• Как изменилась за последние 3 года (с момента выхода нашего первого сборника) процедура страхования ипотеки?

Михаил Кривцов, директор Северо-Западного окружного филиала «Страховая Компания «Согласие»: По большей части существенных изменений в процедуре не было. Улучшение качества обслуживания клиентов естественно, так как за это время в компаниях появился опыт работы по данному направлению, были отработаны схемы работы с банками и клиентами, так что вся процедура предстрахового андеррайтинга и оформления договора страхования проходит быстрее и более четко. В связи с возрастающим количеством клиентов был облегчен медицинский андеррайтинг, если раньше клиентам необходимо было проходить медицинское обследование практически для любой сделки, то сейчас только при крупных кредитах.

Татьяна Гитина, начальник Управления страхования имущества Страховой группы "Спасские Ворота" филиала в Санкт-Петербурге: За последние 3 года значительно выросло  количество кредитов, выдаваемых по различным ипотечным программам. Банки реализуют свои собственные программы и открывают ипотечные консультационные центры. Агентства недвижимости  подготовили квалифицированных агентов в этой области, которые помогают клиентам приобрести недвижимость, используя кредитные деньги.
Тарифы по страхованию всегда были и остаются минимальными и зависят от выбранной ипотечной программы. Снижения тарифной ставки по ипотеке, мы добились благодаря упрощению процедуры андеррайтинга страхователя, и самой  системы страхования по этому виду. Это в свою очередь привело к увеличению клиентской базы.
Отказ от обязательного страхования Титула по комбинированному договору   также привел к снижению тарифов и уменьшению расходов страхователя.
Однако, ипотечное страхование является все же высокорисковым видом и  дальнейшее снижение тарифов не ожидается.

Алексей Чепа, начальник отдела банковских продаж Санкт-Петербургского филиала ГСК "Югория":  За последние три года существенных изменений в процедуре заключения договоров комплексного ипотечного страхования не произошло. Схема оценки риска осталась прежней.

• Какие риски необходимо страховать при заключении ипотечной сделки?

Михаил Кривцов: Большинство банков по-прежнему требуют страхования по трем рискам: страхование жизни и здоровья заемщика, страхование имущества и страхование титула (права собственности на имущество). Хотя здесь возможны варианты, часто банки отказываются от страхования титула, либо просят застраховать этот риск на первые 3-4 года действия договора. При страховании сделок на первичном рынке требуется застраховать только жизнь и трудоспособность заемщика до момента получения им права собственности на готовую квартиру; иногда по требованию банка к этому может быть добавлено страхование инвестиций (* наша компания этим не занимается). Индивидуальный тариф определяется на основании заполненной анкеты и результатов страховой экспертизы Застраховываемого лица и приобретаемой недвижимости. В среднем по страхованию квартиры тариф составляет 0,16-0,2% (для квартир в дореволюционных домах с деревянными перекрытиями – выше), для прочих объектов недвижимости тариф определяется индивидуально, для страхования титула собственности – 0,18-0,25, при страховании жизни и трудоспособности заемщиков не старше 50 лет 0,35 – 1,2 (для мужчин), 0,25 – 0,8 (для женщин). Тариф зависит, прежде всего, от возраста и состояния здоровья заемщиков. Для лиц старше 50 лет более детализированный подход при определении тарифа.

Татьяна Гитина: При ипотечном кредитовании на первичном рынке (строящееся жилье) обычно заключается комплексный Договор, который включает в себя страхование жизни и потери трудоспособности и страхование квартиры в будущем (когда квартира будет построена и передана заемщику кредита). При оформлении кредита и заключении договора страхования заемщик платит только за страхование жизни.
Страховой тариф составляет 0,4 % в год (для Заемщиков со сроком погашения кредита до 60 лет). Ежегодные страховые взносы равны страховому тарифу (проценту) умноженному на непогашенную часть кредита, увеличенную на 10 % (страховую сумму).
После постройки дома и получения квартиры заемщик страхует саму квартиру. Страховой тариф составляет 0,3 % в год.
При ипотечном кредитовании на вторичном рынке (существующие квартиры) заключается комплексный Договор, который включает в себя страхование жизни и потери трудоспособности, страхование существующей квартиры. Общий тариф – 0,7%.

Алексей Чепа: При заключении ипотечной сделки Заемщику необходимо застраховать следующие риски:
- страхование жизни и трудоспособности;
- страхование имущества (предмета залога);
- страхование титула (потери прав собственности на приобретаемую квартиру).
Единственные и наиболее важные изменения связаны со страхованием жизни и трудоспособности Заемщиков. Страхование ипотечных сделок, достаточно молодой вид страхования,  статистики убыточности 2-3 года назад не существовало, поэтому Страховщикам сложно было спланировать и оценить убыточность и установить страховые тарифы по страхованию жизни и трудоспособности.
Раньше у страховых компаний был усредненный тариф около 0,5-0,6%% на весь срок страхования, вне зависимости от возраста Заемщика, как на дату заключения договора, так и на окончание. Сейчас Страховщики изменили свою политику и устанавливают тарифы от 0,2% до 5%.
Например, Заемщику в возрасте 25 лет и Созаемщику 47 лет, в рамках одного договора страхования, на первый год, будут установлены тарифы 0,2% и 0,9% соответственно. А на дату окончания договора страхования, при условии, что срок кредита 15 лет, тарифы составят 0,4% и 5% соответственно.
При установлении тарифов  страховщики все более тщательно оценивают состояние здоровья, истории болезней и пристрастия к вредным привычкам клиентов. Могут  запросить необходимые документы из медицинских учреждений, где наблюдается клиент. Такой индивидуальный подход может, как заинтересовать клиента в выборе страховой компании, так и отпугнуть.
Тариф по предмету залога (объекту недвижимости) устанавливается на дату заключения договора страхования и остается неизменным на весь срок действия договора. Он может составить от 0,15% до 0,6% в зависимости от конструктивных особенностей строений.

Евгений Ярыгин, директор Центра страхования титула СК «Русский Мир»:
Требование о страховании жизни и здоровья – в первую очередь, защищает интересы клиента. Комплексный договор ипотечного страхования предусматривает защиту от широкого спектра рисков - смерти заемщика в результате несчастного случая, болезни или ДТП; получения инвалидности; постоянной или временной утраты трудоспособности. К примеру, если заемщик в результате несчастного случая по медицинским показаниям признан недееспособным, страховая компания погашает за него кредитную задолженность перед банком.

• На настоящий момент страхование ипотеки безубыточное, оно только развивается. Есть мнение, что тарифы по страхованию заниженные. Это может вызвать системный кризис на рынке ипотеки спустя 10-20 лет, когда наберется критическая масса страховых случаев. Ваши комментарии по этому поводу. Как Вы планируете это предотвратить?

Михаил Кривцов: Уже на данном этапе стали происходить страховые случаи, а т.к. ипотечные кредиты довольно крупные, то и выплаты по ним предстоят тоже не маленькие. Поэтому, прежде всего компании начинают с большей осторожностью подходить к предстраховой экспертизе, более тщательно изучают документацию по сделке. В свое время под давлением конъюнктуры рынка наша компания облегчила процедуру прохождения медицинского андеррайтинга, и теперь клиентам, страховая сумма по жизни которых меньше 200 тыс. долларов, нужно всего лишь заполнить анкету. В будущем при увеличении количества выплат по страхованию жизни и здоровья заемщиков не исключено, что требования к процедуре предстраховой экспертизы для страхования жизни снова повысятся и будут зависеть не только от суммы кредита, но и от возраста заемщика. На данном этапе пока не стоит речь о повышении тарифов, страховых случаев пока не так уж много, а многие заемщики стараются погасить ипотечный кредит досрочно. Однако исключать такую возможность не следует, через 10-20 лет в сфере ипотечного страхования может поменяться многое, в том числе и тарифы.

Татьяна Гитина: Страховая группа «Спасские ворота» заключает договора страхования ипотеки с 1999 года и на сегодняшний день имеет большой опыт по заключению подобных договоров, а так же по оценке рисков, связанных с ипотечным кредитованием и страховым выплатам. Поэтому безубыточным это вид назвать нельзя. Основные выплата связаны со страхованием жизни, когда при наступлении страхового случая, страховая компания полностью оплачивает за страхователя непогашенную часть кредита. При этом квартира остается за страхователем или его наследниками.
Конечно, страховых случаев не избежать и не предотвратить, поэтому Договор страхования  это - защита имущественных интересов участников программы ипотечного кредитования, дополнительные гарантии возврата ипотечного кредита и процентов по нему.

Алексей Чепа: Спустя три года уже происходят страховые случаи и выплаты, на основании которых делаются определенные выводы и предпринимаются необходимые превентивные меры во избежание будущих финансовых потерь.
Как таковой «критической массы страховых случаев» в один конкретный период времени не будет. Это в основном будет связано с тем,  что заемщики, как правило, стараются ускорить погашение ссудной задолженности и закрыть кредит досрочно. Тарифы, устанавливаемые сейчас, уже сориентированы на будущее. По мере появления нового опыта по страхованию ипотечных сделок можно вносить корректировки в тарифы. При грамотном андеррайтинге кризиса можно избежать.

• Итоги 2007 года и перспективы развития.

Татьяна Гитина: Количество сделок в 2007 году возросло по сравнению с 2006 годом вдвое  и снижение их не предвидится, так как высокие цены на недвижимость подталкивают все больше покупателей пользоваться кредитами.
Страховая группа «Спасские ворота» предполагает открыть дополнительные офисы в разных районах города, с целью повышения уровня обслуживания клиентов. Включаясь в реализацию социально значимых программ, наша страховая компания всегда готова предложить наиболее гибкую схему взаимодействия и приемлемые тарифы. К тому же с увеличением спроса на ипотечные кредиты, значительно возрастает приток клиентов- страхователей по другим страховым продуктам.

Евгений Ярыгин:

СК «Русский мир» в январе 2007 года произвела одну из крупнейших в России выплат по ипотечному страхованию – 20 млн. рублей – в связи со смертью заемщика ипотечного кредита. Руководитель коммерческого предприятия взял кредит в банке под приобретение загородного дома, а спустя несколько месяцев скоропостижно скончался. В результате, СК «Русский мир» выплатила страховую сумму, установленную в договоре, в счет погашения кредита. Полис страхования жизни и здоровья заемщика дает гарантию того, что банк не будет отбирать у родственников находящуюся в залоге квартиру в счет оплаты кредита, если заемщик скончался.
В этом году СК «Русский мир» изменила тарифы по ипотечному страхованию, в частности, тарифная ставка существенно снижена по страхованию жизни и здоровья для молодых людей в возрасте до 40 лет, снижен тариф на страхование имущества (квартиры, загородного дома), находящегося в залоге у банка. Снижение тарифов обусловлено изменением рыночной ситуации – меняется портрет заемщика ипотечного кредита, если два года назад кредиты брали люди старше 40-45 лет, то сейчас возраст большинства заемщиков составляет 35-40 лет.
В целом, тариф зависит от возраста заемщика, суммы кредита, перечня страхуемых рисков. Комплексность существенно удешевляет стоимость страхования. В среднем, тарифная ставка по всем видам составляет 0,9%-1% от размера ссудной задолженности по кредитному договору в год.
По итогам 2007 года комплексное ипотечное страхование остается одним из самых динамично развивающихся видов страхования в портфеле компании «Русский мир». Общий объем собранных премий по этому виду составил 140 млн. рублей – на 210% больше, чем в 2006 году. В 2008 году планируется такой же рост поступлений в процентном соотношении.