Бизнес-завтрак «Ипотека и другие инструменты для продажи недвижимости» состоялся 27 июня в Петербурге в рамках XVII конкурса «Доверие потребителя». О мероприятии рассказали в отделе по связям с общественностью Оргкомитета конкурса.

Во встрече приняли участие представители комитета по строительству Ленинградской области, банков: «Санкт-Петербург», Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ», ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк», Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк», филиала «Росбанк Дом» ПАО РОСБАНК по СЗФО, филиала «Санкт-Петербургский» АО «Альфа-Банк», филиала Банка Уралсиб в Санкт-Петербурге; агентств недвижимости: «КВС», «ВсевРиэлт», «Главстрой»; компаний: «ИпотекаПро», PLG , «Городской ипотечный центр», «Союз Девелопмент»; Bau City Development, маркетинговой группы компаний AdAurum и цифровой платформы Banki.shop.

Валентина Нагиева, исполнительный директор оргкомитета «Доверия потребителя», открывая бизнес-завтрак, рассказала о ходе конкурса. С 15 мая по 1 сентября на сайте мероприятия идет потребительское голосование по 174 участникам в 19 номинациях. Традиционно в «Доверии потребителя» участвуют ипотечные банки, застройщики, риэлторские агентства, управляющие компании, строящиеся и построенные жилые комплексы, апартаменты и проекты загородного строительства. За первый месяц за участников отдано около 7500 голосов.

С 1 июля в России завершается программа льготной ипотеки на новостройки. В последние годы она была главным драйвером роста рынка жилищного кредитования и всего рынка недвижимости в целом. Семейная ипотека продлена до 2030 года, однако с 2025-го она, скорее всего, будет действовать на новых условиях. Останутся такие федеральные льготные программы, как сельская, дальневосточная и арктическая, военная, IT-ипотека и ипотека для новых регионов.

Участники дискуссии обсудили, как рынок Петербурга и области реагировал на грядущие изменения, как они скажутся на разрыве цен на новое и вторичное жилье, в чем банки и девелоперы видят резервы новых оптимальных инструментов для сохранения уровня продаж и качества продукта?

Как рассказал Роман Корников, генеральный директор цифровой платформы Banki.shop — калькулятора по подбору кредитных продуктов — доля одобренных выдач ипотечных займов не более 42%, доля отказов составляет 35%, возвратов – 23%. До 2020 года любой банк имел стабильное ядро банковского продукта примерно 4−6 месяцев, и подавляющая масса агентов по недвижимости могла на эти условия опираться. Начиная с 2020 года, случилось 44 независимых события от банков, которые повлияли на изменение банковских программ. Сейчас стабильность банковского продукта около трех недель.

И кроме того, никогда еще не было такого разрыва между самым выгодным и самым дорогим предложением банка. Сейчас цена ошибки может привести к тому, что покупатель случайно переплатит за 20 лет 5-6 млн рублей. В целом рынок не останавливается. Очень сильный оборот набирает выдача ипотечных кредитов на ИЖС. И если в 2023-м году в структуре продаж ИЖС занимал всего 12%, то уже в 4-ом квартале 2024 года прогнозируется объем до 20%, – резюмировал Корников.

По мнению Станислава Александрова, заместителя генерального директора Bau City, после отмены господдержки застройщики будут конкурировать друг с другом за счет качества продукта и услуг и индивидуального подхода к клиентам.

Тенденцию снижения доступности объектов недвижимости для населения отметила Светлана Столина, руководитель вторичного направления агентства «КВС». Начиная с 2020 года, доступность покупки недвижимости на вторичном рынке снизилась на 9 кв.м. Это произошло, в том числе, из-за роста цен и изменений в геополитике. Если в 2020-м году потребитель мог приобрести однокомнатную квартиру на вторичном рынке 35 кв.м. за неполные 3 млн. руб, то на текущий момент эта сумма составляет 4,6 млн. руб.

По словам эксперта, если в 2019 году вторичный рынок стоил дороже, чем первичный, то сейчас ситуация ровно наоборот. Разница между первичкой и вторичкой в сегменте масс-маркет, по крайней мере, по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, составляет 12−15%.

Снижение активности населения, с точки зрения покупки вторичной недвижимости, связана, в том числе, с мировым трендом в среде нового поколения 20-25-летних на пользование, а не обладание. Это вызвало рост арендных ставок на жилье, особенно в топовых районах Санкт-Петербурга.

«Вторичный рынок не может существовать отдельно от первичного, — заметила Столина. — Если первичная недвижимость просядет в объемах, то, естественно, мы лишимся той доли продавцов, которые заинтересованы в приобретении строящейся новой недвижимости, и им просто нечего будет купить. Каких-то резких скачков мы не ждем. Скорее всего, это будет на уровне стагнирующей истории, а дальше, возможно, небольшой рост, но на уровне инфляции. Каких-то предпосылок, чтобы у нас вторичка резко взлетела после отмены госпрограмм, мы пока не видим».

Также среди новых тенденций Светлана Столина отметила такие, как объединение домохозяйств, когда люди начинают продавать квартиры возрастных родственников и объединяться в единое домохозяйство и рост программ трейд ин.

С ней согласна Светлана Белова, генеральный директор центра обучения агентства недвижимости «ВсевРиэлт». По словам эксперта, вторичный – самый сложный рынок недвижимости. Цены значительно просели, по сравнению с началом 2023 года. Это ощутимо по статистике агентства, об этом же говорит и статистика Росреестра – продажи вторички просели на 30%, по сравнению с серединой 2023 года. Продать недвижимость на вторичном рынке помогают государственные субсидии, обмен одной квартиры на другую с минимальной доплатой, и лишь минимальное количество клиентов готовы купить недвижимость с привлечением кредитных средств.

О будущем льготных программ рассуждала Ольга Кузнецова, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Главстрой».

«Я уверена, что после 1 июля сохранятся семейная и ИТ-ипотека, но условия будут дополнены. Например, сегодняшняя семейная ипотека доступна для семей с детьми, родившимися до 31 декабря 2023 года, и не учитывает первенцев, появившихся в 2024 году, – отметила Кузнецова. – В любом случае, рынок сможет подстроиться под новые правила. Залог тому опыт предыдущих лет, когда все научились перестраиваться на высоких скоростях, наработали технологии и техники продаж».

Цены в новостройках вряд ли снизятся, — считает Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости «КВС». — В рамках проектного финансирования застройщики никуда не смогут сдвинуться. «Не нужно забывать, что из-за дефицита кадров в строительной отрасли налицо рост зарплат, особенно рабочих профессий. Кроме того, с 2022 года в два раза выросла себестоимость строительства, особенно в новостройках КОТов. Я уже молчу про рост стоимости всех отделочных материалов, бетона и арматуры… Поэтому снижение цен на готовый продукт – это просто нереально. Скорее всего, застройщик возьмет позицию выжидания. С трудом верится, что клиенты будут брать ипотеку с ежемесячными платежами по 80, 90, 100 или 110 тысяч рублей», — полагает эксперт.

Заместитель председателя комитета по строительству Ленинградской области Лиана Кумышева прокомментировала тему роста спроса на ИЖС. По ее словам, несмотря на существующие трудности на рынке, регион является одним из рекордсменов в стране по вводу жилья. В январе-мае 2024 года в Ленинградской области введено 1833 тыс. м2 жилья. Это на 7%, или на 118 тыс. м2 больше, чем за аналогичный период 2023 года. Из них ИЖС за прошедшие пять месяцев введено 1448 тыс. кв. м. Комитет реализует сельскую программу. В ее рамках граждане, проживающие на территории сельской местности Ленинградской области, могут получить выплату на оплату части стоимости жилья. Остальную часть им придется оплатить за счет собственных или кредитных средств.

«Ситуацию с ипотекой на загородном рынке стоит рассматривать с двух ракурсов. Первый – это классическое индивидуальное жилищное строительство – собственные дома с земельными участками. Программа льготной загородной ипотеки, кредитный лимит по которой всего 3 млн рублей – не может обеспечить соответствующий объем спроса, так как этой суммы для Петербурга, как и для многих регионов РФ, явно недостаточно для приобретения частного загородного дома, — констатировал Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис». —  Другой сегмент рынка загородной недвижимости – это малоэтажные жилые комплексы в ближайших пригородах». По словам эксперта, основной альтернативой ипотеке всегда выступают рассрочки.

Ольга Конзелевская, руководитель компании «ИпотекаПро», заметила, что ипотека на ИЖС выгодна как потребителю, так и инвестору в недвижимость. Но в то же время, «этот рынок очень сложный, и для конечного потребителя, и для партнеров. Это связано с выбором и юридической проверкой земельного участка, поиском и проверкой подрядчика, разработкой проекта, бумажной волокитой с документами по земле и строительству и сложным процессом одобрения»

Любовь Данильченко, руководитель по работе с партнерами Северо-Западного регионального центра АО «Банк Дом.РФ», уверена, что потенциал у рынка ИЖС очень хороший. Его перспективы будут зависеть, в том числе, от более широкого применения механизма эскроу-счетов, который делает процесс строительства более безопасным для заказчика.

Начальник отдела ипотечного кредитования ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк» Елена Диоргесова напомнила, что загородный рынок — это не только ИЖС, но и готовые объекты недвижимости, на которые спрос растет. Интерес к готовым домам вызван в первую очередь благодаря программе «Сельская ипотека».

Очень важный фактор – это цивилизованность рынка и соблюдение сроков строительства, — добавила Светлана Зеленина, руководитель Управления ипотечных продаж Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк».

Евгений Родионов, директор компании «Городской ипотечный центр», познакомил собравшихся с основными положениями, процедурой и сроками реализации нового ФЗ № 140-ФЗ от 12.06.2024 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон позволяет гражданам самостоятельно продавать имущество, заложенное в банке по ипотеке. Право на такую продажу предоставляется независимо от размера взятого кредита.

Важно, что залогодатель вправе в любой момент в течение срока действия кредитного договора направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации имущества и заниматься продажей объекта.

Что касается digital-инструментов, которые нацелены на продажу, то они трансформируются под воздействием изменений на рынке, — констатировала Екатерина Лисовская коммерческий директор агентства цифрового маркетинга AdAurum Group. По ее словам, пару лет назад клиентов устраивали рекламные сети, в которых коммуникация строилась по принципу «рекламодатель-посредник-площадка». Никто не верил в эффективность программатиков, в автоматизированный способ закупки тематической рекламы. Сегодня, это digital-тренд. Интернет-продвижение банковских программ и объектов недвижимости требует все более точечных и результативных решений.

В завершении встречи среди банков был проведен близ-опрос по поводу того, на что будут делать акцент банки во взаимоотношениях с партнерами, если после 1 июля государство не предложит альтернативной программы господдержки застройщиков. Среди прозвучавших предложений: субсидирование ставок; полный дисконт; различные адресные программы для застройщиков; бонусы для риэлторов при выплате комиссионного вознаграждения, а также адресные программы для граждан, занятых в сфере здравоохранения и образования.

Следующий бизнес-завтрак состоится в августе 2024 года. Его тема: «Риэлтор и брокер. Конкуренты, сторонники или посредники».