Ключевые аспекты развития апартаментов в России— бизнес-завтрак на эту тему состоялся 17 сентября в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя». Партнерами мероприятия выступили ИСК INREIT, GLER, YE’S, OMOIKIRI, Группа RBI, «Союз девелопмент», VALO, Vertical Hospitality

В ходе дискуссии, обозначенной как «Перспективы развития апартаментов. Апартаменты как объект инвестиций» участники отметили влияние этого сегмента рынка на трудовую миграцию и туристический поток, обсудили необходимость регулирования рынка апартаментов, поделились опытом внедрения сервисных апартаментов в регионах. Также речь шла о переменах в потребительских предпочтениях, вызванных отменой льготной ипотеки, и влияние этого на рынок аренды. В завершение эксперты согласовали дальнейшие шаги по продвижению формата апартаментов и улучшению их сервиса.

Открывая встречу, исполнительный директор оргкомитета конкурсу «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о ходе конкурса. Согласован список финалистов по итогам интернет-голосования. Из представленных 177 участников в финал вышли 65 компаний и проектов в 20 номинациях. Стартовал второй этап конкурса — экспертное голосование. Оно включает в себя объезды экспертами объектов финалистов, исследование «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж и оценку конкурсной документации.

«Петербург сформировал такой инвестиционный продукт, как сервисные апартаменты, и мы на сегодняшний день видим экспансию этого формата в регионы», — подчеркнула исполнительный директор РГУД Елена Бодрова. Сервисные апартаменты — это не псевдожилье, построенное на земельном участке с назначением под нежилую застройку, а полноценные апарт-отели. На уровне государства есть понимание того, что такой формат может закрыть потребности в трудовой миграции, решить вопросы с нехваткой мест в студенческих городках и гостиницах. Они могут быть востребованы у туристов, которым обеспечен гостиничный сервис с возможностью готовить на своей кухне.

Сервисные апартаменты выступают выгодной альтернативой новостройкам для инвесторов, — отметила директор департамента жилой недвижимости компании Nikoliers Елизавета Конвей. Застройщики апарт-сегмента адаптировались к заградительным ипотечным ставкам гораздо ранее жилого сегмента, еще с середины 2023 года, и предлагают множество вариантов длительной рассрочки. До июля 2024 года на новостройки Санкт-Петербурга действовали программы льготной ипотеки, поэтому программы рассрочки были развиты не столь активно.

Повышение цен по апарт-сегменту зафиксировано в годовой динамике для наиболее ликвидных проектов сервисного формата с пешей доступностью станций метро, привлеченной профессиональной УК и программами доходности, продуманными продуктовыми характеристиками, востребованной средней площадью, а также низкой насыщенностью локальной конкуренции. По таким объектам средний рост открытых цен за годовой период составил около 8%.

По словам эксперта, многие потенциальные покупатели квартир перешли на рынок аренды в связи с тем, что ипотека по рыночным ставкам им недоступна, а условиям актуальных программ господдержки соответствуют не все семьи. Таким образом, в ближайшие 2-3 года тренд на рост ставок долгосрочной аренды продолжится — считает Елизавета Конвей.

О необходимости принятия закона об апартаментах, в основу которого могут быть заложены параметры петербургского формата рассказал исполнительный директор Межрегиональной Ассоциации Апарт-отелей Александр Ружинский. Для этого нужно получить квалифицированный и системный ответ от региональных властей, — что они хотят от девелоперов, которые реализуют такие проекты. Сейчас власти нужен грамотный и разумный эксперт, который соберет в регионах фактуру и представит параметры регуляции. «Ассоциация постарается решить эти задачи, чтобы к началу следующего нового сезона мы подошли к созданию работающего закона», — резюмировал спикер.

Отмены льготной ипотеки привела к росту краткосрочной аренды на 63% и снижению долгосрочной аренды, — отметили участники встречи. Молодые арендаторы, выходящие на рынок, предпочитают аренду, что создает спрос на апартаменты.

Тренд на рост арендного жилья в России оценил заместитель генерального директора Bau City Development Станислав Александров. Так, за 10 лет среди россиян внутренний туризм стал в три раза популярнее внешнего. В первой половине 2024 года по России путешествовали 39 млн туристов, из них 2 млн – иностранных. В Петербурге все больше квартир сдается посуточно, все меньше выбор для долгосрочной аренды.

При этом кратно растет количество молодых людей в возрасте от 18 до 24 лет, которые как раз сейчас выходят на рынок аренды. Рано или поздно вся эта армия арендаторов придет на рынок покупки жилья. Финансовые возможности покупателей очень сильно ограничены. Подстраиваясь под их возможности, девелоперы урезают среднюю площадь квартир.

О тенденциях на рынке первичной недвижимости рассказал Александр Погодин, партнёр и директор управляющей компании Well. По его словам , в августе 2024 года в Петербурге зарегистрировано 2590 сделок, что на 40% ниже, по сравнению с результатами июля, и 1061 – в Ленинградской области (ниже на 38% соответственно). При этом доля сделок с ипотекой сократилась на 17% до 53%, в Ленобласти – на 14% до 67%. Отмена льготной ипотеки подняла ставки на аренду: за год долгосрочная аренда подорожала на 30-45%. Средний чек покупки в Петербурге вырос до 10, 9 млн руб. за квартиру, в Ленинградской области – выросла на 5% до 6,5 млн руб.

В I полугодии 2O24 в Петербурге продано 1,6 тыс. юнитов, что на 6О% больше показателей аналогичного периода прошлого года. Средневзвешенная цена сервисных апартаментов за указанный период выросла на 8%. Сервисные апартаменты продолжают устойчивый рост. Об этом говорят показатели действующих апарт-отелей.

Средняя загрузка петербургских апарт-отелей в высокий летний сезон текущего года превысила 90%, а в некоторых сетях достигала 97%. По сравнению с прошлым летом, многие компании увеличили долю посуточной аренды и подняли цены на размещение — в моменты пикового спроса цены.

По-прежнему в тренде многофункциональные комплексы, увеличение площади общественных пространств, расширение деловой зоны, включение в проект искусства и wellness, растет значение инфраструктуры. «По большому счету, инвестор покупает не маленький юнит, а то, что вокруг него. И чем больше мы тратимся на создание инфраструктурной составляющей, тем более качественный и привлекательный продукт в итоге получаем», — подчеркнул эксперт.

Чтобы выделяться на фоне традиционных гостиниц, апарт-отели должны предлагать уникальные концепции и инфраструктуру, — считают участники встречи.

Так, директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте объяснила, почему современные туристы и бизнес-путешественники отдают предпочтение апарт-отелям, а не классическим средствам размещения. Сегодня гости ищут не просто место для проживания в новом городе, но также широкий выбор удобств. В числе преимуществ сервисных апартаментов спикер выделила богатую собственную инфраструктуру комплексов, включающую фитнес-центры, фудхоллы и полноценные бизнес-центры с офисными помещениями и переговорными, которые особенно интересны корпоративным клиентам, составляющим 30-40% арендаторов.

О компактных кинотеатрах, которые помогут апарт-отелям иметь превосходство над обычными отелями, рассказал Алексей Бахмарев, директор по развитию ТОП СИНЕМА. Кинотеатр в составе апарт-отеля станет козырной «фишкой» и сможет привлечь не только гостей отеля, но и жителей микрорайона, создавая тем самым дополнительный трафик и другим арендаторам коммерческих помещений.

Участники бизнес-завтрака обсудили и то, как изменилась финансовая модель апартаментов и их доходность для инвесторов. Для бизнеса важны не только качество продукта и уровень сервиса, но и честность и прозрачность — отметила гендиректор компании RBI PM Евгении Мироненко, деятельности. Она привела пример отчета агента ARTSTUDIO, где в приложении собственник номера в апарт-отеле подробно видит все технические показатели по загрузке и доходности своей недвижимости, все затраты, связанные с ее обслуживанием.

«В ежедневном формате собственник видит, сколько времени прожил его гость, насколько загружен объект. За счет того, что в отчете агента собственнику раскрывается максимум информации и он может получить ответ на любой вопрос, – в итоге в управляющую компанию поступает очень мало обращений», – рассказала Мироненко.

Проблему конкуренции на рынке затронул Константин Сторожев, генеральный директор VALO Hospitality. «В городе заявлено 62% сервисных апартаментов, сколько из них пройдет процесс классификации как отели – вопрос. В реальности у всех девелоперов непростой период», — заметил эксперт. По его словам, на сегодня крайне важным аспектом в деятельности апарт-отелей становится продуманная концепция, которая предусматривает весь путь гостя, взаимоотношения с инвесторами и позволит отелю быть с самого начала уникальным и востребованным.

«К нам все больше приходит инвесторов, которые хотят вложить длинные деньги в пассивный доход, — рассказал спикер. — То есть текущая операционная доходность для них является лишь одной из составляющих. По сути, люди хотят надежности. Им важна уверенность в том, что выбранный ими формат будет востребован и через 10, и через 15 лет».

В заключении встречи состоялся баттл: «Краткосрочная выгода vs. Долгосрочный успех: Какая стратегия ведет к максимальной доходности?». В нем участвовали Марина Павлюкевич, генеральный директор ГК PLG, председатель комитета РГУД по гостиничной недвижимости ГК PLG и Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь». Модератором баттла выступила Карина Шальнова, основатель консалтинговой компании KR.CONSULTING.

Участники рассказали о сложностях, с которыми столкнулись при реализации своих проектов, включая изменение концепции и отказ инвесторов от первоначальных договоренностей. Также речь зашла о необходимости включения в проекты общественных пространств и их влиянии на доходность, о рисках, связанных с продажей коммерческих помещений и управлением ими.

После бурной дискуссии участники проголосовали практически поровну за каждую из представленных моделей доходности. Это говорит о том, что все варианты имеют право на жизнь и реализацию. Главное — найти формулу по сохранению баланса между выводом в продажу коммерческих помещений и сохранением за собой социально важных общественных площадей.