабилизации положения в экономике и на финансовых рынках банки планомерно снижают ставки по ипотечным кредитам.

По словам представителя Сбербанка Анатолия Локоткова, заёмщики сегодня оценивают не только процентные ставки, но и дополнительные возможности, которые предоставляют финансовые учреждения. Сбербанк, к примеру, предлагает клиентам новые IT-решения и другой уникальный сервис: ускоренную регистрацию объектов ипотеки без посещения Росреестра в отделениях банка. Пока что это работает только для объектов вторичного рынка при прямых сделках, однако инструмент будет дорабатываться: в ближайшее время появится возможность таких регистраций и на первичном рынке.  Сэкономить время и ресурсы клиенты банка смогут после одобрения ипотеки в личном кабинете заёмщика. Выбрать квартиру из числа аккредитованных объектов, страховую компанию, направить пакет документов на согласование и многое другое теперь можно не выходя из дома, имея под рукой гаджет с выходом в интернет.

Новостройки в цифрах - итоги полугодия и прогнозы

По данным Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 1-м полугодии 2016 года на первичном рынке Петербурге и пригородной зоны Ленобласти было реализовано 2 млн. кв. м. жилья (45,5 тыс. сделок). По сравнению с 1-м полугодием 2015 года рост составил 25% в метрах (+400 тыс. кв. м.) и 23% в сделках (+8,5 тыс. сделок). Основная причина текущего роста – стабильность в сфере ипотечного кредитования и наличие господдержки ипотеки. В отличие как раз от ситуации, сложившейся в начале прошлого года. Средние площади строящихся квартир в массовом сегменте с 2012 года снижались: Так, средняя площадь выведенной на рынок квартиры  за этот период  снизилась примерно на 7 кв.м. (с 49 до 42-х) В период роста цен застройщики предлагали рациональные метражи, минимизируя тем самым рост бюджета покупки, а также расширяя ценовую линейку предложения.

Сейчас в границах Петербурга средний уровень цен на жилье массового сегмента – 105 тыс. руб./кв.м.:  в эконом-классе - 86, а в комфорте – 120.
Цена 1-к. квартир комфорт-класса начинается в среднем от 3,5-4 млн рублей, а студий – от 2,7-3 млн.  
В эконом-сегменте дешевле: в границах Петербурга студию такого класса можно купить в среднем от 1,6-1,8 млн рублей, а в пригородной зоне Ленобласти – от 1,3-1,5 млн. 
В 1-м полугодии средний бюджет 70% покупок в Петербурге составлял до  3,5 млн - 4 млн рублей. По оценкам Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»,  65% сделок пришлось на сегмент эконом, а 35% - на комфорт. 

В продажу за этот же период было выведено 1,98 млн. кв м строящегося жилья в Петербурге и в Ленобласти. При этом, в Петербурге было выдано разрешений на строительство еще 2,2 млн. кв. м жилья. Таким образом, потенциальный объем нового строительства в Северной столице составил порядка 5,3 млн. кв. м. 

За 1-е полугодие 2016 г. показатель средней цены «квадрата» в Петербурге в целом был стабилен. При этом для снижения цен предпосылок сегодня нет.

Ольга Трошева так же озвучила прогнозы по ценам на недвижимость и объемам продаж: «Цены на первичную недвижимость до конца года, скорее всего, сохранятся на прежнем уровне. В СПб в сегменте масс-маркет это порядка 105 тыс. рублей/кв. м., а в пригородной зоне – порядка 71 тыс. рублей/кв. м.

По объему продаж прогноз таков: если в конце 2015 г. мы предполагали, что максимально реализованный спрос за 2016 год составит  3,8 млн. кв. м, то сейчас предполагаем, что будет продано  порядка 4 млн. кв. м строящегося жилья. Пока нет причин для корректировки этого прогноза, но с оговоркой: при стабильной ситуации и при сохранении господдержки ипотеки».

Экспертная группа «ТТ Финанс»