Пресс-служба регулятора предупредила покупателей строящегося жилья о появлении новых, рискованных, схем при покупке строящегося жилья. Это ипотека с аккредитивами и переуступка договоров долевого участия.

Ряд банков и застройщиков при выдаче ипотеки предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. От такого использования средств банк получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства.

Сиюминутная выгода может привлечь покупателя, однако он сильно рискует. Риск для покупателя связан с тем, что, в отличие от счетов эскроу, застрахованных государством в размере до 10 млн рублей, средства на аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, где лежат деньги на аккредитиве, покупатель может потерять и деньги, и квартиру, и еще остаться должным банку по ипотечному кредиту.

Также зафиксированы случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними договор по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке человек платит реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором —первоначальная, т.е. заниженная цена жилья, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу не зачисляется.

В этой ситуации покупатель несет риски в случае, если застройщик разорится: покупатель в этой ситуации потеряет большую часть денег, по факту уплаченных за квартиру – т.е. разницу между уплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу.

Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей, — отмечает Центробанк. Так, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а сказано лишь, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию. На практике это позволяет составить договор таким образом, что средства останутся без страховой защиты в течение нескольких лет, пока ведется строительство, либо часть денег не будет направляться на счет эскроу. При этом покупатели могут не понимать рисков, которые они на себя принимают.

В ближайшее время Банк России планирует создать Комитет по стандартам, который примет ипотечный стандарт, где будет указано на недопустимость навязывания гражданам заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов, а также принять ряд других регуляторных мер.

На сегодня ЦБ рекомендует покупателям жилья обращать более пристальное внимание на договоры ДДУ, а именно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу.