Наивысшую доходность инвестиций сейчас предлагают банковские депозиты и биржевые долговые инструменты. Но на долгий срок лучше инвестировать в недвижимость, золото и акции.

К такому выводу пришли участники круглого стола «Инвестиционные идеи-2024 от экспертов», организованного порталом «ТТ Финанс» совместно с изданием «Эксперт. Центр Аналитики».

Беспрецедентный рост 

На фоне повышенных процентных ставок интерес инвесторов смещён в сторону банковских продуктов: депозитов и накопительных счетов — констатировал Иван Ходак, руководитель по развитию продаж департамента розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала ПСБ.

«С начала года наблюдается беспрецедентный рост портфеля пассивов — сказал эксперт. — По понятной причине ставки продолжают расти вслед за повышением ключевой. Совокупный объём банковских вкладов физлиц в стране увеличился до 52 трлн рублей. С начала года и до конца сентября прирост в целом по стране составил 15%. В прошлом году за такой же период, с 1 января до 30 сентября, прирост был порядка 8%».

Однако, по оценке банкира, около половины этой динамики приходится на капитализацию процентов, и лишь вторую половину следует отнести к притоку новых денег.

Наряду с депозитами, большой популярностью у инвесторов в 2024 году пользуются облигации с плавающим купоном, так называемые флоатеры, чья купонная доходность привязана к растущей ключевой ставке. Об этом сообщил Андрей Шульга, куратор по развитию бизнеса по работе с состоятельными и розничными клиентами Управляющей компании ПСБ.

«В течение всего года мы видели рост ключевой ставки: сначала 16%, затем, соответственно, 18, 19, сейчас 21%, — отметил он. — Эти облигации позволяют следовать за трендом, их доходность также растёт, и в настоящий момент составляет 21% плюс 1-2% сверху, то есть 22-23%. С учётом реинвестирования ежемесячных или ежеквартальных выплат потенциальная доходность составляет 23-24% годовых. Это более доходная альтернатива депозитам. Ну и также фонды денежного рынка, конечно».

Фонды денежного рынка, зарабатывающие в основном на предоставлении краткосрочной ликвидности через сделки репо, в 2024 году действительно стали хитом рынка коллективных инвестиций. По данным портала InvestFunds, только за октябрь приток в них составил 138,2 млрд рублей. Это максимальный месячный показатель за всё время наблюдения. Стоимость чистых активов фондов денежного рынка по состоянию на 30 октября достигла 691,9 млрд рублей, или 44,3% стоимости активов всех рыночных фондов.

Текущие тенденции, скорее всего, останутся в силе в ближайшие месяцы — считает Андрей Шульга.

«Пока мы находимся в цикле повышения процентных ставок, — указал он. — Центробанк чётко дал сигнал, что пока не наблюдает снижения цен. Не исключаю, что в декабре мы увидим более высокую ставку, вплоть до 23%. И верхней границы пока не видно. Облигации с плавающим купоном небольшой дюрации сохраняют свою актуальность и могут генерировать доходность 22%+ в настоящий момент. А в декабре может быть ещё больше. Эта инвестиция актуальна на короткий срок, так же, как и фонды денежного рынка. Но рано или поздно начнётся цикл снижения ставок. Тогда облигации с фиксированным купоном, те же ОФЗ, которые сейчас существенно припали, выйдут на первый план и могут обеспечить доходность в 25-30% годовых ближайшие 2 года».

В более длительной перспективе эксперт рекомендует обратить внимание на акции российских компаний, котировки которых сейчас находятся под давлением.

«Потенциал там копится, — отметил Андрей Шульга. — Рано или поздно эта пружина будет разжиматься. Денег в экономике становится больше, но акций больше не становится. Потенциал по акциям при нормализации ключевой ставки сейчас доходит до стопроцентной доходности. Но надо понимать, что пока акции под давлением, и какого-то быстрого результата там ожидать не приходится в ближайшие месяцы».

Сложные условия

Рынок жилой недвижимости, в отличие от депозитов, чувствует себя неважно. В дополнение к высоким ставкам, которые затрудняют кредитование и одновременно отвлекают инвесторов от вложений в квадратные метры, с 1 июля 2024 года добавилось сокращение льготных программ ипотеки с господдержкой. Как рассказала начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова, снижение продаж с этой даты достигло 40%.

«Конечно, сейчас рынок недвижимости существует в сложных условиях, — признала спикер. — В прошлом году доля сделок с ипотекой на первичном рынке в целом по городу вплотную приблизилась к 90%. Оставшиеся 10% — это рассрочки на стартах продаж. И с этой вершины, когда рынок был обеспечен такими прекрасными инструментами для приобретения квартир, как ипотека с государственной поддержкой, IT-ипотека, семейная ипотека, функционирующая в полном объёме, он с середины года оказался в сложных условиях, когда объём ипотечных сделок резко сократился. По разным оценкам, порядка 40% составило сокращение. Конечно, и в таких условиях рынок недвижимости может функционировать. У нас есть накопленная подушка и за минувший год, и за первую половину текущего года. Но он не может постоянно работать в таких условиях. Ставки по ипотеке невозможные».

Ситуацию на ипотечном рынке в последние два года, до 1 июля, Светлана Денисова охарактеризовала как «раздачу слонов и аттракцион неслыханной щедрости». Для застройщиков она была благоприятна, но создавала определённые перекосы.

«115 тысяч граждан получили более чем один ипотечный кредит на льготных условиях, — удивилась она —. И нашёлся даже один, у которого было оформлено 23 ипотечных кредита с господдержкой. Это говорит о качестве работы регулятора, который, выпуская на рынок свой продукт, таким вот образом прописал условия. А потом нам рассказывают, что это застройщики взвинтили цены. Оказывается, ветер дует из-за того, что деревья шатаются».

Жильё — базовая потребность в наших климатических условиях. Вместе с тем, это понятный и доступный гражданам инструмент сохранения средств — подчеркнула Денисова. — В условиях высокой неопределённости, баснословных ставок по депозитам, такой ключевой ставки граждане волнуются — какая покупательская способность будет у их средств по истечении сроков депозитов с привлекательными ставками? Люди уже заботятся не о том, чтобы заработать, а в большей степени о том, чтобы сохранить свои деньги в каком-то эквивалентном ситуации объёме. Недвижимость как раз служит «тихой гаванью» для капиталов, страхуя средства от обесценивания в сложные времена.

«В этом году мы наблюдаем огромный прирост сделок со стопроцентной оплатой, — добавила спикер — В прошлом году у нас их было менее 1%. В этом году приближаемся к 10%. Покупатели со стопроцентными средствами приходят с комментарием, что опасаются заморозки вкладов. То есть они считают нужным деньги овеществить в квадратных метрах, веря в то, что недвижимость в Петербурге — это тот самый всеобщий эквивалент, который позволит им сохранить капитал».

Директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева подтвердила, что в целом по рынку спад продаж ощущается достаточно остро.

«Конечно, в июне спрос поднялся максимально, потом ожидаемо упал в объёмах. Но, в принципе, мы в августе, имея ещё семейную ипотеку, стали постепенно прирастать, — вспомнила она. — Но, понятно, без ипотеки какие-то цифры перешагнуть в ёмкости очень сложно. Маневрировать на рассрочке далеко не всем возможно».

При этом, по словам Трошевой, особого снижения цен на квартиры в Петербурге ждать не стоит из-за прогнозируемого дефицита предложения. «В Петербурге у нас имеет место тренд на сокращение предложения в последние 1,5-2 года, — заявила эксперт. — У нас замедляется выход новых объектов. На этом фоне движение даже в сегодняшних реалиях небольшое, но положительное по цене могут демонстрировать наиболее востребованные объекты в Санкт-Петербурге. Конечно, впереди у нас могут быть определённые спады по вводу. Мы знаем, что был принят Генплан города. Ряд территорий не вошли в перспективное развитие под жилую застройку, что предполагалось. Те локации, которые наиболее интересны, аккумулируют внимание инвестора — рядом с метро, ближе к центру — в некотором дефиците сегодня участки под развитие. Вот, поэтому мы с большой вероятностью увидим сокращение предложения на 25-30%».

Апартаменты в выигрыше

Продавцам апартаментов сокращение господдержки ипотеки оказалось даже на руку. Она и раньше не распространялась на апарт-отели, так что они ничего не потеряли. Зато косвенно выиграли от того, что оказались фактически в равных условиях финансирования сделок по сравнению с жильём.

«Мы уже давно живем в реалиях, “не ипотеки” для нас, для апарт-отелей, — посетовал Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам апарт-отелей Vertical. — Поэтому, конечно же, мы увидели большой рост у нас в продажах после отмены господдержки».

По его словам, апартаменты инвесторы покупают в основном без кредитов: либо оплачивают покупку сразу в размере 100%, либо пользуются рассрочкой от застройщика.

«Мы предлагаем рассрочки до конца 2026 года, — уточнил он. — Что касается ипотечных клиентов, то их порядка 10%. Хотя у нас есть инструменты, проработанные с банком «Санкт-Петербург», с «Уралсибом», со Сбербанком. Тем не менее, клиенты, конечно же, больше обращают внимание на стопроцентную оплату, потому что при такой форме оплаты у нас максимальные скидки. Ну и также имеют место рассрочки, потому что мы даем возможность при рассрочке уже получать гарантированный доход.

Клиент может положить часть денег на наши любимые депозиты. — добавил Чирков. — Мы их очень любим, сами туда кладём. И, собственно, зафиксировать стоимость. То есть у тебя в кармане есть и недвижимость, и рост стоимости квадратного метра, и гарантированная доходность. И плюс сейчас на высоких депозитах хорошо заработать можно».

По оценке спикера, доходность апартаментов существенно выше, чем у квартиры, сдаваемой помесячно или долгосрочно. «Апарт-отели сдаются на короткий срок и средний срок, в зависимости от управляющей компании, — подчеркнул он. — Как правило, это симбиоз между краткосроком, долгосроком и среднесроком. С мая по сентябрь в основном это лишь краткосрочная аренда. С сентября может быть небольшое включение среднесрока. Январь февраль, март – это долгосрок. Мы, конечно, пытаемся всегда доносить инвестору, что доходность нужно считать по году. Бывают месяцы, когда можно заработать 10 тысяч рублей, но есть месяцы, в которые — все 120 тысяч рублей. Если мы это всё размазываем на год, то и получаем вот эту стабильную доходность. Гарантированная доходность у нас колеблется от 9 до 11% в зависимости от суммы входа».

Покупка апартаментов под последующую сдачу становится всё популярнее — подтвердил Максим Турта, руководитель департамента продаж Группы Аквилон в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. 

Хорошо работает посуточная аренда, — подчеркнул он. — Рядом есть метро в шаговой доступности, основные магистрали города, близость к деловому и историческому центру. С точки зрения локации она отлично подходит туристическим гостям города и тем, кто приезжает в командировку.

«Мы ориентируем клиентов на ставку от 4500 р. за сутки в нашем проекте (это минимальная ставка в обычном апарте без дизайнерской отделки) — рассказал Турта. — При средней загруженности 17 дней в месяц мы ориентируемся на минимальный доход клиента 76 500 рублей в месяц. При стоимости апартамента в 6 400 000 рублей срок окупаемости составляет 7 лет, что составляет конкуренцию коммерческой и жилой недвижимости, а порой и банковским вкладам».

Иван ЕВДОКИМОВ