12 мая Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации был принят в первом чтении проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части повышения гарантии прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства). 

Комментарии заместителя председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олега Островского:

«Большинство положений проекта закона действительно направлены на обеспечение защиты прав участников долевого строительства. В первую очередь они касаются:

• расширения функций и полномочий публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» по осуществлению завершения строительства объектов незавершенного строительства, строительства многоквартирных домов;
• повышения контроля за качеством и сроками строительства;
• совершенствования Единой информационной системы жилищного строительства;
• повышения эффективности использования бюджетных средств;
• сокращения сроков процедуры банкротства застройщиков и повышения качества работы арбитражных управляющих 
• урегулирования определенных спорных вопросов; регистрации прав собственности граждан на объект долевого строительства;
• обеспечения единообразного подхода к восстановлению прав граждан-участников строительства и граждан, являющихся членами жилищно-строительного кооператива.

Безусловно, в ходе дальнейшего рассмотрения проекта закона будут приняты определенные поправки, но в целом содержание законопроекта соответствует интересам участников долевого строительства.

Однако одно изменение вызывает, как минимум, некоторое опасение.
Часть 5 статьи 8 предлагается изложить в следующей редакции: «Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона». Она почти ничем не отличается от предыдущей редакции закона, за исключением одного, но очень важного, положения. Из этой статьи исключается пункт о том, что участник долевого строительства вправе  отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. 

Должен отметить, что таким правом участники долевого строительства пользовались нередко, так как качество строительства многоквартирных домов отдельными застройщиками вызывало вопросы. Не подписание акта приема-передачи квартиры являлось мощным рычагом воздействия на строительную компанию, допустившую нарушения условий договора, требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований.  

Напомню, что фактом, подтверждающим выполнение застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства,  и является такой передаточный акт. Нарушение же по вине застройщика сроков передачи квартиры в соответствии с 214-ФЗ влечет за собой выплату дольщику неустойки (пени). Это, безусловно, стимулировало строительную компанию как можно скорее урегулировать возникшие спорные вопросы. 

Были ли злоупотребления со стороны отдельных граждан (а зачастую стоящих за ними не очень добросовестных юристов)? – К сожалению, были. Искусственно затягивая время подписания передаточного акта,  некоторые дольщики пытались «заработать» на вышеупомянутых пенях или добиться от застройщика дополнительных преференций. Это стало одним из проявлений так называемого «потребительского экстремизма». Очевидно, такие случаи и послужили основанием для исключения из закона положения о возможности отказа от подписания передаточного акта участником долевого строительства.   

На что хотелось бы обратить внимание. 

Во-первых, как и в предыдущей редакции закона есть определенная незавершенность действий. Дольщик вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям. А где обязанность застройщика такой акт подписать и принять меры к устранению отмеченных в нем недостатков в согласованные с участником долевого строительства сроки?    

Во-вторых, отдельные застройщики включают в договор участия в долевом строительстве пункт о том, что дольщик может предъявлять претензии к застройщику исключительно в случаях, когда объект долевого строительства построен с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования. Совершенно очевидно, что плохо закрывающиеся дверь или оконные рамы, неровный пол, плохая вентиляция, разбитые стекла и прочие «мелкие» недостатки, создают дискомфорт, но не делают квартиру непригодной к проживанию.

Т.е. застройщик сознательно исключает из договора первую часть 7-ой статьи закона, которая четко определяет, что участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика  безвозмездного устранения недостатков в разумный срок или соразмерного уменьшения цены договора, или возмещения своих расходов на устранение недостатков в случае, если объект построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в 214-ФЗ обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта. Пока эти обязательные требования не будут конкретизированы, между субъектами долевого строительства будет оставаться предмет для спора».